Sie hoffen, dass die Bezirke von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen: Dodi Helschinger (li.) und Jagna Anderson vor ihrem Wohnhaus in Kreuzberg.
Foto: Berliner Zeitung/Gerd Engelsmann

Berlin„Vorkauf jetzt“ prangt in grellgelb-schwarzer Schrift auf Schildern, die Jagna Anderson und Dodi Helschinger hoch halten. Die beiden Mieterinnen stehen vor ihrem Wohnhaus in Kreuzberg, im Kiez zwischen Landwehrkanal und Lausitzer Platz. Der Gründerzeitbau mit der beige-grauen Fassade ist eines von 146 Häusern in Berlin, die das schwedische Wohnungsunternehmen Heimstaden Bostad gerade erwerben will. Die Transaktion ist die wohl größte auf dem Berliner Wohnungsmarkt in diesem Jahr – und der Versuch eines in Deutschland bislang kaum in Erscheinung getretenen Unternehmens, seine Präsenz in Berlin auszubauen. Heimstaden will, aufgeteilt auf zwei Pakete, einmal 16 Häuser mit 440 Wohnungen und einmal 130 Häuser mit 3902 Wohnungen erwerben. Allein der Verkauf der 130 Häuser soll rund 830 Millionen Euro kosten.

Während Heimstaden mit hohem Geldeinsatz nach Berlin drängt, führen die Mieter einen Abwehrkampf. „Wir befürchten, dass wir durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und steigende Mieten verdrängt werden“, sagt Jagna Anderson. Sie ist eine der Sprecherinnen der Mieter, die sich zu der Initiative „Fünf Häuser“ zusammengeschlossen haben. Denn anfangs waren sie nur fünf. Als im Laufe der Zeit mehr Häuser dazu kamen, behielt die Initiative den Namen bei. Die Bewohner hoffen, dass möglichst viele Häuser über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts in die Hände eines gemeinwohlorientierten Vermieters kommen. Zum Beispiel in den Besitz einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Diese haben sich gegenüber dem Senat zu einer besonders moderaten Mietenpolitik verpflichtet. Falls das nicht gelingen sollte, verlangen die Mieter verbindliche Zusagen des Investors für einen Schutz vor Verdrängung.

Die erste Frist läuft am 20. Oktober aus

Die Verträge sind zwar schon unterschrieben, ob Heimstaden jedoch Eigentümer aller Häuser wird, ist offen. Denn mehr als die Hälfte der Häuser liegen in einem Milieuschutzgebiet. Beim Verkauf von Häusern in Milieuschutzgebieten haben die Bezirke zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten, wenn zu befürchten ist, dass die Ziele des Milieuschutzes ausgehebelt werden. Dies gilt insbesondere, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Für die ersten Häuser, darunter das von Jagna Anderson und Dodi Helschinger, läuft die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts am 20. Oktober aus. Abwenden kann ein privater Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts, indem er sich schriftlich gegenüber dem Bezirk zu einem besonderen Schutz der Mieter verpflichtet. Eine solche Verpflichtung wird  Abwendungsvereinbarung genannt. Wichtigster Passus, der in Berlin gefordert wird, ist der Verzicht auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für 20 Jahre.

Heimstaden verspricht zwar, dass das Unternehmen die angekauften Immobilien „auf Dauer im Bestand“ halten will, doch sträubt sich das Unternehmen bisher nach Angaben aus den Bezirken, in einer Abwendungsvereinbarung für 20 Jahre auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verzichten. Das nährt Zweifel an den Zusagen. „Solange die Versprechungen unverbindlich bleiben, sehe ich kein Grund auf sie zu vertrauen“, sagt Jagna Anderson.

Heimstaden gehört mit rund 100.000 Wohnungen in sechs Ländern zu den großen europäischen Immobilienunternehmen. Haupteigentümer ist der Norweger Ivar Erik Tollefsen, 59, der mit Immobiliengeschäften zum Milliardär geworden ist. Zu den Anteilseignern gehören europäische Pensionsfonds und Versicherungsunternehmen. Seit 2018 ist Heimstaden in Berlin präsent, wo das Unternehmen bis jetzt rund 1500 Wohnungen erworben hat. Als Ziel beschreiben die Schweden, sich „als eines der führenden Wohnungsunternehmen auf dem deutschen Immobilienmarkt“ etablieren zu wollen.

