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Wohnmarktreport für Berlin: Wo Mieten in Berlin stark steigen, wo sie noch moderat sind

Mieten für Sozialwohnungen liegen oft über denen des freien Marktes.

Mieten für Sozialwohnungen liegen oft über denen des freien Marktes.

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imago/CHROMORANGE

Die Mieten in Berlin sind im vergangenen Jahr trotz Einführung der Mietpreisbremse weiter gestiegen. Allerdings weniger stark als im Jahr zuvor. Wer in der Hauptstadt eine Wohnung mieten wollte, sollte dafür im Schnitt 8,99 Euro je Quadratmeter kalt zahlen. Das waren 5,1 Prozent mehr als 2014.

Eigentumswohnungen deutlich teurer geworden

Deutlich stärker stiegen die Preise für Eigentumswohnungen. Sie verteuerten sich im Schnitt um 10,1 Prozent. Das geht aus dem Wohnmarktreport Berlin 2015 hervor, der am Mittwoch vom Immobiliendienstleister CBRE und der Bank Berlin Hyp präsentiert wurde. In den Report flossen 47.602 Mietangebote sowie 31.079 Kaufangebote für Wohnungen ein, die in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahrs veröffentlicht wurden.

Der Auftrieb der Mieten für freie Wohnungen hat sich 2015 erneut leicht abgeschwächt. Das liegt unter anderem am schwachen Anstieg der Mieten im unteren Preissegment, den niedrigsten zehn Prozent aller Angebote. Dort zogen die Mieten nur um zwei Prozent an. "Offenbar ist der Gesamtdruck auf dem Berliner Wohnungsmarkt nach wie vor nicht so hoch, dass Einkommensstärkere in dieses unterste Segment drängen und höhere Angebotsmieten durchsetzbar machen", heißt es im Report. Und wer wenig Geld hat, der kann kaum mehr fürs Wohnen aufbringen.

Die Mieten im oberen Preissegment, dem teuersten Zehntel der Offerten, sind mit 5,7 Prozent hingegen überdurchschnittlich stark gestiegen. Hier besteht jedoch mittlerweile ein großes Angebot. Wem die Wohnungen zu teuer sind, der kann Abstriche bei Lage und Qualität machen und dennoch eine passende Unterkunft finden - oder sich eine Wohnung oder ein Haus kaufen, begünstigt durch den niedrigen Zins. Im mittleren Preissegment stoßen die Mieter preislich weniger stark an finanzielle Grenzen als im unteren Preissegment, es gibt aber auch weniger Ausweichmöglichkeiten. Hier passen sich die Mieter eher den veränderten Bedingungen des Marktes an, heißt es - und zahlen die höheren Preise.

Starke Mietsteigungen nahe dem S-Bahnring

Auffällig ist laut dem Report, dass in der Nähe des S-Bahnrings die bislang eher niedrigen Mieten überdurchschnittlich stark anziehen. Dazu gehören beispielsweise der Humboldthain und der Nauener Platz in Wedding, Tempelhof-Ost sowie das Gebiet um die Beusselstraße und den Großmarkt in Moabit. Offenbar weichen die Wohnungssuchenden dorthin aus, die City-nah wohnen wollen, aber innerhalb des S-Bahnrings keine Wohnung zu ihren Wunschkonditionen finden. Die höchsten durchschnittlichen Mieten wurden in Friedrichshain-Kreuzberg und in Mitte verlangt, die niedrigsten in Marzahn-Hellersdorf und in Spandau.

Der Wohnungsmangel macht sich immer stärker in einer sinkenden Zahl von Immobilienangeboten bemerkbar. Während in den ersten neun Monaten 2014 noch rund 64.000 Wohnungen inseriert wurden, waren es im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres nur noch knapp 48.000. Dass so wenige Wohnungen angeboten werden, liegt auch an den hohen Mieten beim Abschluss neuer Verträge. Die alte Wohnung zu verlassen, ist häufig unattraktiv, weil eine neue Wohnung in der Regel sehr viel teurer ist. Das gilt selbst für Wohnungen mit kleinerer Fläche.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind dem Report zufolge im Jahr 2015 auf exakt 3000 Euro je Quadratmeter gestiegen. Besonders teuer sind Eigentumswohnungen in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Am günstigsten sind sie in Spandau sowie in Marzahn-Hellersdorf.

Der Neubau gewinnt immer mehr an Fahrt. Von 240 Projekten mit mehr als 22.000 Wohnungen, die für den aktuellen Report untersucht wurden, waren jedoch 62 Prozent als Eigentumswohnungen oder Eigenheime geplant, nur rund 38 Prozent als Mietwohnungen. Die Kaufpreise für neu errichtete Eigentumswohnungen bewegten sich 2015 zwischen 1480 und 15.000 Euro je Quadratmeter - zu den teuersten gehörten die Wohnungen des Projekts Kronprinzengärten neben der Friedrichswerderschen Kirche in Mitte, die unter den Arbeiten stark gelitten hat.

Günstiger sind Reihenhauser in dezentralen Lagen

Kaufpreise unter 2500 Euro pro Quadratmeter finden Interessenten vor allem in größeren Reihenhaus-Projekten in dezentralen Lagen. Die Angebotsmieten für Neubauwohnungen liegen zwischen 6,50 Euro im sozialen Wohnungsbau und 15 Euro je Quadratmeter. In Mitte werden die meisten Mietwohnungen errichtet, beispielsweise im Mauerpark und an der Heidestraße.