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Bauflächen gibt es genug: Diese Faktoren bremsen den Wohnungsbau in Berlin

Areal des alten Schlachthofs

Areal des alten Schlachthofs an der Landsberger Allee.

Foto:

imago/Piero Chiussi

Berlin -

Die Mieten explodieren, Wohnungen sind knapp und die Kaufpreise für Bauland ziehen an – die Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt wird immer schwieriger. Schon ertönt aus der Wohnungswirtschaft und aus Teilen der Politik der Ruf, die Ränder des Tempelhofer Feldes sowie die Elisabeth-Aue in Pankow für eine Wohnbebauung zu nutzen. Weil dort noch ausreichend Platz sei.

Ließen sich damit die Probleme der wachsenden Stadt lösen? Zumindest kurzfristig nicht. Die Gründe dafür sind vielfältig. Zum einen ist der Bau neuer Stadtviertel eine Aufgabe, die sich von der Planung über die Erschließung bis zur Fertigstellung über Jahre hinzieht. Zum anderen sind in Berlin gerade 14 Stadtviertel mit mehr als 40.000 neuen Wohnungen geplant.

Dazu gehört der Blankenburger Süden, wo rund 5000 Wohnungen entstehen sollen, die Insel Gartenfeld mit rund 3700 Wohnungen und der Güterbahnhof Pankow mit etwa 2000 Wohnungen.

Dann sollen noch die Buckower Felder mit 900 Wohnungen bebaut werden, 2700 Wohnungen in der Europacity am Hauptbahnhof entstehen, 2500 Wohnungen in Lichterfelde-Süd in die Höhe wachsen und mehrere tausend Einheiten in der Wasserstadt Oberhavel dazu kommen. Ach ja, und dann sollen ja noch 5000 Wohnungen auf dem Areal des Tegeler Airports entstehen, wenn dort der Flugbetrieb dereinst eingestellt sein wird.

Berlin könnte sich übernehmen

Bei all diesen Projekten wird der überwiegende Teil der Wohnungen jedoch erst ab dem Jahr 2022 beginnen. Bei Vorhaben wie dem Quartier im Blankenburger Süden sollen die Bauarbeiten sogar erst 2027 starten. Die Fertigstellung der letzten Einheiten dürfte sich dort also bis 2030 hinziehen.

Mal abgesehen davon, dass die Bebauung des Tempelhofer Feldes nach dem Volksentscheid von 2014 derzeit sowieso ausgeschlossen ist: Sollten zu den 14 geplanten Stadtquartieren weitere wie das Tempelhofer Feld hinzu kommen, besteht die Gefahr, dass sich Berlin übernimmt. Dass am Ende an vielen Stellen mit dem Bau begonnen wird, aber nirgendwo ein Quartier wirklich fertig wird. Das wäre extrem ineffizient, weil Straßen und Brücken in der Regel gleich für das gesamte Quartier gebaut werden müssen.

Aktivierung der Fläche ist ein Problem

Das Problem ist derzeit nicht der Mangel an großen potenziellen Bauflächen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat im Entwurf für den neuen Stadtentwicklungsplan Wohnen gerade Grundstücke für den Bau von 199.000 Wohnungen ermittelt. Darauf sollen 194.000 Wohnungen errichtet werden, die laut der jüngsten Prognose bis zum Jahr 2030 benötigt werden.

„Das Problem ist eher die Aktivierung der Flächen“, sagt ein Mitarbeiter aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Soll heißen: Bis die Bagger anrollen, dauert es. Denn vorher muss erst noch das Baurecht geschaffen werden, Bürger sind zu beteiligen, Umweltbelange zu berücksichtigen.

Die Zahl von 194.000 neuen Wohnungen, die bis zum Jahr 2030 benötigt wird, errechnet sich aus dem erwarteten Zuzug und aus den Versäumnissen der vergangenen Jahre. Allein 117.000 Wohnungen sind nötig, um den Bedarf durch den erwarteten Bevölkerungszuwachs um 181.000 Menschen zu decken. Weitere 77.000 Wohnungen werden gebraucht, um das bis Ende 2016 entstandene Defizit auszugleichen.

