Kürzlich hatte Harald Simons gute Nachrichten für Berlins Mieter. Weniger Zuzüge und mehr Wohnungsbau würden Mieten mittelfristig stabil halten, so die These des Volkswirtschaftlers. Nun scheint der neue Mietspiegel das zu widerlegen: Die Preise steigen so stark wie seit Jahren nicht in Berlin.

Herr Simons, haben Sie sich geirrt?

Nein, denn der Mietspiegel ist ja keine Information über den aktuellen Wohnungsmarkt. Auch wenn er oft so missverstanden wird. Der Mietspiegel bildet die ganz aktuellen Neuvertragsmieten gar nicht ab – also die, die man jetzt zahlen muss. Es gehen dort nur die Veränderungen der vergangenen vier Jahre ein, also auch viele Kleinsterhöhungen etwa aus Staffelmieten oder Inflationsanpassungen.

Das heißt, der Mietspiegel liegt derzeit unterhalb der aktuellen Lage?

Er holt Entwicklungen immer nur nach. Der aktuelle mittlere Mietpreis liegt bei 8,80 Euro pro Quadratmeter, die neuesten Mietspiegelzahlen bei 6,40 Euro. Ein enormer Unterschied. Man kann zurzeit zu den Mietspiegelpreisen keine Wohnung anmieten in Berlin, jedenfalls nicht im Durchschnitt.

Der Mietspiegel wirkt aber dennoch dämpfend?

Ja, das soll er ja auch. Aber wenn wir heute einen Stopp beim Preisanstieg für sämtliche Neuverträge hätten, dann würde der Mietspiegel trotzdem noch jahrelang steigen. Wenn auch immer weniger.

Ihre Prognose lautet: Der Berliner Wohnungs- und auch der Mietenmarkt wird sich eher stabilisieren, wenn auch auf hohem Niveau.

Ja, die Mieten können noch eine Weile steigen, aber spätestens wenn die großen Neubauprojekte in ein paar Jahren fertig sind, etwa 2018 und 2019, dann gehe ich davon aus, dass die Neuvertragsmieten nicht mehr steigen werden. Die ganz hohen Mieten bröckeln jetzt schon.

Die Politik sagt eigentlich jeden Tag das Gegenteil.

Ich gebe eine begründete Prognose auf der Basis von Angebot und Nachfrage ab. Berlin ist seit der Jahrtausendwende in mehreren Wellen gewachsen. Betrachten wir vorerst nur das Inland: Da gab es vor fünf Jahren das stärkste Schwarmverhalten junger Leute Richtung Berlin. Alle zogen hierher. Damals hat die Hauptstadt gegenüber fast allen Vergleichsgegenden in Deutschland im Saldo Einwohner gewonnen: gegenüber Hamburg, München, Köln oder auch Mecklenburg-Vorpommern. Das hat sich inzwischen sehr stark abgeschwächt. Aus Westdeutschland hat sich die Zahl halbiert, aus Ostdeutschland ist der Zuzug auf Null herunter, das direkte Umland ausgenommen. Jetzt schon verliert Berlin gegenüber dem gesamten Rest Deutschlands Einwohner – auch weil es wieder viel mehr Fortzüge ins Umland gibt. Wir sind bereits auf dem hohen Niveau der Suburbanisierung vom Anfang der Nuller-Jahre.

Aber Berlin hat in den vergangenen Jahren doch jeweils Zehntausende von Einwohnern hinzugewonnen.

Richtig. Bisher ist die Abwanderung durch Zuwanderung aus dem Ausland kompensiert worden.

Also durch Flüchtlinge?

Auch. Es gab mehrere Wellen, die einander abgelöst haben. Erst eine aus Südeuropa, dann aus Osteuropa, dann aus Südosteuropa, zuletzt die Flüchtlinge. Auch diese vierte Welle ist nun vorüber. Es kommt noch ein Bruchteil, viele ziehen weiter, gehen zurück. Auf jede Zuwanderungswelle folgt Abwanderung. Ich vermute, dass wir 2017 in Deutschland eine negatives Saldo bei Flüchtlingen haben werden: Es gehen mehr als kommen.

Wenn sich nichts ändert in den Krisengebieten der Welt.

Wenn etwas Dramatisches passiert, kann die fünfte Welle kommen – und wer weiß, wie es weitergeht. Ansonsten gilt bislang: Der Zuzug aus dem Ausland wird weniger, der Zuzug aus dem Inland ist schon negativ. Das Wachstum der Nachfrage schwächt sich also ab. Gleichzeitig steigt aber das Wohnungsangebot in Berlin. Folge: Die Knappheit nimmt nicht mehr weiter zu. Die Mieten steigen nicht noch weiter.

Der Markt bleibt aber angespannt, insbesondere was bezahlbare Wohnungen angeht.

Die Probleme am Wohnungsmarkt bleiben. Meine Prognose ist, kurz gesagt: Es wird aus einem schlimm-schlimmen Zustand vermutlich kein schlimm-schlimm-schlimmer Zustand.

Der Druck im Markt bleibt aber.

Der Witz ist: Auf dem Investitionsmarkt rechnet zurzeit niemand mit Rückgang, sondern weiter mit ungebremstem Zuzug, also knappem Angebot. Und daher mit steigenden Preisen und Mieten. Die Kaufpreise sind seit 2004 viel stärker gestiegen, um 110 Prozent – die Mieten um 60 Prozent. Es wird zurzeit überteuert gekauft, weil die Käufer glauben, das kommt durch immer höhere Mieten wieder rein. Meiner Meinung nach ist das eine Fehlannahme. Ich rechne mit einem realen Rückgang der Preise bis zu einem Drittel – und mit einer Stabilisierung der Mieten. Allerdings, zugegeben, auf hohem Niveau.

Das Gespräch führte Jan Thomsen.