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Pachtverträge aus DDR-Zeiten laufen aus / Kündigungen ohne Entschädigung werden möglich: Bangen um die Garage

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BERLIN. Zahlreiche Eigentümer von Garagen in Ostdeutschland sind verunsichert. Der Grund: Ein vom nächsten Jahr an geltendes Gesetz könnte zu Enteignungen oder steigenden Kosten führen. Wer zu DDR-Zeiten seine Garage auf fremdem Grund errichtet hatte, dem konnte zwar auch bisher schon der Nutzungsvertrag gekündigt werden. Doch dafür gab es eine Entschädigung zum Zeitwert. Das heißt, der Eigentümer bekommt eine bestimmte Summe ausgezahlt, die die Garage zum jetzigen Zeitpunkt noch wert ist. In Brandenburg läuft derzeit eine Initiative, die bewirken will, dass wenigstens für die landeseigenen Flächen die sogenannte Investitionsschutzfrist um fünf Jahre verlängert wird. In Berlin sieht der Koalitionsvertrag bereits vor, dass eine Kündigung von Garagennutzern auf landeseigenen Grundstücken unterbleibt, wenn dem nicht wichtige Interessen des Landes entgegenstehen. Was ändert sich am 1. Januar? Vom 1. Januar an ändert sich die gesetzliche Regelung. Grundlage ist das Schuldrechts-Anpassungsgesetzes aus dem Jahr 1995. "Dann können die Verträge für Garagen auf fremden Grund und Boden gekündigt werden, ohne dass eine Entschädigung zum Zeitwert gezahlt werden muss", sagt Holger Becker, Sprecher des Verbandes der Grundstücksnutzer (VDGN) in Berlin. Gekündigt werden kann schon seit dem Jahr 2000. In großem Umfang wurde bisher davon jedoch nicht Gebrauch gemacht, weil im Fall einer Kündigung der Zeitwert der Garage entschädigt werden musste. "Dies kann bis zu 2 000 Euro pro Garage betragen, bei 100 Garagen summiert sich das. Das hat viele Investoren von einer Kündigung abgehalten", sagt Becker. Verlieren bisherige Eigentümer zum Jahreswechsel automatisch ihre Garage? Nein, das ist nicht der Fall: Ab 1. Januar gibt es keinen automatischen Eigentumsübergang. Es muss in jedem einzelnen Fall gekündigt werden. Sind Entschädigung nach dem 1. Januar trotzdem noch möglich? "Ja, durchaus - es ist nicht so, dass Besitzer einer Garage auf einem fremden Grundstück ab dem 1. Januar 2007 unbedingt chancenlos sind", sagt Becker. Denn das Schuldrechts-Anpassungsgesetz sieht vor, dass eine Entschädigung auch fällig werden kann, wenn durch die weitere Nutzung der Garagen der Verkehrswert des Grundstücks erhöht wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Eigentümer Garagen lukrativ weitervermieten möchte, was sehr oft der Fall sein wird. Schließlich liegen diese Garagen oft in der Nähe von Wohnungen und sind gut belegt. Städte und Gemeinden haben ein großes Interesse daran, dass die Autos auch weiterhin in Garagen parken und nicht auf der Straße. Denn den meisten öffentlichen Institutionen geht es darum, mehr Geld aus ihrem Grund und Boden herauszuholen. Kommen höhere Kosten auf Besitzer zu? Ja, die jährlichen Pachtkosten werden steigen, heißt es beim VDGN. Manche Kommunen wollen die bestehenden Nutzungsverträge kündigen und die jährliche Pacht in eine monatliche Miete umwandeln. Derzeit ist die Pacht vergleichsweise günstig. Bei einer Miete könnte das unterm Strich teurer werden. Es hätte aber den Vorteil, dass der Garagenbesitzer bei einer Umwandlung eine Entschädigung verlangen kann. Denn durch die wirtschaftliche Weiterverwertung der Garagen an Mieter würde der Verkehrswert des Grundstücks wie oben beschrieben steigen. Letztlich wird aber jeder Einzelfall gesondert zu beurteilen sein. Wird es ab 2007 zu einer Abrisswelle kommen? "Wir glauben nicht, dass es zu einer Kündigungswelle kommen wird", sagt Holger Becker. "Die Nachfrage nach Grund und Boden hat insgesamt nachgelassen, daher wird es nicht ab 2007 zu einer großen Abrisswelle kommen." Zudem ergab eine VDGN-Umfrage unter 150 Kommunen in Ostdeutschland, dass 90 Prozent der Städte und Gemeinden überhaupt kein Interesse daran haben, etwas an den momentanen Zuständen zu ändern. Dafür gibt es vielfältige Gründe: Viele Städte sind froh, dass es überhaupt genügend Parkraum gibt und die Autos von der Straße kommen. Darüber hinaus besteht das Risiko, wenn übereilt gekündigt werden würde, dass immense Entschädigungszahlungen auf die ohnehin meist klammen Kommunen zukommen könnten. Außerdem haben die Städte dann alle Pflichten als Eigentümer: Die Garagen müssen in Stand gehalten werden und die Pachten eingetrieben werden, was wiederum zusätzlich Personal und Geld kostet. ------------------------------ RELIKT AUS ALTEN ZEITEN Garagen: Im Osten Deutschlands gibt es nach Schätzungen des VDGN derzeit noch rund 500 000 Garagen aus der DDR-Zeit. Aufgrund des Alters von meist mehr als zwanzig Jahren sehen heute viele Garagen-Komplexe inzwischen sehr heruntergekommen aus. Kosten: Mit rund 3 500 DDR-Mark hat der Kauf einer Garage - ohne Grundstück - damals verhältnismäßig viel Geld gekostet. Vielfach stehen derartige Garagen-Komplexe in der Nähe von Plattenbauten oder Bahndämmen. Gesetz: Ziel des Gesetzes ist es, die Eigentumsverhältnisse auf dem Gebiet der früheren DDR mit denen in der Bundesrepublik Deutschland in Übereinstimmung zu bringen. Im Westen gilt der Grundsatz: Das Gebäude folgt dem Boden. In der DDR dagegen wurde meist auf volkseigenem Grund gebaut, der nicht verkauft werden durfte. Viele Garagen oder Wochenendhäuser stehen daher heute auf Grundstücken, die nicht den Eigentümern der Bauwerke gehören. Zukunft: Manche Städte im Osten wie Chemnitz, Frankfurt (Oder) und Eberswalde wollen mit den bisherigen Besitzern langfristige Verträge bis zum Jahr 2015 oder gar 2020 schließen. Ratgeber: Weitere Informationen gibt es in den Broschüren "Garageneigentum in Gefahr" sowie "Bewertung von Reihengaragen" des VDGN. Die Ratgeber kosten drei beziehungsweise fünf Euro (plus ein Euro für den Versand). Bestellungen unter der Telefonnummer 030 / 5 14 88 80. ------------------------------ Foto: Garagen: Auf Nutzer könnten demnächst höhere Gebühren zukommen.

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