Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind unter bestimmten Bedingungen einkommenssteuerpflichtig. Wann das gilt und was dabei zu beachten ist, erläutert Joachim Garbe-Emden: Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien

1. Steuer für ImmobilienverkäufeEinkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sind der Einkommensteuer unterworfen, dies gilt insbesondere auch für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken. Nähere Bestimmungen hierzu sind in Paragraf 23 Abs. 1 Nr. 2 festgehalten. Demzufolge fällt die Spekulationssteuer immer dann an, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung von Wirtschaftsgütern weniger als ein Jahr vergeht. Beim Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten wie Wohnungseigentum, Erbbaurechten oder dinglichen Nutzungsrechten gilt sogar eine noch wesentlich längere Karenzzeit: Diese können Eigentümer erst nach zehn Jahren wieder veräußern, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen -beginnend mit dem Abschluss der notariellen Verträge. Bei Erbschaften kommt es nicht auf den Erbfall, sondern auf den Erwerb der Sache durch den Erblasser an. Parallel ist bei Schenkungen der Erwerb durch den Schenker maßgeblich.2. Befreiung für SelbstnutzerAusgenommen von der Besteuerung sind Immobilien, welche die Eigentümer zuletzt mindestens drei Kalenderjahre lang selbst genutzt haben. Dabei ist es unerheblich, wie lange sich das Objekt darüber hinaus im Besitz der Eigentümer befunden hat und ob und wie sie es vorher bereits genutzt haben. Eine Wohnung kann also zum Beispiel sieben Kalenderjahre gewerblich und hiernach drei Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Eigentümer, die kürzer als drei Kalenderjahre im Besitz einer Immobilie sind, können die Spekulationssteuer bei Verkauf nur dann umgehen, wenn sie das Objekt in dieser Zeit ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt haben. Der Fiskus erkennt jedoch auch eine Nutzung als Feriensitz an -soweit das Objekt nicht einer Agentur zur Fremdvermietung überlassen wurde. Auch wenn sie während dieses Zeitraums minderjährige Kinder in der Berufsausbildung genutzt haben, entfällt die Steuer.3. RenovierungskostenVermieten die Eigentümer ihre Immobilie, können sie eventuelle Renovierungskosten gegenüber dem Fiskus als Werbungskosten geltend machen. Laufende Schönheitsreparaturen sind allerdings nicht absetzbar. Denn steuerlich werden nur erhebliche Aufwendungen zur Verbesserung der Immobilie berücksichtigt, die mit mehr als 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten zu Buche schlagen. Zu berücksichtigen gilt auch, dass private Eigenleistungen nach langjähriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) nicht anerkannt werden. Deshalb ist es aus steuerlicher Perspektive empfehlenswert, die Immobilie gleich nach Erwerb zu modernisieren oder zu renovieren, dann abzuvermieten und die Immobilie abschließend noch einmal mindestens drei Jahre vor dem Verkauf selbst zu nutzen.4. Zinsen und Kosten absetzenZur Feststellung des Spekulationsgewinns für die Anschaffung der Immobilie sind neben dem Kaufpreis auch Inserats- und Maklerkosten, Notar- und Grundbuchgebühren ebenso wie die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Für Schuldzinsen gilt dies dagegen nur sehr eingeschränkt. Ist eine private Nutzung beabsichtigt, so sollen die Schuldzinsen nach einer Entscheidung des BFH erst ab Verkaufsentschluss absetzbar sein. Wurden Zinsen bereits bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt oder abgeschrieben, darf dies bei der Ermittlung eines Veräußerungsgewinns nicht nochmals erfolgen.5. VerlustausgleichDie Veräußerung einer Immobilie kann auch verlustreich sein. Die in diesem Falle entstehenden finanziellen Einbußen sind allerdings nur eingeschränkt steuerlich zu berücksichtigen. Zunächst kann der Verlust nur mit Gewinnen aus anderen Spekulationsgeschäften verrechnet werden -nicht jedoch mit anderen Einnahmen, etwa aus nichtselbständiger Tätigkeit. Dabei erlaubt der Gesetzgeber allerdings, die Verluste nicht nur mit etwaigen Spekulationsgewinnen aus dem Jahr der Veräußerung, sondern auch in dem davorliegenden Jahr (Verlustrücktrag) und den folgenden Jahren (Verlustvortrag) gegenzurechnen.6. Beteiligung an FondsMan muss zwischen zwei verschiedenen Anlageformen unterscheiden: Offene Immobilienfonds sind der Abgeltungsteuer unterworfen. Die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds unterliegen dagegen der Spekulationssteuer. Hier ist zu empfehlen, dass die vom Fonds erworbene Immobilie nicht vor Ablauf von zehn Jahren veräußert wird. Kommt es hingegen etwa wegen fehlerhafter Anlageberatung oder unzureichender Widerrufsbelehrung zu einer Rückabwicklung der Fondsbeteiligung, so unterliegt der Vorgang nach einer Entscheidung des BFH nicht der Spekulationssteuer.RA Joachim Garbe-Emden ist Partner der Sozietät SNP Schlawien Naab Partnerschaft und auf Immobilien- und Bankrecht spezialisiert.------------------------------Foto: Der Verkaufspreis einer Immobilie wird mit dem Anschaffungspreis verglichen -ergibt sich daraus rechnerisch ein Gewinn, muss der Eigentümer diesen Betrag nach den allgemeinen Besteuerungsgrundsätzen versteuern. Es gibt jedoch Ausnahmen.