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Berliner Zeitung | Neuregelung zum sozialen Wohnungsbau in Berlin: Wen das neue Sozialmieten-Gesetz entlastet und wen nicht
11. November 2015
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Neuregelung zum sozialen Wohnungsbau in Berlin: Wen das neue Sozialmieten-Gesetz entlastet und wen nicht

Entlastung der Mieter: Das neue Gesetz greift für knapp ein Viertel der rund 1,6 Millionen Mietwohnungen in Berlin.

Entlastung der Mieter: Das neue Gesetz greift für knapp ein Viertel der rund 1,6 Millionen Mietwohnungen in Berlin.

Foto:

Berliner Zeitung/Hans Richard Edinger

Wann tritt das Gesetz in Kraft?

Die wichtigsten Regelungen für die Mieter treten zum 1. Januar 2016 in Kraft.

Welche Wohnungen fallen unter das neue Gesetz?

Die neue Regelung betrifft die Mieter der landeseigenen Wohnungsunternehmen Degewo, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, Gesobau und Wohnungsbaugesellschaft Mitte. Sie besitzen knapp 300.000 der 1,6 Millionen Mietwohnungen in Berlin, darunter etwa 40.000 Sozialwohnungen. Hinzu kommen die Mieter von etwa 80.000 Sozialwohnungen, die im Besitz anderer Eigentümer sind. Unterm Strich profitieren also die Mieter von rund 380.000 Wohnungen von den neuen Bestimmungen.

Da die Zahl der Wohnungen in Landes-Besitz bis zum Jahr 2025 auf 400.000 erhöht werden soll, werden künftig noch mehr Menschen den Schutz genießen. In den nächsten zehn Jahren fallen jedoch auch gut 40.000 Wohnungen aus der Sozialbindung.

Wie stark werden die Mieten der Sozialwohnungen begrenzt?

Mieter von Sozialwohnungen sollen künftig höchstens 30 Prozent ihres anrechenbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete aufbringen müssen. Das ist die Miete ohne jegliche Nebenkosten. Bei Wohngebäuden mit einem hohen Energieverbrauch kann diese Quote auf bis zu 25 Prozent des anrechenbaren Einkommens abgesenkt werden. Wer mehr zahlen muss, hat Anspruch auf einen Mietzuschuss.

Wie hoch ist der Zuschuss?

Der Zuschuss beträgt höchstens 2,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei Mietern, die in einer Sozialwohnung leben, für die es nach Ablauf einer 15-jährigen Förderung keine Anschlussförderung über weitere 15 Jahre gibt, ist die anrechnungsfähige Kaltmiete zudem auf 10 Euro je Quadratmeter monatlich begrenzt.

Der Ausgangswert von 2,50 Euro wird vom 1. April 2017 an jeweils jährlich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst. Die Zuschüsse gibt es nur dann, wenn das Einkommen nicht zu hoch und die Wohnung nicht zu groß ist.

Wie hoch darf das Einkommen sein, um die Zuschüsse zu erhalten?

Die Mietzuschüsse für Sozialwohnungen gibt es nur, wenn das Einkommen des Mieters innerhalb der Berliner Einkommensgrenzen für den sozialen Wohnungsbau liegt. Ein Einpersonenhaushalt darf beispielsweise ein anrechenbares Brutto-Einkommen von 16.800 Euro jährlich haben, ein Zweipersonenhaushalt darf 25.200 Euro verdienen. Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich das Einkommen um 5740 Euro. Für jedes Kind kommen 700 Euro dazu. Achtung: Das Gesamt-Brutto-Einkommen kann höher liegen. In der Regel sind Abzüge und Freibeträge abzuziehen.

Wie groß darf die Wohnung sein, um einen Zuschuss zu bekommen?

Als angemessen für einen Einpersonenhaushalt gilt eine 50 Quadratmeter große Wohnung. Ein Zweipersonenhaushalt darf 65 Quadratmeter nutzen, ein Dreipersonenhaushalt 75 Quadratmeter und ein Vierpersonenhaushalt 85 Quadratmeter. In Einzelfällen kann eine Überschreitung bis zu 20 Prozent zugelassen werden.

Welche Einschränkungen gibt es?

