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Angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt: Lieber eine schlechte Wohnung als keine

Der Druck auf dem Berliner Wohnungsmarkt führt dazu, dass jetzt auch weniger begehrte Unterkünfte Abnehmer finden – beispielsweise Erdgeschosswohnungen an verkehrsreichen Kreuzungen. Der Anteil der Wohnungen, die wegen Vermietungsschwierigkeiten leerstehen, hat sich innerhalb eines Jahres fast halbiert. Das geht aus der Jahresbilanz des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hervor, die am Mittwoch präsentiert wurde. Der Anteil der Wohnungen, der wegen Vermietungsschwierigkeiten leer steht, sank von 19,9 auf 10,9 Prozent.

Die 140 Berliner Mitgliedsunternehmen des Verbandes verwalten rund 700 000 Wohnungen in der Stadt, das sind etwa 40 Prozent aller Mietwohnungen. Insgesamt standen im vergangenen Jahr rund 12.800 Wohnungen bei den BBU-Mitgliedsunternehmen leer, sagte Verbandschefin Maren Kern. Der Anteil der leerstehenden Wohnungen ist im Vergleich zu 2013 zwar nur leicht gesunken, doch liegt er mit 1,9 Prozent nun auf dem tiefsten Stand seit 20 Jahren. Für einen funktionierenden Wohnungsmarkt wird nach Expertenansicht eine Leerstandsquote von etwa drei Prozent benötigt, damit beispielsweise Umzüge noch möglich sind.

Die Hellersdorfer ziehen am häufigsten um

Ein weiterer Grund für den Leerstand ist, dass Wohnungen gerade modernisiert oder instand gesetzt werden. Viele Wohnungen sind zudem wegen eines Mieterwechsels nicht belegt. In Hamburg (0,9 Prozent) und München (0,8 Prozent) sei der Anteil der leerstehenden Wohnungen jedoch noch geringer als in Berlin, sagte Maren Kern.

In Berlin standen im vergangenen Jahr die wenigsten Wohnungen in Friedrichshain und in Köpenick leer – jeweils 0,9 Prozent. Am höchsten war der Leerstand in Schöneberg (3,4 Prozent), Zehlendorf (3,2 Prozent) und Spandau (3,1). „In diesen Bezirken wird derzeit viel modernisiert“, sagte Kern.

Weil freie Wohnungen in Berlin derzeit Mangelware sind, ziehen immer weniger Menschen um. Während im Jahr 2013 noch 6,3 Prozent der Mieter ihre Wohnung aufgegeben haben, waren es im vergangenen Jahr nur 6,1 Prozent. Besonders ortstreu sind die Mieter bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Kreuzberg und Mitte. Hier lag die Fluktuation bei 4,6 Prozent. „Die durchschnittliche Wohndauer beträgt in diesen beiden Altbezirken damit also rund 22 Jahre“, sagte Kern. „Das sind etwa sechs Jahre mehr als im Gesamtberliner Durchschnitt.“ Am häufigsten zogen die Mieter in Hellersdorf um. Dort gaben 7,7 Prozent der Bewohner ihre Wohnung auf.

50.000 neue Wohnungen

Die BBU-Mitgliedsunternehmen wollen in den nächsten zehn Jahren deutlich mehr Wohnungen bauen. Während sich der Verband in einem Bündnis mit dem Senat vor einem Jahr noch dazu verpflichtete, bis 2025 rund 30 000 Wohnungen zu errichten, erhöhte er das Ziel am Mittwoch auf mindestens 50.000 Wohnungen. Möglich sei das jedoch nur dann, „wenn die Rahmenbedingungen stimmen“. Der Verband beklagt, dass immer neue staatliche Auflagen, etwa Vorschriften zur Gebäudedämmung, sowie eine stärkere Nachfrage nach Grundstücken und Bauleistungen die Baukosten nach oben treiben.

Schlug die Herstellung eines Quadratmeters Wohnraum im Jahr 2009 inklusive Grundstück und Planung noch mit zirka 2000 Euro zu Buche, so waren es 2014 schon 2630 Euro. Die daraus resultierenden Neubaumieten stiegen laut BBU von 8,50 Euro auf etwa 11 Euro je Quadratmeter. Der Verband fordert, dass es vor neuen staatlichen Auflagen eine Abschätzung über die Folgen auf die Mieten geben müsse. Um Anreize für den Neubau zu schaffen, käme eine Senkung der Mehrwertsteuer für Bauleistungen und eine Verringerung der Grunderwerbssteuer in Betracht. Um einkommensschwache Haushalte zu entlasten, könnte die Grundsteuer gesenkt werden.

Der BBU sieht sich und seine Mitglieder als „Mietendämpfer“. Mit Durchschnittsmieten von 5,43 Euro je Quadratmeter liege man deutlich unter dem Mittelwert des neuen Mietspiegels von 5,84 Euro.