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Wohnen in Berlin-Wedding: Bewohner wehren sich gegen Mieterhöhungen in Sozialwohnungen

Protest: Mieter aus der Koloniestraße in Wedding demonstrieren gegen hohe Kosten im sozialen Wohnungsbau.

Protest: Mieter aus der Koloniestraße in Wedding demonstrieren gegen hohe Kosten im sozialen Wohnungsbau.

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David Oliveira

Susanna Troschke weiß nicht, wie es weitergehen soll. „Ich muss wahrscheinlich ausziehen“, sagt die 53-Jährige. Der Vermieter hat ihr mitgeteilt, dass die Warmmiete für ihre knapp 66 Quadratmeter große Wohnung in der Koloniestraße in Wedding zum 1. Dezember von jetzt 633 Euro auf 1?031 Euro steigen soll. Das entspricht einer Verdopplung der Kaltmiete um 6 auf 12 Euro pro Quadratmeter. „Ich bin erwerbsunfähig und lebe von Grundsicherung“, sagt Susanna Troschke. „Wenn es bei dem Betrag bleibt, muss ich mir etwas Neues suchen.“

So wie ihr geht es vielen Mietern in der Wohnanlage in der Koloniestraße/Ecke Badstraße. Die ersten sind schon weggezogen. Auf dem freien Wohnungsmarkt wären Preissprünge wie bei Susanna Troschke kaum möglich, doch die Häuser in der Koloniestraße wurden Anfang der 1990er-Jahre im sozialen Wohnungsbau errichtet. Das Fördersystem war so absurd konstruiert, dass die durchschnittlichen Mieten der Sozialwohnungen heute über denen des freien Marktes liegen. Das Prinzip funktionierte so: Beim Bau der Sozialwohnungen entstanden so hohe Ausgaben, dass Kostenmieten zwischen 10 und 20 Euro je Quadratmeter zustande kamen.

Um die Mieten für die Bewohner bezahlbar zu halten, wurden sie vom Land Berlin aus Steuergeld auf ein erträgliches Maß herunter subventioniert. Pro Jahr wurde die Förderung um rund 13 Cent je Quadratmeter reduziert. Diese Kosten durften die Eigentümer auf die Miete draufschlagen, was sie in der Regel taten. Dadurch stiegen die Mieten im sozialen Wohnungsbau kontinuierlich an.

Verschärft hat sich die Situation durch eine Entscheidung des Senats vom Februar 2003. Da entschied die Landesregierung in Anbetracht der hohen Schuldenlast Berlins, nach Ablauf einer 15-jährigen Förderung die Sozialwohnungen nicht mehr für weitere 15 Jahre zu subventionieren, wie es bis dahin üblich war. Folge: Die Vermieter durften die volle Kostenmiete verlangen.

In den wenigsten Fällen machten die Vermieter jedoch bei den betroffenen 28?000 Sozialwohnungen davon Gebrauch. Weil die Mieter sonst ausgezogen wären. Viele Eigentümer mussten Insolvenz anmelden. Findige Geschäftsleute nutzten die Situation und erwarben Sozialwohnungen zum Spottpreis.

Die Mieten, die sie verlangen durften, basierten aber noch auf den hohen Erstellungs- und Finanzierungskosten aus der Bauphase. Die Eigentümer beriefen sich dabei auf den „Einfrierungsgrundsatz“, der die Kosten für die Dauer der Sozialbindung der Wohnungen festschreibt. Er sollte eigentlich mal die Mieter vor steigenden Kosten schützen, sicherte aber nun wahre Traumrenditen. Zwar schob der Senat dem im Jahr 2011 einen Riegel vor.

Nach dem Wohnraumgesetz, das in jenem Jahr in Kraft trat, dürfen Eigentümer von Sozialwohnungen nach einem Verkauf nicht mehr die hohe Kostenmiete, sondern nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Sie liegt zurzeit bei 5,84 Euro je Quadratmeter im Schnitt. Weil die Wohnungen in der Koloniestraße vor dem Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes verkauft wurden, greift die Begrenzung für sie jedoch nicht. Deswegen kann der Eigentümer dort noch die hohe Kostenmiete in Ansatz bringen. Sie liegt sogar bei 15,60 Euro pro Quadratmeter (kalt). Nur weil der Vermieter auf einen Teil der Miete verzichtet, sollen Mieter wie Susanna Troschke „lediglich“ 12?Euro pro Quadratmeter zahlen.

Enquête-Kommission gefordert

Die Mieter in der Koloniestraße gehen davon aus, dass der Eigentümer die Wohnungen zu einem niedrigeren Preis erworben hat, als er in der Bauzeit angefallen ist. Sie glauben, dass die geforderten Mieten auf „fiktiven Kosten“ beruhen. Von der zuständigen Hausverwaltung waren zum Kaufpreis keine Angaben zu erhalten. Die Mieter fordern, dass die fiktiven Kosten bei der Berechnung der Sozialmieten gestoppt werden müssen. Sie können sich dabei auf ein Gutachten stützen, das der Hochschulprofessor Martin Schwab im Auftrag der Grünen erstellt hat. Laut dem Gutachten gibt es gewichtige Hinweise, dass in Anrechnung gebrachte Kosten tatsächlich nicht entstanden sind. Schwab empfiehlt deswegen die Einsetzung einer Enquête-Kommission durch das Abgeordnetenhaus, um die tatsächlich zulässige Miete im sozialen Wohnungsbau zu ermitteln.