Mieter, die in einer Sozialwohnung leben, für die es keine Anschlussförderung gibt, haben Anspruch auf Mietzuschüsse, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2016 abgeschlossen wurde. Wenn für die Wohnung die Anschlussförderung weggefallen ist, erfahren die betroffenen Mieter dies vom Vermieter – in der Aufschlüsselung der einzelnen Mietbestandteile .

Wie viel Geld wird an bedürftige Haushalte gezahlt?

Nach Schätzungen sind im kommenden Jahr 16.500 Haushalte in Wohnungen mit Anschlussförderung zuschussberechtigt. Die Zuschüsse für sie summieren sich auf rund 17,2 Millionen Euro im Jahr 2016. Jeder bedürftige Haushalt erhält im Schnitt 87 Euro monatlich. In Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung leben rund 9500 zuschussberechtigte Haushalte. Sie haben Anspruch auf rund 18 Millionen Euro Zuschüsse. Pro Haushalt entfallen im Schnitt 158 Euro monatlich.

Welche Mietbegrenzungen sind für die Mieter bei den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen vorgesehen?

Hier werden die bisherigen Regelungen aus dem Mietenbündnis zwischen den landeseigenen Unternehmen und dem Senat, die bis 2016 gelten sollten, auf Dauer gesetzlich festgeschrieben. Die Miete soll danach in laufenden Verträgen innerhalb von vier Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen dürfen.

Andere Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um 15 Prozent anheben. Nach einer Modernisierung dürfen die landeseigenen Vermieter zudem nur maximal neun Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Kaltmiete umlegen. Andere Vermieter dürfen bis zu elf Prozent umlegen.

Was gilt für Härtefälle?

Mieter mit geringem Einkommen sollen bei den landeseigenen Unternehmen nicht mehr als 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete aufbringen, wenn sie als Härtefall anerkannt sind. Bei Wohnhäusern mit hohem Energieverbrauch (mehr als 170 Kilowattstunden pro Quadratmeter jährlich) sollen sogar nur maximal 27 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete gezahlt werden.

Wann greift die Härtefall-Regelung?

Voraussetzung für die Anerkennung eines Härtefalls ist, dass das Einkommen des Mieters innerhalb der Berliner Einkommensgrenzen für den sozialen Wohnungsbau liegt (siehe oben). Außerdem darf die Wohnung nicht zu groß sein. Ein Einpersonenhaushalt darf anders als im sozialen Wohnungsbau nur eine 45 Quadratmeter große Wohnung haben, ein Zweipersonenhaushalt darf auf 60 Quadratmetern leben.

Unter besonderen Umständen, etwa nach dem Tod eines Haushaltsmitglieds, können die Unternehmen zulassen, dass die Wohnflächen-Obergrenze um bis zu 20 Prozent überschritten wird.

An welchen Personenkreis vermieten die landeseigenen Unternehmen?

Das Gesetz sieht vor, dass 55 Prozent der jährlich freiwerdenden Wohnungen an Menschen vergeben werden, deren Einkommen innerhalb der Grenzen für den sozialen Wohnungsbau in Berlin liegt. Davon sollen 20 Prozent an besondere Bedarfsgruppen wie Obdachlose und Flüchtlinge vergeben werden. Die verbleibenden 80 Prozent Wohnungen sollen vorrangig an Haushalte mit niedrigen Einkommen vergeben werden.

Wie viele preiswerte Wohnungen entstehen beim Neubau?

Die landeseigenen Unternehmen sollen sicherstellen, dass bei ihren Bauprojekten mindestens 30 Prozent der Wohnungen mit Fördermitteln errichtet werden – also als Sozialwohnungen. Zurzeit kosten diese Wohnungen im Schnitt 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Welche Erleichterungen gibt es bei der Wohnungsbewerbung?

Wer sich um eine Wohnung bewirbt, dem darf die Anmietung nicht allein wegen einer negativen Bonitätsauskunft einer privaten Auskunftei verweigert werden.

Wird es künftig noch Zwangsräumungen geben?

Theoretisch ja. Die landeseigenen Unternehmen sollen aber durch Informations-, Beratungs- und Mediationsverfahren darauf hinwirken, dass außerordentliche fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen soweit wie möglich vermieden werden.

Welche Mitbestimmungsrechte soll es geben?

Die Mieter erhalten jeweils einen festen Sitz im Aufsichtsrat der landeseigenen Unternehmen sowie einen weiteren Platz als Gast.