Angaben im Exposé sollten sorgfältig geprüft werden: Makler trägt eine hohe Verantwortung

Am Anfang der Arbeit eines Immobilienmaklers steht häufig das Exposé. Dieses Schriftstück bietet die Grundlage für eine möglichst schnelle und lukrative Veräußerung. Hierin werden Angaben gemacht über den Wert, Ausstattung Zuschnitt und Lage der zu verkaufenden Immobilie. Auch Besonderheiten, wie Denkmalschutz des Gebäudes oder die Teilbarkeit eines Grundstücks können dort erwähnt werden. Wird die Immobilie aber zu rosig geschildert, ist dies nicht nur für den Verkäufer, sondern auch für den Makler risikoreich.Provision in GefahrBei der Erstellung des Exposés sollte sich der Makler ohne eigene Prüfung nicht auf die Angaben des Verkäufers verlassen oder das Objekt unkritisch anpreisen. Ansonsten läuft er Gefahr, sich Schadenersatzansprüchen des Käufers auszusetzen oder gar seinen Provisionsanspruch zu verlieren.In vielen Fällen wendet sich der verkaufswillige Eigentümer an einen Makler und beauftragt diesen, einen Käufer zu finden, der auch die Maklerprovision tragen soll. Wird der Kaufvertrag entsprechend abgewickelt, so ist zwischen Makler und Käufer ein Vermittlungsvertrag zu Stande gekommen, der Sorgfalts- und Prüfungspflichten des Maklers gegenüber dem Käufer beinhaltet. Der Makler sollte im Exposé klarstellen, ob Angaben zu dem Objekt auf eigenen Recherchen beruhen. Soweit nur Angaben des Verkäufers weitergegeben werden, sollte darauf hingewiesen werden. Für falsche Angaben des Verkäufers haftet der Makler dann nur noch, wenn er erkennen konnte, dass sie falsch waren, z. B. hinsichtlich der Wohnfläche oder des Baujahrs. Der Makler muss auch grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen anstellen. Eine weitergehende Nachprüfungspflicht kann sich aber dann ergeben, wenn das Geschäft risikoreich und der Käufer erkennbar unerfahren ist. Entspricht das Objekt nicht den Erwartungen des Käufers, so hält er - soweit noch nicht gezahlt - erfahrungsgemäß erst einmal die Provision zurück. Er muss sich dann allerdings belehren lassen, dass allein die nicht vertragsgemäße Erfüllung des Kaufvertrages durch den Verkäufer den Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer nicht schmälert. Liegt allerdings eine arglistige Täuschung des Verkäufers vor, so entfällt auch der Anspruch auf die Maklerprovision (BGH, Urteil vom 14. 12. 2000, III ZR 3/00). Das Gleiche gilt, wenn sich der Käufer den Rücktritt für den Fall vorbehalten hat, dass die Baugenehmigung oder eine notwendige Teilungsgenehmigung nicht erteilt wird (BGH, Urteil vom 20. 2. 1997, III ZR 81/96).Manchmal muss der Makler gerade stehen, wenn der Verkäufer nicht mehr belangt werden kann: Schadenersatzansprüche des Käufers gegen den Makler verjähren nach dem seit 1.1.2002 geltenden Recht binnen drei Jahren, nachdem der Käufer von dem Schaden, z. B. der mangelnden Bebaubarkeit oder fehlenden Baugenehmigung, Kenntnis erlangt hat. Die Ansprüche gegen den Verkäufer wegen Sach- oder Rechtsmängeln verjähren dagegen grundsätzlich schon innerhalb von zwei Jahren nach Übergabe des Grundstückes. Es kann also dazu kommen, dass sich der Käufer noch an den Makler halten kann, während Ansprüche aus dem Kaufvertrag schon verjährt sind. Der Autor ist Rechtsanwalt mit dem Schwerpunkt Bau- und Immobilienrecht in der Kanzlei Schlawien-Naab, Büro Berlin-Friedrichstraße.