Der Berliner Mietspiegel hat über lange Zeit dazu beigetragen, dass sich Vermieter und Mieter über die zulässige Miethöhe in der Stadt verständigen konnten. Nicht immer mochten beide Seiten mit den Ergebnissen zufrieden sein, aber die Preisübersicht war doch ein weithin akzeptiertes Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Miete, das in Streitfällen friedensstiftend wirkte. Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) zeigte sich am Montag bei der Vorstellung des Mietspiegels 2015 zwar sicher, dass sich die neue Preisübersicht „als bewährtes Instrument zum Erhalt des sozialen Mietenfriedens in Berlin erweisen wird“, doch schwang da eine deutliche Portion Hoffnung mit. Denn tatsächlich ist die friedensstiftende Wirkung des Mietspiegels in Gefahr. Und das ist weder für die Mieter noch für die Vermieter in der Stadt eine verheißungsvolle Perspektive.

Zwei Vermieterverbände wollen nicht unterschreiben

Zwei der drei Vermieterverbände, die am neuen Mietspiegel mitgearbeitet haben, wollten das Werk am Ende nicht – wie sonst üblich – unterschreiben. Sie sprechen dem Mietspiegel, ähnlich wie das Amtsgericht Charlottenburg in einem Urteil in der vergangenen Woche, die Qualifizierung ab. Noch ist die Entscheidung des Amtsgerichts zum Mietspiegel 2013 nicht rechtskräftig, deswegen besteht kein Anlass zur Dramatisierung. Aber wenn die Entscheidung als rechtlich bindend vollzogen würde, wäre das fatal, weil der Mietspiegel damit kein sicheres Instrument mehr zur Ermittlung der ortsüblichen Miete wäre.

Das Verhalten der Vermieterverbände, auf eine Unterschrift unter den Mietspiegel 2015 zu verzichten, lässt nichts Gutes erwarten. Hier steht Streit ins Haus. Mag sein, dass dieser Streit etwas mit der Methodik zu tun hat, nach der die Mietspiegel in Berlin erstellt werden. Das ist aber möglicherweise nicht das einzige Motiv.

Auffällig ist, dass die Kritik der Vermieter am Mietspiegel wächst, seitdem sich durch den angespannten Wohnungsmarkt bei der Neuvermietung deutlich mehr kassieren lässt als in bestehenden Mietverhältnissen. Die Vermutung liegt nahe, dass es den Vermietern vor allem darum geht, vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 1. Juni mit dem Mietspiegel jenes Instrument infrage zu stellen, das für die Mieter immer wichtiger wird.

Bislang diente der Mietspiegel den Vermietern zur Begründung von Mieterhöhungen. Mieter konnten anhand des Mietspiegels nur überprüfen, ob die Forderungen des Vermieters berechtigt sind. Mit der Mietpreisbremse wird der Mietspiegel für die Mieter also doppelt wichtig. Nun können sie überprüfen, ob sich der Vermieter beim Abschluss eines neuen Vertrags daran hält, maximal zehn Prozent auf die ortsübliche Miete draufzuschlagen. Ohne rechtssicheren Mietspiegel dürfte es den Mietern schwerfallen, die ortsübliche Miete überhaupt festzustellen. Es sieht danach aus, dass die Vermieter alles unternehmen, damit die von ihnen kritisierte Mietpreisbremse nicht genutzt werden kann – wenn sie diese schon nicht verhindern konnten.

Der Berliner Mietspiegel hat eine besondere Bedeutung

Dem Berliner Mietspiegel kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Wird er erfolgreich demontiert, strahlt das aufs ganze Land ab. Schließlich gibt es in vielen Städten Mietspiegel. Der Mietspiegel der deutschen Hauptstadt gilt jedoch als einer von besonderem Rang. Er ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. Will ein Vermieter die Miete nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen oder per Gutachten begründen, was ebenfalls möglich ist, muss er immer auf die Miethöhen in einem qualifizierten Mietspiegel hinweisen. Das führt dazu, dass die Vermieter lieber gleich die Mieterhöhung mit dem qualifizierten Mietspiegel begründen.

Es mag sein, dass es an der Erstellung des Berliner Mietspiegels immer noch etwas auszusetzen gibt. Dass die ortsübliche Miete besser über die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder per Gutachten ermittelt werden kann, ist jedoch schwer vorstellbar. Ein Mietspiegel, der nach überprüfbaren Kriterien und wissenschaftlichen Maßstäben erstellt wird, dürfte die zulässige Miethöhe immer treffsicherer angeben. Die Alternative zum Berliner Mietspiegel ist deswegen nicht das Gutachten eines Sachverständigen, sondern ein verbesserter Mietspiegel.

Es ist wichtig, dass der Mietspiegel seine friedensstiftende Funktion behält

Die Mieten in Berlin steigen zwar nicht so stark wie befürchtet, aber sie steigen noch immer. Manch ein Mieter ist schon finanziell überfordert, andere stoßen bereits an die Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit. Angesichts des anhaltend starken Zuzugs in die Stadt, ist nicht damit zu rechnen, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren entspannt. Umso wichtiger ist es, dass in dieser Situation der Mietspiegel seine friedensstiftende Funktion behält.