Das aktuelle Dilemma auf dem Berliner Wohnungsmarkt spiegelt sich in zwei Zahlen: Die Mieten sind in den vergangenen sieben Jahren um 71 Prozent gestiegen. Und der Neubau bereits genehmigter Wohnungen kommt nur schleppend voran. Bis Ende 2016 waren in Berlin von 51.551 genehmigten Neubauwohnungen gerade mal 64 Prozent in Bau. Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt ein Problem, lautet die Botschaft des Wohnungsmarktbericht 2017 der Investitionsbank Berlin (IBB), der am Montag präsentiert wurde.

„Die Anspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat sich weiter deutlich verschärft“, sagte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) bei der Vorstellung des Werks. Gerade mal zehn Prozent der freien Wohnungen seien im vergangenen Jahr noch für Mieten unter sieben Euro pro Quadratmeter angeboten worden. Lompscher appellierte an die Bundesregierung, die Mietpreisbremse zu verschärfen und die Umlage der Modernisierungskosten zu begrenzen. „Sonst haben wir ein Problem“, sagte sie.

Zahl der Sozialwohnungen geht stark zurück

Wer eine Wohnung in Berlin mieten wollte, musste dafür im vierten Quartal 2017 im Schnitt 10,80 Euro pro Quadratmeter kalt bezahlen. Immerhin: Die Preise für Neubauwohnungen stagnieren seit einigen Jahren bei rund 13 Euro. Ein Indiz dafür, dass hier die Leistungsfähigkeit der Mieter erreicht ist. Die höchsten Mieten wurden in Mitte verlangt. Dahinter folgen Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow. Am günstigsten waren Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf, aber auch dort wurden durchschnittlich 7,16 Euro je Quadratmeter verlangt. In den Bericht flossen 110.000 Immobilienannoncen aus Berlin ein.

Aber nicht nur die Mieten steigen, sondern auch die Zahl der Sozialwohnungen geht immer stärker zurück. Von 2007 bis 2017 fielen laut IBB-Bericht rund 88.000 Sozialwohnungen aus der Bindung. Das heißt, sie verloren ihren Status als Sozialwohnung. Mittlerweile verfügt Berlin nur noch über rund 100.000 Sozialwohnungen. Zwar hat der Senat im Jahr 2014 die Förderung von Sozialwohnungen wieder aufgenommen. Doch die Wohnungen, die in den nächsten Jahren geplant sind, werden den Wegfall alter Sozialwohnungen gerade mal ausgleichen. Ziel ist es laut dem IBB-Bericht, die Zahl von 100.000 Sozialwohnungen in Berlin konstant zu halten. Wirkliche Entlastung für Geringverdiener durch mehr Sozialwohnungen wird es also nicht geben.

Beim Neubau ist mittlerweile nicht die Zahl der Baugenehmigungen das Problem. Die liegt seit zwei Jahren mit rund 25.000 Wohnungen jährlich so hoch, dass damit ohne Probleme die rechnerisch benötigten 20.000 Wohnungen jährlich errichtet werden könnten. Das Problem ist, dass ein großer Teil bereits genehmigter Wohnungen nicht realisiert wird. Das liegt zum einen daran, dass offenbar manche Grundstückseigentümer darauf spekulieren, bei einem Weiterkauf gute Gewinne zu machen, ohne selbst bauen zu müssen.

Zum anderen liegt es aber an der Auslastung der hiesigen Baubetriebe. „Die Bauwirtschaft hat die Kapazitätsgrenze erreicht“, sagte IBB-Vorstandschef Jürgen Allerkamp. „Die Auftragsbücher sind voll.“ Überall seien die Baubetriebe an der Kapazitätsgrenze, weiß auch Senatorin Lompscher. Es fehle an Fachkräften, Baumaschinen und selbst an Deponieflächen für den Erdaushub. Sie ermutige die Firmen dazu, ihre Kapazitäten zu erhöhen, sagte Lompscher.

Doch die Unternehmen reagierten noch zögerlich. Sie verweisen laut Lompscher darauf, dass sie sich in den 90er Jahren verschätzt und zu große Kapazitäten aufgebaut hätten. Die Auslastung der Bauwirtschaft führt laut Wohnungswirtschaft dazu, dass die Baubetriebe bei Ausschreibungen hohe Preise durchsetzen können. Das verteuert die Wohnkosten neben steigenden Preisen für knappes Bauland zusätzlich. Nicht nur Mietwohnungen, auch Wohneigentum verteuert sich. Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im letzten Quartal des vergangenen Jahres für durchschnittlich 435.000 Euro angeboten. Gegenüber 2016 entspricht dies einer Steigerung um 16 Prozent.