Das große Erschrecken

„Ich habe am 20. August lose Zettel im Briefkasten gefunden, auf denen uns das Bezirksamt mitteilte, dass unser Haus verkauft wird“, sagt Dodi Helschinger, 51 Jahre alt. „Erst habe ich gedacht, dass es sich um einen Witz handelt. Doch dann kam das große Erschrecken, als klar wurde, dass unser Haus tatsächlich verkauft wird.“ Helschinger und die zwei Jahre jüngere Jagna Anderson wohnen seit mehr als zehn Jahren in Kreuzberg. „Für unsere Wohnung zahlen wir eine Miete von gut acht Euro pro Quadratmeter kalt“, sagt Anderson. „Das war damals, beim Einzug, sehr viel, heute ist es in Anbetracht hoher Mieten in der Umgebung fast günstig.“

Als Freiberufler in der Kulturszene könnten sie kaum mehr bezahlen. Gerade jetzt in der Corona-Krise verdienen sie noch weniger als vorher. „Wir dachten, wir sind unkündbar, weil unser Vermieter als Unternehmen keinen Eigenbedarf anmelden kann“, sagt Anderson. „Wenn unsere Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden, ist es mit der Sicherheit jedoch vorbei.“ Es gebe zwar einen Kündigungsschutz für Mieter, „aber jede Frist ist irgendwann zu Ende – und dann darf der Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen“, sagt sie.

Dass die Bedenken gegen private Wohnungskäufer groß sind, hat mit der Entwicklung auf dem  Wohnungsmarkt zu tun. Immobilien in Berlin gelten seit gut zehn Jahren als lukrative Wertanlage. Unternehmen aus dem In- und Ausland haben die traditionell eher niedrigen Mieten durch aufwendige Modernisierungen und hohe Aufschläge bei der Wiedervermietung in die Höhe getrieben. Vor allem in den beliebten Gründerzeithäusern mit Parkettfußboden und Stuck an den Decken werden Bewohner mit alten, also meist günstigen Mietverträgen, häufig zum Auszug gedrängt, damit die Wohnungen anschließend teuer weiterverkauft werden können. Die Transaktionen in diesem Jahr zeigen, dass selbst der Mietendeckel Käufer nicht abhält, sich mit Wohnungen in Berlin einzudecken.

In der Corona-Krise besonders auf sicheres Zuhause angewiesen

„Der Schreck über den Verkauf ist besonders groß, weil wir in der Corona-Pandemie noch mehr als sonst auf ein sicheres Zuhause angewiesen sind“, sagt Dodi Helschinger. „Umso mehr werden wir uns dafür einsetzen, dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausübt. Denn nur dann fühlen wir uns sicher“, so die 51-Jährige. „Sollte Heimstaden die Ausübung des Vorkaufsrechts mit der Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung verhindern, erwarten wir, dass das Unternehmen auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verzichtet.“ Wenn Heimstaden es ernst mit seinem Versprechen meine, die Wohnungen dauerhaft im Besitz zu halten, „würde es damit kein Opfer bringen.“

Während die Mieter den Protest gegen den Verkauf an Heimstaden organisieren, versucht das schwedische Unternehmen bei Politikern der rot-rot-grünen Koalition Sympathiepunkte zu sammeln. „Im Wissen um die Skepsis der Berliner Bevölkerung und Politik gegenüber großen Immobilienunternehmen werben wir bei Ihnen um Ihr Vertrauen“, schreibt die Deutschland-Chefin des Unternehmens Caroline Oelmann in einem Brief an Vertreter der Regierungsparteien. Heimstaden sei „ein langfristig orientierter Investor, der sich um glaubwürdige Partnerschaften mit Mietern, öffentlichen Institutionen und der lokalen Politik“ bemühe, versichert sie. Die Zufriedenheit der Mieter in allen skandinavischen Ländern sei laut Umfragen „überall signifikant gestiegen“. Verbindliche Zusage enthält der Brief jedoch nicht.

Bei der Grünen-Abgeordneten Katrin Schmidberger verfängt die Charmeoffensive nicht. „Ich habe an den Senat appelliert, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu Gunsten der landeseigenen Wohnungsunternehmen für möglichst viele Häuser zu unterstützen, bei denen die Frist dafür am 20. Oktober endet“, sagt sie. „Es geht darum, Heimstaden das Signal zu senden, dass wir es mit dem Mieterschutz ernst meinen.“ In Gesprächen habe Heimstaden bisher erklärt, auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht verzichten zu wollen, so Schmidberger.  „Das ist nicht akzeptabel. Heimstaden muss Verantwortung zeigen, denn Eigentum verpflichtet.“ Wer ein dauerhafter und verantwortungsvoller Bestandshalter auf dem Berliner Wohnungsmarkt werden wolle, „sollte kein Problem damit haben, die Regeln des Berliner Milieuschutzes einzuhalten und auf Umwandlungen zu verzichten“, unterstreicht die Grünen-Abgeordnete.

Ausweichende Antworten

Heimstaden antwortet nur ausweichend auf die Frage, warum das Unternehmen nicht bereit ist, in einer Abwendungsvereinbarung auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für 20 Jahre zu verzichten, wenn die erworbenen Wohnungen doch „auf Dauer im Bestand“ gehalten werden sollen. Abwendungserklärungen würden geprüft, so Heimstaden-Sprecher Bernd Arts. Diese Prüfungen seien noch nicht abgeschlossen. „Wir sind an einer partnerschaftlichen Lösung interessiert, die beiden Seiten gerecht wird“, versichert Arts.

