Berlin - Vielleicht liegt das, was Mitte ist, irgendwo zwischen dem baufälligen Balkon einer Malerin, verbarrikadiert mit Wellblech, und einer Penthouse-Terrasse von siebzig Quadratmetern, unverbaubarer Blick, für Zuzügler mit Perfektionsanspruch.

Beides liest sich gut in Prospekten der Makler: der alte Charme, der neue Glanz. Mitte ist eine Idee von Berlin, mit der sich hervorragend Geschäfte machen lassen; darum geht es, wenn von diesem Bezirk die Rede ist, um die Rendite.

Touristen-Boom führt zu Immobilien-Boom

Mittlerweile jedenfalls. „Im Vergleich zu anderen Metropolen war Berlin in der Nachwendezeit noch ein Mauerblümchen“, sagt Andreas Schorr, Director of Residential Development der Zabel Property Group, die Immobilien vom Premium-Bereich aufwärts vermarktet, und zwar vor allem für ausländische Investoren.

Erst mit dem Touristenboom, erklärt Schorr, wurde Berlin weltweit bekannt – und zu einem attraktiven Anlageziel. Und die Immobiliensuche orientiert sich in dieser Logik eben entlang der üblichen Sightseeing-Touren. Hauptsache, die Wohnung liegt in der Nähe der Wahrzeichen: Potsdamer oder Pariser Platz, Regierungsviertel oder Museumsinsel. Mitte, bitte.

Andreas Schorr, feiner dunkler Business-Anzug, blauer Bauhelm, steht auf der Dachterrasse, die zu einer 270 Quadratmeter großen Wohnung gehört. Darüber ist nur noch der Himmel, letzterer von jenem spätsommerlichen Ton, der ins Veilchenblaue spielt und zusammen mit der scharfe Konturen zeichnenden Sonne die Stadtkulisse wie moderne Vedutenmalerei aussehen lässt.

Natürlich ist dieser Blick längst verkauft, den dieses Objekt namens High Park ermöglicht. Direkt am U-Bahnhof Mendelssohn-Bartholdy-Park besetzt er das letzte freie Grundstück am Potsdamer Platz; einer der zwei mit einem Riegelbau verbundenen Türme liegt, 50 Meter hoch, in Kreuzberg, einer, 48 Meter hoch, in Mitte, die helle Sandsteinfassade mit den abgerundeten Konturen wird nach Fertigstellung, Ende 2017, ein wenig an das nahe gelegene Shell-Haus am Landwehrkanal und an die Neue Sachlichkeit der Dreißigerjahre erinnern.

Aus der Simulation wird Beton

Noch ist das alles Simulation, denn gerade erst war Richtfest, man schreitet also über blanken Beton, unter Gerüsten hindurch. Für die Fantasie werden die Wohnungen virtuell in zwei Interieur-Varianten dargestellt, „Modern“ und „Classic“, eine schlichter, eine üppiger.

„Wir  bewegen uns in einem Segment, in dem es selbstverständlich ist, dass es ab einer Größe von drei Zimmern zwei Bäder gibt, dass es ein Ensuite-Bad ist, dass es einen Concierge-Service gibt“, sagt Schorr. „Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um den geforderten Preis erzielen zu können.“

Bei 5400 Euro liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter High Park, bei den Penthouses sind es im Schnitt 10.000 Euro. Soll für den Käufer vermietet werden, ist mit einer Kaltmiete von 18 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. In München, erzählt der Projektentwickler, schmunzele man eher über die Preisentwicklung in Berlin. Sie sei „immer noch verhältnismäßig fundiert“.

Quadratmeter-Preis: 7000 Euro

In manchen Ecken der Stadt ist sie allerdings auch recht rasant: da, wo sich die letzten Lücken gerade schließen – mit Prestigeprojekten. Dem Immobilienmarktbericht 2015/16 zufolge haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Mitte bei 4500 bis 5000 Euro eingepegelt, wobei man im gehobenen Neubaubereich eher mit 7000 Euro rechnen sollte. So teuer ist in Berlin nur noch ein einziger weiterer Bezirk, Dahlem. Die Kaltmieten in Mitte betragen im Schnitt zwölf Euro pro Quadratmeter, in einzelnen Quartieren liegen sie noch höher.