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Wohnen in Berlin: Die Mietpreisbremse wirkt - aber nur kurz

Je begehrter die Wohnlage, wie hier in Mitte, desto mehr Miete sind die Berliner bereit zu zahlen

Je begehrter die Wohnlage, wie hier in Mitte, desto mehr Miete sind die Berliner bereit zu zahlen

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Hans Richard Edinger

Die zum Juni in Berlin eingeführte Mietpreisbremse hat für eine kurze Zeit im Sommer dieses Jahres die Mieten sinken lassen – mittlerweile steigen sie aber wieder, allerdings nicht überall und nicht ungebremst. Das geht aus einer Untersuchung der Angebotsmieten des Internetportals Immobilienscout 24 hervor, die am Dienstag präsentiert wurde.

Danach sanken die Angebotsmieten für freie Wohnungen in Berlin von durchschnittlich 8,80 Euro im Mai 2015 auf 8,50 Euro je Quadratmeter (kalt) im Juni dieses Jahres, kurz nachdem die Mietpreisbremse eingeführt wurde. Mittlerweile sind die Mieten bis Oktober jedoch auf 8,73 Euro je Quadratmeter angezogen. Damit haben sie das alte Preisniveau fast wieder erreicht.

„Unsere Analyse zeigt, dass sich die Höhe der Angebotsmieten im Wesentlichen an der aktuellen Marktsituation orientiert“, sagte Jan Hebecker, Leiter Märkte & Daten von Immobilienscout 24. Im Klartext: Da Wohnungen in Berlin knapp sind, verlangen Vermieter wieder den Preis, der aufgrund der gestiegenen Nachfrage zu erzielen ist. Je begehrter eine Wohnlage ist, umso mehr sind die Menschen bereit, dafür zu bezahlen. Die durchschnittlichen Angebotsmieten scheinen sich in den Innenstadtbezirken bei rund zehn Euro pro Quadratmeter einzupendeln, sagte Jan Hebecker. Das bedeute sinkende Mieten in Kreuzberg, wo bereits ein hohes Niveau erreicht sei, und Mietpreissteigerungen in Neukölln, wo die Mieten noch geringer seien.

Forderungen im Schnitt über zehn Prozent

Hintergrund: Der Senat hat die Mietpreisbremse zum 1. Juni in ganz Berlin in Kraft gesetzt. Vermieter dürfen danach beim Abschluss neuer Verträge die ortsübliche Miete um maximal zehn Prozent überschreiten. Mieter sollen dadurch vor überzogenen Forderungen der Vermieter geschützt werden. Die Mietpreisbremse sieht jedoch zahlreiche Ausnahmen vor. So werden Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen ausgeklammert. Und für bereits vereinbarte Mieten gilt Bestandsschutz – selbst wenn sie nach der neuen Gesetzeslage überhöht sind.

Die Untersuchung von Immobilienscout zeigt, dass die durchschnittlichen Forderungen der Vermieter auch nach Einführung der Mietpreisbremse deutlich über der 10-Prozent-Grenze liegen. So forderten Vermieter in Kreuzberg für Altbauten zwischen Juni und Oktober durchschnittlich 10,62 Euro pro Quadratmeter – und lagen damit 41,2 Prozent über dem Mittelwert des Mietspiegels, der Auskunft über die ortsübliche Miete gibt. Bei Wohnungen, die in den 1970er-Jahren errichtet wurden, lagen die Forderungen der Vermieter im Schnitt sogar um rund 88 Prozent über dem Mittelwert des Mietspiegels.

Während die Mieten in Kreuzberg nach Einführung der Mietpreisbremse jedoch insgesamt nicht weiter stiegen, weil sie dort schon sehr hoch waren, kletterten die Preise in anderen angesagten Stadtteilen weiter. In Friedrichshain verteuerten sich nach Einführung der Mietpreisbremse jedoch nur die Wohnungen, die um das Jahr 1990 errichtet wurden. In den übrigen Baualtersklassen sanken die Mieten dort. In Neukölln verteuerten sich nach Einführung der Mietpreisbremse die Mieten in Altbauten und in den Häusern, die um 1990 gebaut wurden. Nur bei den 1970er-Jahre-Objekten verringerten sich die Angebotsmieten leicht.

Kritik am Mietspiegel

Fazit von Immobilienscout: Nach Einführung der Mietpreisbremse ist zumindest auf Teilen des Marktes eine Preisdämpfung zu beobachten. Eine Erklärung könnte sein, dass sich einige Vermieter stärker am Mietspiegel orientieren. Ob diese Effekte von Dauer sind und ob sie wirklich mit der Mietpreisbremse zusammenhängen, werde erst die Zukunft zeigen. Dass die Angebotsmieten im Schnitt auf zehn Prozent über der ortsüblichen Miete sinken, sei jedoch unrealistisch. Dazu seien Angebotsmieten und ortsübliche Vergleichsmieten zu weit voneinander entfernt.

Kritik übt Immobilienscout-Experte Jan Hebecker an der Wohnlagen-Einstufung des Berliner Mietspiegels. Für Kreuzberg und Friedrichshain seien darin fast ausschließlich einfache und mittlere Wohnlagen ausgewiesen, dabei zählten beide Stadtteile zu den gefragtesten Bezirken. Die Lagezuordnung erscheine „etwas antiquiert“.