Was den Stand von Heimstaden nicht gerade verbessert: Sein norwegisches Mutterunternehmen Fredensborg hat vor einigen Jahren die Gemeinde Oslo nicht über den Verkauf von mehreren Gebäuden informiert, für die die Stadt ein Vorkaufsrecht hatte. „Vergessen“ worden sei dies, erklärt Heimstaden auf Anfrage. Zur Entlastung von Fredensborg führt Heimstaden an, „dass über lange Zeit in der Gemeinde Oslo eine klare Anweisung vorgelegen oder existiert habe, als Stadt jenes Vorkaufsrecht nicht nutzen zu wollen“. Das sei von 2000 bis 2017 so gehandhabt, aber dann geändert worden – auch für vorangegangene Fälle.

Gar nicht gut kommt in der Berliner Politik an, dass Heimstaden vor wenigen Tagen per Pressemitteilung erklärte, das Unternehmen folge dem Appell des Senats und leiste „seinen Beitrag für eine solidarische Stadt“. Statt fester Zusagen für einen dauerhaften Schutz der Mieter in den gut 4300 zum Kauf stehenden Wohnungen erklärte Heimstaden aber nur, bis Ende des Jahres die Mieten für Wohn- und Gewerbemieter nicht zu erhöhen sowie auf Kündigungen und Räumungen zu verzichten. Mittes Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD), sonst eher ein besonnener Mann, spricht von einer „Unverschämtheit“. „Was hier wohltäterisch verkündet wird, ist eine Selbstverständlichkeit“, so Gothe. „Ich fordere namens des Bezirks Mitte Heimstaden auf, eine vollumfängliche Abwendungsvereinbarung für alle Häuser abzuschließen. Das wäre ein Beitrag zur solidarischen Stadt!“, so der Stadtrat. Selbst die Deutsche Wohnen hatte im Sommer beim Erwerb von 16 Häusern in Milieuschutzgebieten Abwendungsvereinbarungen unterzeichnet, in der sie für 20 Jahre auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verzichtet.

Bezirke wollen nicht von bisheriger Praxis abweichen

Da Heimstaden bislang nicht bereit ist, den geforderten Mieterschutz zu garantieren, stellen sich die Bezirke darauf ein, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. „Wir prüfen im Zusammenhang mit Heimstaden für 28 Objekte unser Vorkaufsrecht“, sagt Neuköllns Stadtrat für Stadtentwicklung Jochen Biedermann (Grüne). „Bisher kann ich bei Heimstaden keine Bereitschaft erkennen, auf Umwandlungen zu verzichten“, so Biedermann. „Ich sehe allerdings keinen Grund, von unserer Praxis abzuweichen – die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist und bleibt für uns ein No-Go.“ Einen Erwerb der Wohnung könnten sich die Mieter in aller Regel nicht leisten. Das wirke sich „fast zwangsläufig auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ aus. „Diese zu schützen, ist aber unser Auftrag in Milieuschutzgebieten“, sagt Biedermann. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg prüft nach eigenen Angaben auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem herabgesetzten Preis. Dann müssten nicht die in der Regel hohen spekulativen Preise gezahlt werden.

Da für die ersten Mietwohnungen in Milieuschutzgebieten die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts am 20. Oktober endet, kommt diesen Häusern eine besondere Rolle zu. Was Heimstaden den Mietern als Schutz gewährt, wird das Unternehmen dem großen Rest kaum verweigern können. Der 20. Oktober ist deswegen so etwas wie ein Schlüssel-Datum.

„Uns ist klar, dass sich an unserem Haus mitentscheidet, wie stark der Schutz für die Mieter der fast 4000 Wohnungen ausfällt, deren Häuser im zweiten Paket verkauft wurden“, sagt Jagna Anderson. „Nur wenn es den Bezirken gelingt, bei den Häusern aus dem ersten Paket-Verkauf das Vorkaufsrecht oder ein zumindest 20-jähriges Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durchzusetzen, wird sich das auch bei den anderen Häusern erreichen lassen.“ Werden dagegen die Mieter jetzt „im Stich“ gelassen, werde hinterher kaum mehr herauszuschlagen sein. „Das wäre fatal“, sagt Anderson. „Nötig ist allerdings, auf der Bundesebene über eine Lösung nachzudenken, wie die Verdrängung von Menschen mit geringen Einkommen aus den Innenstädten verhindert werden kann“, ergänzt sie. Denn das gehe nicht auf Berliner Ebene. Hier müsse sich bald etwas tun. „Es brodelt bei uns im Kiez“, so Anderson. „Überall entstehen neue Bauprojekte, die sich an eine zahlungskräftige Klientel richten.“ Damit drohe die so gerühmte Berliner Mischung verloren zu gehen. „Das wollen wir verhindern“, sagt sie. „Noch ist es ein toller Kiez hier.“