Wie lautet die goldene Regel bei der Bewertung einer Immobilie? Lage, Lage, Lage. Im ersten Schritt zur großen Investition geht es also um das, worauf das Haus stehen soll. Verborgene Unannehmlichkeiten beim Grundstückskauf lassen sich meiden, wenn Klarheit in diesen fünf Fragen herrscht:Darf man auf dem Grundstück überhaupt bauen?Es gibt drei Kategorien von Baugrundstücken, die die unterschiedliche "Baureife" eines Grundstücks ausweisen: Das Bauland, das Rohbauland und das Bauerwartungsland. Nur beim Bauland ist es möglich, sofort mit dem Bau loszulegen. Beim Rohbauland dagegen ist eine bauliche Nutzung zwar vorgesehen, die Erschließung aber noch nicht gesichert. Das muss geklärt sein, bevor dort eine Baugenehmigung beantragt werden kann. Am längsten ist der Weg zur Baugenehmigung allerdings beim so genannten Bauerwartungsland. Das sind Grundstücke, die noch nicht von einem Bebauungsplan erfasst sind, aber bei denen in Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist, etwa weil im Flächennutzungsplan das Gebiet als Baufläche ausgewiesen ist. Wann und ob überhaupt Baupläne verwirklicht werden können, ist aber unsicher. Auskünfte zur Baureife eines Grundstücks erteilt die Gemeinde oder das Bauamt. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan verraten zudem, ob in der Nähe der Bau einer Straße oder eines Gewerbegebietes geplant ist.Was darf auf das Grundstück gebaut werden?Wenn ein Bebauungsplan existiert, kann auch das die Bebaubarkeit einschränken. Der Plan legt zum Beispiel die Grundflächenzahl fest. Sie weist aus, wie viel der Gesamtfläche überbaut werden darf. Auch vorgeschriebene Grenzabstände oder eine vorgegebene Firstausrichtung können den eigenen Vorstellungen widersprechen. "Wer ein energiesparendes Passivhaus bauen möchte, ist auf eine Südorientierung des Gebäudes angewiesen", sagt Architekt Christian Teege. "Einmal ist beispielsweise der Bau eines Passivhauses beinahe daran gescheitert, dass wir der Verschattung durch das Nachbargebäude nicht genügend ausweichen konnten, ohne die Grenzabstände zu unterschreiten." Eine so genannte Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt schafft Gewissheit darüber, dass das eigene Bauprojekt zulässig ist.Wie ist das Grundstück erschlossen?Kaufen Sie wenn möglich nur ein voll erschlossenes Grundstück. Dazu gehören Straßen, Grünflächen, Straßenlaternen und Leitungen für Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon und TV. "Klären Sie unbedingt vor dem Kauf, ob die Erschließungsbeiträge bereits vollständig bezahlt sind", sagt Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverein "Wohnen im Eigentum". "Häufig stellen die Gemeinden Erschließungsbeiträge -vor allem für den Straßenbau -erst Jahre später in Rechnung. Das kann zur bösen Überraschung führen, denn zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist und nicht, wer zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen Eigentümer war." Dagegen kann man sich durch die durchaus übliche Vereinbarung im Kaufvertrag absichern, dass der Verkäufer die Kosten für die Baumaßnahmen zu tragen hat, die bei Vertragsunterzeichnung bereits erbracht und abgeschlossen sind.Ist der Boden frei von Altlasten?Nicht selten ist Bauland mit Schadstoffen belastet, beispielsweise weil vorher ein Gewerbebetrieb dort hat Öl versickern lassen. Ordnen die Behörden an, das Grundstück zu sanieren, muss der aktuelle Eigentümer die Reinigung der Böden zahlen. Das kann mehr kosten, als das Grundstück wert ist. Deshalb gilt es, bei Verkäufer und Nachbarn alles über die Vorgeschichte des Grundstücks zu erfahren. Im Grundbuch sind Handwerks- oder Industriebetrieb als Vorbesitzer eingetragen. Vielerorts wird zudem ein Altlastenkataster geführt. In Berlin erteilen die Umweltämter der Bezirke Auskunft. Im Zweifelsfall sollten Sie ein Bodengutachten erstellen lassen.Welche Baulasten und Dienstbarkeiten gibt es?Im Baulastenverzeichnis können Belastungen aus dem öffentlichen Baurecht eingetragen sein, beispielsweise Versorgungsleitungen für das Nachbargrundstück. Im Grundbuch können auch so genannte Dienstbarkeiten eingetragen sein, beispielsweise ein Wegerecht. Einsicht erhält man beim Bauamt. Um die muss man sich meist selbst bemühen. Denn anders als beim Grundbuch kümmert sich der Notar um das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht.------------------------------ServiceBodenrichtwerteOb das Grundstück sein Geld wert ist, können Sie unter anderem anhand der Bodenrichtwerte feststellen. In Berlin geht das per Internet. Eine Abfrage für Baugrundstücke kostet 6 Euro. www.gutachterausschuss-berlin.deRatgeberInformationen und Tipps zur Suche, Größe, Standortwahl, Planungsvorgaben, Altlastenrisiko, Kostenermittlung, Grundbucheintragung und Erschließung gibt ein kostenloser Ratgeber zum Grundstückskauf unter www.wohnen-im-eigentum.de.BaubeiträgeInformationen über nachträglich erhobene Straßenbaubeiträge in Berlin erhalten Sie beim Verband Deutscher Grundstücksnutzer, www.vdgn.de. Erste Informationsgespräche bietet der Verein auch telefonisch an: Tel. 514 88 80------------------------------Foto: Blühende Landschaft? Mit dem bloßen Auge lässt sich der Wert eines Grundstücks kaum abschätzen. Hier ist Expertenrat gefragt.