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DAS NEUE MIETRECHT VON A BIS Z Was darf der Mieter und welche Pflichten hat er zu erfülle: Wann Mieter ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung haben

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Das Vorkaufsrecht räumt dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit ein, in einen Kaufvertrag einzutreten und anstelle des Käufers einen Gegenstand wie etwa Wohnungen unter gleichen vertraglichen Bedingungen zu erwerben, wie sie der Vorkaufsverpflichtete mit einem Dritten vereinbart hatte. Der Berechtigte kann also den Käufer verdrängen, hat aber keinen Einfluss auf den jeweiligen Inhalt des Kaufvertrages. Er muss ihn mit dem Inhalt übernehmen, wie er zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt worden ist. Enthält der ursprüngliche Kaufvertrag Preisvergünstigungen, weil beispielsweise gleich mehrere Wohnungen verkauft werden sollten, profitiert davon auch der Mieter, der das Vorkaufsrecht nur für seine Wohnung ausübt. Das Vorkaufsrecht wird in der Regel vertraglich vereinbart. Ist das Vorkaufsrecht in einem Mietvertrag enthalten, bedarf dieser der notariellen Beurkundung. Fehlt es daran, ist im Zweifel auch der Mietvertrag nichtig. Hinweis des Eigentümers Es gibt aber auch gesetzliche Vorschriften die zu Gunsten einer Person das Vorkaufsrecht unabdingbar festschreiben. So haben zum Beispiel Mieter ein Vorkaufsrecht für den Fall, das der Eigentümer die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt und an einen Dritten verkauft. Das gilt sowohl für frei finanzierte als auch für öffentlich geförderte Wohnungen. Kein Vorkaufsrecht besteht jedoch in den Fällen, in denen der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar, kann also nicht verkauft werden. Es erlischt aber auch nicht mit dem Tod des Mieters, sondern geht dann auf denjenigen über, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Um eine Entscheidungsgrundlage zu haben, muss der Mieter natürlich wissen, was im Kaufvertrag steht. Deshalb muss ihm der Vermieter oder der Käufer den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und ihn dabei auch darauf hinweisen, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Unterrichtet er den Mieter nur unvollständig, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Viel Zeit für seine Entscheidung (und vor allem für die Finanzierung des Kaufs) bleibt dem Mieter nicht. Das Vorkaufsrecht steht ihm nur bis zum Ablauf von zwei Monaten seit dem Empfang der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht zu. Die im Gesetz genannte Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts von zwei Monaten wird aber mit der Übersendung eines abgeänderten Kaufvertragangebots mit reduziertem Kaufpreis erneut in Gang gesetzt. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes erfolgt seit dem 1. September 2001 durch eine schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer, muss also nicht notariell beurkundet werden. Die Veräußerung der Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung wird wie ein Verkaufsfall behandelt. Das Vorkaufsrecht wird dadurch hinfällig und kann bei einem späteren Verkauf nicht mehr ausgeübt werden. Wird ein ganzes Haus verkauft, besteht jedoch kein Vorkaufsrecht. Ebenfalls kein Vorkaufsrecht hat derjenige Mieter, der keine Mietwohnung im Mehrfamilienhaus, sondern schon eine Eigentumswohnung anmietet, denn er ist nicht während seiner Mietzeit von der Umwandlung betroffen. (BLZ) ------------------------------ Das Mieterlexikon: Herausgegeben vom Deutschen Mieterbund, 13 Euro.

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