Zwischen 150 und 250 Milliarden Euro hinterlässt die Wirtschaftswunder-Generation jährlich ihren Erben -gut ein Drittel davon in Form von Grundbesitz. Doch Eigentum verpflichtet, und so stehen die Erben quasi über Nacht vor der Frage, ob sie die Immobilie verkaufen möchten oder doch lieber selbst mit allen Konsequenzen und Pflichten in die Rolle des Vermieters schlüpfen wollen.Und das ist gar nicht so einfach: Die Hauptaufgabe im Erbfall ist es, sich einen Überblick über die Unterlagen zu verschaffen. "Das wichtigste Dokument ist der Mietvertrag. Liegt er nicht schriftlich vor, sind alle darin getroffenen Vereinbarungen nichtig, da nicht zu belegen", sagt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arge Mietrecht und Immobilien beim Deutschen Anwaltverein. In einem solchen Fall würden nur noch die gesetzlichen Vorschriften zum Mietrecht greifen. In der Regel haben jedoch zumindest noch die Mieter eine Version des Mietvertrags, die sich der neue Vermieter kopieren kann. Auch bestehende Versicherungspolicen sollten die Erben prüfen: "Bei der Gebäudehaftpflicht darf keine Unterversicherung entstehen, also sollte man prüfen, ob die Deckungssumme ausreicht", so Hannemann.Wichtig sind auch alle Abrechnungen, die sich mit den Betriebskosten befassen. Denn nur wenn der Vermieter diese Ausgaben nachweisen und mit den Belegen eine Abrechnung erstellen kann, darf er sie -soweit rechtlich erlaubt und im Mietvertrag vereinbart -auch auf die Mieter umlegen. Die Abrechnung muss jedoch spätestens am 31. Dezember des Folgejahres vorliegen, daher kann, je nachdem, wann der Eigentümerwechsel stattgefunden hat, der Zeitdruck groß sein.Damit die laufenden Mieteinkünfte auch auf das Konto des neuen Vermieters fließen, benötigt dieser zunächst einen Erbschein, so Hannemann. Mit diesem könne er dann eine Berichtigung des Grundbuchs beantragen. Sobald er dort als Eigentümer eingetragen ist, gilt er auch offiziell als Vermieter und sollte dies seinen Mietern zusammen mit der neuen Bankverbindung und seiner Adresse mitteilen.Verträge nicht eigenmächtig ändernDen Mietvertrag darf er indes nicht eigenmächtig verändern. Neuerungen sind nur mit Zustimmung des jeweiligen Mieters möglich. "Der neue Vermieter ist nicht besser, aber auch nicht schlechter gestellt als sein Vorgänger", sagt Hannemann. In bestimmten Fällen kann er jedoch die Miete erhöhen, um seine Einnahmen zu steigern, etwa wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Neulinge im Vermietungsgeschäft unterschätzen allerdings oft die Schwierigkeiten, die eine Mieterhöhung oder die Umgestaltung des Mietvertrags mit sich bringen, und sollten sich vorab eingehend informieren."Wenn Erben eine Wohnung in einer Wohneigentumsanlage neu vermieten wollen, kommt hinzu, dass die Eigentümer besondere Regelungen getroffen haben könnten, die zu Konflikten mit Formulierungen im Mietvertrag führen", sagt Thomas Hannemann. Etwa wenn der Mietvertrag eine umfassende gewerbliche Nutzung vorsieht, die laut Teilungserklärung jedoch nur sehr eingeschränkt möglich ist. Aufschluss darüber geben zum Beispiel die Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Vermeiden lassen sich derartige Konflikte, indem die Parteien die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer als Bestandteil des Mietvertrags vereinbaren.Verzichtet der Erbe auf eine Karriere als Vermieter, muss er eventuellen Mietern vor einem Verkauf kündigen. Das geht jedoch nur, wenn ein wichtiger Grund wie Eigenbedarf vorliegt. Dieser kann zum Beispiel dadurch begründet sein, dass die künftige Wohnung näher am Arbeitsplatz liegt als die bisherige oder dass sie deutlich mehr Platz bietet oder anderweitig die Wohnverhältnisse verbessern würde. "Der Mieter muss jedoch die Chance bekommen, die Angaben zu prüfen", so Hannemann. Dem Kündigungsschreiben sei zudem ein Beleg beizufügen, der den neuen Eigentümer legitimiert; dazu reicht ein Grundbuchauszug aus. Die Kündigungsfrist betrage zwischen drei und neun Monaten, je nach bisheriger Dauer des Mietverhältnisses.Vor diesem Schritt sollten die Erben jedoch erwägen, dass auch Kapital verpflichtet -weniger Mühe als das Vermietungsgeschäft bedeutet die Verwaltung eines Vermögens oft nicht. Zumal dann, wenn man die Aufgaben ohnehin an eine Wohnungsverwaltung delegiert.------------------------------TippsBeratungVerbandDie mehr als 900 Haus & Grund-Vereine in Deutschland vertreten die Interessen von Eigentümern und Vermietern. Die kostenpflichtige Mitgliedschaft beinhaltet unter anderem das Anrecht auf eine Rechtsberatung durch die Verbandsjuristen.www.haus-und-grund.de(>Haus & Grund vor Ort >Ortsvereine)RechtsanwaltAnwälte prüfen bei einer Erstberatung die Dokumente wie Mietvertrag und Abrechnungen genauer. Die Kosten dafür dürfen 190 Euro plus Umsatzsteuer nicht überschreiten. Mietrechtspezialisten findet man über Branchenbücher, die Anwaltskammer oder den Deutschen Anwaltverein.www.rak-koeln.de (>Anwaltsverzeichnis)www.anwaltverein.de (>Anwaltsuche)RatgeberVerbraucherzentraleDie Verbraucherzentrale NRW hat das Buch "Meine Eigentumswohnung: Selbst nutzen, verwalten, vermieten" 2009 herausgegeben. Der Ratgeber kostet 19,90 Euro und ist im Buchhandel oder über die Verbraucherzentrale direkt zu beziehen.www.verbraucherzentrale.de------------------------------Foto: Zu den Pflichten des Vermieters zählt es, die Mietwohnung in gebrauchsfähigem Zustand zu halten.