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Wohnungsmarkt: Warum die Mieten steigen

Eigentumswohnung in der Innenstadt: Schöne Lage, aber auch schön teuer.

Eigentumswohnung in der Innenstadt: Schöne Lage, aber auch schön teuer.

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imago/Lem

Extreme Preissteigerungen bei der energetischen Gebäudesanierung sind für einen Teil der Mietsteigerungen in den letzten Jahren verantwortlich. Nach Angaben des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) stiegen die Materialkosten für energiesparende Baumaßnahmen zwischen den Jahren 2000 und 2012 um fast 30 Prozent, während die allgemeine Teuerungsrate bei nur 22,6 Prozent lag. In einzelnen Bereichen betrug der Preisanstieg mehr als 50 Prozent. „Das sind Größenordnungen, die mit einem normalen Marktgeschehen nicht zu erklären sind“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko am Montag in Berlin. Offenbar schöpften Unternehmen riesige Gewinne ab und machten damit die kostenbremsende Wirkung öffentlicher Fördermittel für die energetische Sanierung zunichte.

Beim Neubau von Wohnungen schlügen zudem die sehr hohen Grundstückspreise auf die späteren Mieten durch. Durch das Höchstpreisverfahren, mit denen etwa Berlin, aber auch viele andere Kommunen Baugrund an Privatinvestoren veräußerten, stiegen die Erstellungskosten immens an. Dies bedinge Mieten in einer Höhe, die für Normalverdiener nicht mehr erschwinglich seien, sagte Gedaschko.

Kommission für Transparenz

Mit dem Verkauf öffentlicher Baugrundstücke nach einem „Konzeptverfahren“, das eine gemischte Wohnbevölkerung zum Ziel habe, könnten die Mieten laut GdW um bis zu 20 Prozent niedriger liegen als beim Verkauf an den Meistbietenden. Um der Preisexplosion für Energiesparmaßnahmen beizukommen, sei eine Baukostenkommission notwendig, die für mehr Markttransparenz und damit für Druck auf die Anbieter sorge.

Dass solche Transparenz von Nöten ist, belegt der GdW mit einigen besonders krassen Beispielen: Danach lagen die Bauleistungspreise für Rohrdämmungen 2012 um 58,7 Prozent über denen des Jahres 2000. Für Wärmepumpen betrug der Preisaufschlag 48 Prozent, bei Warmwasserspeichern waren es 47 Prozent und bei Heizkesseln gut 46 Prozent. Die darin enthaltenen Lohnkosten stiegen nur um 28 Prozent. „Somit wirkten die Arbeitskosten sogar preisdämpfend. Die reinen Materialkosten gingen noch viel stärker nach oben“, sagte Gedaschko.

Geringere Abgabepreise für kommunale Grundstücke und eine Baukostenkommission allein könnten die Marktlage in begehrten Großstädten wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt am Main und Köln aber nicht entspannen, so der Verbandschef. Die Bevölkerung in den Top Ten der deutschen Metropolen sowie auch in Freiburg, Konstanz und anderen beliebten Universitätsstädten werde in den kommenden Jahren weiter wachsen. Und das werde den Druck auf den Wohnungsmarkt noch erhöhen. Öffentliche Fördermittel müssten daher auch für Wohnungsbauprojekte fließen, von denen auch Bezieher mittlerer Einkommen profitieren könnten.

Mietpreisbremse wirkungslos?

In Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt sei es mittlerweile selbst für Fachkräfte und mittlere Beamte kaum noch möglich, bezahlbare Mietwohnungen zu finden. Die Neubaunachfrage im oberen Preissegment werde dagegen ohne weiteres befriedigt.

Für 2013 rechnet die GdW mit einem Anstieg der Wohnungsbauinvestitionen um fast elf Prozent. Eine Mietpreisbremse, wie sie die SPD und neuerdings auch die Union befürwortet, könnte den kleinen Bauboom nach Ansicht des GdW aber schnell wieder beenden. Die Mietpreisbremse ändere nichts am Zuzug in die Metropolen und den rasant steigenden Bau- und Sanierungskosten. Gedaschko: „Sie bremst nicht die Mieten, sondern die Bautätigkeit und zementiert so Wohnungsknappheit und hohe Mieten in den Hot Spots.“