Mag das Bad im Prospekt auch aus feinem Marmor sein -am Ende bekommen die Bauherren nur die Ausstattung, die vertraglich festgehalten ist. Und schon so manche Familie musste sich über billige Keramik und Plastiktürgriffe ärgern, weil sie den Bauvertrag nicht aufmerksam gelesen hat.Denn zu dem eigentlichen Kaufvertrag gehört die Baubeschreibung, welche alle wesentliche Leistungen des Bauträgers definiert. Fehlt diese oder ist sie nicht notariell beurkundet worden, kann der Käufer erhebliche Probleme haben, den vereinbarten Standard durchzusetzen.In der Baubeschreibung sollte das Gebäude selbst, die Außenanlagen sowie sämtliche Räume mit der genauen Ausstattung beschrieben werden. Fehlen diese Angaben, kann der Käufer lediglich mit einer sehr einfachen Ausführung rechnen. Unseriös wirkt es allerdings, wenn der Bauträger die Prospektangaben explizit als unverbindlich kennzeichnet -hier sollten Käufer Vorsicht walten lassen. Ein ganz wichtiger Punkt ist zudem das Fertigstellungsdatum: Vorteilhaft ist es, wenn neben einem fixen Termin eine Vertragsstrafe für deren Überschreitung angeboten wird. Skepsis ist hingegen bei Klauseln wie "unverzüglich nach Erteilung der Baugenehmigung und Klärung der Finanzierung" angebracht. Wie auch die so genannte Schlechtwetterklausel sind sie ein Indiz dafür, dass der Bauträger seiner eigenen Planung nicht traut.Je mehr Wohnungen bereits verkauft wurden und je weiter das Vorhaben gediehen ist, desto geringer ist das Risiko des Käufers, dass der Bau steckenbleibt. Die Modalitäten der Bezahlung sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Demnach darf der Bauträger grundsätzlich erst eine Zahlung verlangen, wenn eine Vormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen und die Löschung vorrangiger Belastung gesichert ist. Dazu muss der Bauträger eine Pfandfreigabeerklärung der finanzierenden Bank vorgelegen. Die MaBV besagt auch, dass der Käufer lediglich Ratenzahlungen nach Baufortschritt leisten muss. Alternativ kann der Bauträger jedoch auch eine Bankbürgschaft für den Kaufpreis vorlegen und dann gleich die vollständige Summe verlangen -für welche Variante er sich entscheidet, sollte klar im Vertrag geregelt sein.Eine Abschlagszahlung ist erst dann fällig, wenn ein Bauabschnitt mangelfrei abgeschlossen ist. Klauseln, wonach die Fälligkeit bereits dann eintritt, wenn nur der Bauleiter oder der Architekt des Bauträgers dies bestätigen, sind riskant und daher abzulehnen. Problematisch sind auch Klauseln, welche die Abnahme der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum in Wohneigentumsgemeinschaften an Dritte, zum Beispiel an einen vom Bauträger benannten Verwalter, übertragen. Hier sollten die Käufer zumindest das Recht haben, gemeinsam eine Person ihres Vertrauens zu bestimmen. Abzulehnen ist die Beschränkung der Haftung auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit: Es gibt kein überzeugendes Argument dafür, weshalb der Bauträger nicht für fahrlässige Pflichtverletzungen haften soll. Durchaus sinnvoll sind dagegen Schiedsklauseln, wonach etwa bei Streitigkeiten über Baumängel ein neutraler Sachverständiger angerufen wird -denn auch der beste Vertrag ist letztlich auf die richtige Auslegung angewiesen.RA Joachim Garbe-Emden ist Partner der Sozietät SNP Schlawien Naab Partnerschaft und auf Immobilien- und Bankrecht spezialisiert.------------------------------Foto: Teurer Stillstand auf der Baustelle: Käufer sollten die Teilzahlungen erst dann leisten, wenn die betreffenden Arbeiten am Haus auch tatsächlich erledigt sind.