Ehemalige Cuvry-Brache

Blick auf die ehemalige Cuvry-Brache in Kreuzberg.

Foto:

imago/Olaf Selchow

Pikant daran: Die Elisabeth-Aue ist eines der potenziellen Gebiete. Im Koalitionsvertrag hatten sich SPD, Linke und Grüne aber darauf verständigt, die Pläne zum Bau von Wohnungen auf dem etwa 70 Hektar großen Acker in dieser Legislaturperiode nicht weiterzuverfolgen. Der Vertrag gilt nur bis 2021, der Stadtentwicklungsplan Wohnen bis 2030.

Sollten die Baupläne in der nächsten Legislaturperiode wieder aufleben, ist der Protest der Anwohner gewiss. Das gilt auch noch für andere potenzielle Bauflächen. So ist im Entwurf für den Stadtentwicklungsplan Wohnen vorgesehen, 7000 Wohnungen auf Kleingartenflächen zu errichten. 

Weitere Wohnungen sollen auf nicht benötigten Friedhofsflächen entstehen, zum Beispiel auf dem St.-Johannes-Evangelist-Kirchhof in Mitte oder dem Emmaus-Friedhof in Neukölln. Für einzelne Areale wurde bereits eine Änderung des Flächennutzungsplans eingeleitet. Auch auf ehemaligen gewerblichen Flächen sollen Wohnungen entstehen. Dazu gehört das Tetra-Pak-Gelände in Reinickendorf.

Baufirmen dringend gesucht

Neben dem Problem, Bauflächen kurzfristig zu aktivieren, gibt es derzeit noch eine ganz andere Schwierigkeit: Und das ist der Mangel an Bau-Kapazitäten. Wohnungsunternehmen beklagen, dass sie kaum noch Baufirmen finden, die ihre Häuser errichten. Zwar ist die Politik in Gesprächen mit der Bauwirtschaft, damit diese mehr Leute einstellt, doch ist die Zahl der Beschäftigten auf dem Bau bisher nicht wirklich gestiegen.

Dabei wird das Auftragsvolumen sogar noch wachsen – neben Wohnungen entstehen in Berlin Bürotürme und Geschäftshäuser sowie neue Schulen. Außerdem sollen Straßen und Brücken saniert werden, nachdem über Jahre an der Instandsetzung gespart wurde. Der Kampf um die begrenzten Kapazitäten dürfte sich also noch verschärfen.

Wie stark sich die begrenzten Ressourcen der Bauwirtschaft auf den Neubau auswirken, lässt sich an den aktuellen Fertigstellungszahlen ablesen. So wurde in den vergangenen Jahren der Bau von jeweils mehr als 20.000 Wohnungen pro Jahr genehmigt. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen lag jedoch deutlich niedriger. 

Weiterer Grund: Spekulation mit Grundstücke

Im vergangenen Jahr wurden nur 15.669 Wohnungen fertiggestellt, im Jahr zuvor waren es 13.659. Nach Angaben von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) sind knapp 60.000 genehmigte Wohnungen bislang nicht fertiggestellt worden. Bei rund einem Drittel hätten die Bauarbeiten noch nicht mal begonnen, also bei rund 20.000 Wohnungen. Die Zahl ist mehr als doppelt so hoch wie die einst am Rand des Tempelhofer Feldes geplanten 4700 Wohnungen und die auf der Elisabeth-Aue geplanten 5000 Wohnungen zusammen.

Neben begrenzten Bau-Kapazitäten gilt die Spekulation mit Grundstücke als Grund, warum der Bau nicht beginnt. Schafft es der Senat, wirksam dagegen vorzugehen, käme die Stadt schneller zu neuen Wohnungen als mit der Ausweisung immer neuer Bauflächen.