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Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen: So will der Senat Berliner Mieter schützen

Objekt der Begierde: Mietwohnungen in Altbauten werden oft in Eigentum umgewandelt.

Objekt der Begierde: Mietwohnungen in Altbauten werden oft in Eigentum umgewandelt.

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Berliner Zeitung

Der Senat hat beschlossen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin zu verbieten. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zu der neuen Regelung:

Warum wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verboten?

Um Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten zu schützen. Hintergrund: Nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kommt es häufig zu teuren Modernisierungen. Viele Mieter können sich die Wohnungen danach nicht mehr leisten.

Wann tritt das Verbot in Kraft?

Die Regelung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft. Das ist dem Vernehmen nach noch in diesem Monat geplant. Am 13. März 2020 soll das Verbot außer Kraft treten.

Gibt es eine Übergangsregelung?

Ja. Für Gebäude, für die vor dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt ein Antrag auf Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gestellt wurde, tritt die Verordnung erst nach Ablauf des jeweiligen Verfahrens in Kraft.

Wo gilt das Verbot?

Das Verbot gilt in sogenannten Milieuschutzgebieten. Davon gibt es zurzeit 21 in Berlin. Sie liegen in den Bezirken Pankow (10 Gebiete), Friedrichshain-Kreuzberg (7), Tempelhof-Schöneberg (3) und Mitte (1). Ein Milieuschutzgebiet ist ein Gebiet, in dem die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden soll. Ziel ist vor allem, alteingesessene Bewohner zu halten, die nicht viel Geld haben.


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Berliner Zeitung/Anja Kühl, Quelle SenStadt

Wie viele Menschen leben in den Milieuschutzgebieten?

In den 21 Gebieten befinden sich rund 160.000 Wohnungen, in denen etwa 300.000 Menschen leben. Alle Bewohner einer Mietwohnung dürfen sich auf den verbesserten Schutz freuen. Für diejenigen, deren Wohnung bereits in der Vergangenheit umgewandelt wurde, kommt das Verbot jedoch zu spät. Etwa zehn Prozent der Berliner Mietwohnungen werden von der geplanten Regelung erfasst. Der Kreis der Betroffenen soll sich jedoch noch erhöhen. Mehrere Bezirke, darunter Neukölln und Tempelhof-Schöneberg, planen die Ausweitung der Milieuschutzgebiete.

Wie schnell können neue Milieuschutzgebiete festgelegt werden?

In der Regel dauert es mehrere Monate. Vor der Festlegung gibt es zunächst eine genaue Untersuchung, bei der unter anderem das „Verdrängungspotenzial“ durch steigende Mieten ermittelt wird.

Wie hat sich die Zahl der umgewandelten Wohnungen verändert?

In Berlin werden immer mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Waren es im Jahr 2010 noch 4?535 Mietwohnungen, die in Eigentum umgewandelt wurden, so stieg die Zahl im Jahr 2013 auf 9?178 Wohnungen.

Was genau wird künftig verboten?

Die Umwandlung von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen soll in den Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig werden. Das heißt, dass die Bezirke darüber entscheiden, ob eine Umwandlung erlaubt wird oder nicht. Das entspricht de facto einem Verbot, weil es das Ziel ist, Umwandlungen zu verhindern.

Was wird künftig für die Hausbesitzer noch möglich sein?

Wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern, die vorher schon in der betroffenen Wohnung gewohnt haben, kann die Umwandlung genehmigt werden.

Wo sind Umwandlungen künftig so wie bisher möglich?

Überall dort, wo es keine Milieuschutzgebiete gibt.

Was passiert mit Mietern, deren Wohnung in Eigentum umgewandelt wurde?

Für die Mieter gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet: Wer auch immer die Wohnung erwirbt, der muss sich an den Mietvertrag halten. Für den Mieter einer Eigentumswohnung steigt jedoch das Kündigungsrisiko.

Welche Schutzbestimmungen gelten für Mieter von umgewandelten Wohnungen?

Wenn der Mieter bereits in der Wohnung gewohnt hat, als diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde, dann ist er in Berlin für die Dauer von zehn Jahren vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung geschützt. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die umgewandelte Wohnung das erste Mal verkauft wurde und der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. Außerdem hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten, so hat der Mieter das Recht, dass mit ihm ein Kaufvertrag gleichen Inhalts abgeschlossen wird. Zieht ein Mieter bereits in eine Eigentumswohnung ein, greift der erweiterte Kündigungsschutz sowie das Vorkaufsrecht nicht.