Im Schnitt ist in Berlin zurzeit eine Grundsteuer von 27 Cent je Quadratmeter Wohnfläche monatlich zu zahlen, Mieter bringen sie über die Nebenkosten auf. Mit der geplanten Grundsteuerreform werden einige Wohnungen teurer - andere billiger. Wer profitiert und wer nicht?
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In Altbauten in der City wird es eher teurer, in Großsiedlungen am Rande der Stadt eher billiger. Das geht aus ersten Berechnungen der Senatsverwaltung für Finanzen zu den Auswirkungen der von der Bundesregierung geplanten Grundsteuerreform hervor.

„Unsere Verwaltung hat ein vorläufiges Berechnungsmodul erarbeitet, mit dem sich voraussichtlich rund 90 Prozent aller Fälle erfassen lassen werden“, sagte Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) der Berliner Zeitung. Beispiele aus dem Berechnungsmodul zeigen, dass die Grundsteuer für eine Altbauwohnung in Charlottenburg von bisher 20 Cent je Quadratmeter auf 35 Cent je Quadratmeter steigen könnte. Das hält der Senator auch für „gerecht und auch nachvollziehbar“.

Für eine Neubaueigentumswohnung in Mitte würde die Grundsteuer von 27 Cent je Quadratmeter auf 65 Cent je Quadratmeter steigen. „Angesichts des deutlich gestiegenen Wertniveaus“ wäre auch dies „folgerichtig“. Andererseits würde künftig für Plattenbauten weniger Grundsteuer entrichtet werden müssen – statt zum Beispiel 28 Cent pro Quadratmeter in Marzahn und 46 Cent je Quadratmeter im Märkischen Viertel würden künftig nur noch Kosten in Höhe von 20 Cent je Quadratmeter anfallen. Zahlen müssen die Grundsteuer Mieter und Eigentümer gleichermaßen. Die Mieter müssen die Steuer über die Nebenkosten aufbringen. Im Schnitt ist in Berlin zurzeit eine Grundsteuer von 27 Cent je Quadratmeter Wohnfläche monatlich zu zahlen.

Das neue Modell soll die Grundsteuer auf Basis von fünf Parametern entwickeln

Nötig ist die Reform der Grundsteuer, weil das Bundesverfassungsgericht das derzeitige System für verfassungswidrig erklärt hat, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Der Grund: Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten. Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert von 1964 berücksichtigt. In den ostdeutschen Ländern beruhen die Werte sogar auf Feststellungen aus dem Jahr 1935.

Das neue Modell sieht vor, dass die Grundsteuer für Wohn-Immobilien auf Basis von fünf Parametern ermittelt wird: Nach der Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert, der Immobilienart, dem Alter des Gebäudes und der Mietniveaustufe.

Neue Grundsteuer laut Finanzsenator „gut administrierbar“

Bis spätestens zum 31. Dezember dieses Jahres muss die Grundsteuer neu geregelt sein. Nur dann darf sie in ihrer jetzigen Form noch übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem ersten Januar 2025 soll dann die neue Regelung greifen.

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Steuer-Einnahmen

820 Millionen Euro Grundsteuer hat Berlin 2018 kassiert.

1 Milliarde Euro nahm die Stadt über die Grunderwerbssteuer ein.

400 Millionen Euro fielen 2018 durch Erbschaftssteuer an.

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Da die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte gehört, wollen diese darauf nicht verzichten. In Berlin kamen über die Grundsteuer im vergangenen Jahr rund 820 Millionen Euro in die Landeskasse. Die Neuregelung der Grundsteuer soll allerdings nicht dazu führen, dass Städte und Kommunen die Steuern erhöhen. Die Gesamtsumme der Steuereinnahmen soll gleich bleiben.

Für Finanzsenator Kollatz ist die geplante Neuregelung in Ordnung. „Das Reformmodell entspricht den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts“, sagt er. Durch Vereinfachungen und Typisierungen sei es zudem „gut administrierbar“, also gut zu managen. Wenn sich die Belastung im Einzelfall verändere, sei dies die „unvermeidliche Folge des vom Bundesverfassungsgericht festgestellten gleichheitswidrigen Zustands“, so der Senator.

Verband fordert Gleichbleiben der Wohnkosten trotz neuer Grundsteuer

Das Problem: Berlin ist das einzige Bundesland, in dem zwei unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe zugleich, nämlich das für den Osten und das für den Westen, vereinheitlicht werden. Soll dies wie geplant „aufkommensneutral“ erfolgen, also ohne Mehreinnahmen oder Mindereinnahmen, dürfte die Belastung im Osten stärker ausfallen als im Westen, weil im Osten bisher eine eher geringere Grundsteuer gezahlt wird.

Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) fordert, dass sich die Wohnkosten durch die Neugestaltung der Grundsteuer nicht verteuern. Er empfiehlt, dass die neuen Länder von einer Öffnungsklausel im geplanten Gesetz Gebrauch machen. Sie erlaubt den Ländern, ein wertunabhängiges Modell einzuführen. Die Werte der Grundstücke und der Gebäude würden dabei unberücksichtigt bleiben.