Nach wie vor gilt es in Berlin als Tabu, Investitionen im Bereich Immobilien zu erschweren, sagt der Stadtsoziologe Andrej Holm. Dabei sei längst nicht jedes millionenschwere Projekt von Vorteil für die Stadt, wie auch die Recherche der Berliner Zeitung zum Kudamm-Karrée illustriert. Holm, zu dessen Forschungsschwerpunkten Wohnungspolitik und Gentrifizierung zählen, hat sich intensiv mit der Frage befasst, wie sich die rapide steigende Preise auf die Struktur der Stadt auswirken.

Er ist als Berater der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus tätig und berät als Mitglied des „Begleiterkreises zum Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030“ die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Im Gespräch mit der Berliner Zeitung erklärt er, wo genau die Ursachen für die Verdrängung von Haushalten mit kleineren Einkommen und Gewerben mit begrenzten Erträgen liegen, und weshalb der Handlungsspielraum der Politiker immer kleiner wird.

Herr Holm, die letzten Käufe des Kudamm-Karrée wurden als sogenannter Share Deal abgewickelt, die Investoren haben sich also die Grunderwerbssteuer gespart. Welchen Anteil haben solche Steuerschlupflöcher an der Dynamik auf dem Berliner Immobilienmarkt?

Es gibt keine Statistik darüber, wie viele Grundstücke mit Share Deals den Besitzer wechseln. Das ist eine riesige Grauzone. Was wir beobachten können, ist eine gravierende Zunahme der Umsätze bei registrierten Immobilienverkäufen: Zwischen 2010 bis 2017 haben sich allein in Berlin die Preise mehr als verdoppelt, und wurden beim Handel mit Immobilien Gesamtumsätze von 100 Milliarden Euro umgesetzt. Ich traue mich gar nicht, hier von Investitionen zu sprechen. Das sind Finanztransaktionen, die nur einen Wechsel des Eigentümerstatus zur Folge haben. Die hohen Grundstückspreise erzeugen eine extrem gestiegene Ertragserwartung.

Und was bedeutet das konkret?

Man muss sich vorstellen: Jeder Preis für ein Grundstück oder eine Wohnung wird bezahlt, weil der Käufer davon ausgeht, dass es sich lohnt.  Das heißt: Es muss für 100 Milliarden Euro Geld verdient werden. Wie verdient man das?  Vor allem mit Mietsteigerung.

In Berlin sind zunehmend ausländische und zum Teil sehr intransparente Investorenfirmen aktiv. Wie wirkt sich diese Entwicklung auf die Situation in Berlin aus?

In vielen Fällen organisieren sich die Berliner in Hausgemeinschaften. Die brauchen Ansprechpartner. Für die Mieter der Otto-Suhr-Siedlung zum Beispiel ist das die Deutsche Wohnen. Da können sie im Büro anrufen, oder die Parteien können den Geschäftsführer in den Bauausschuss vorladen. In anderen Fällen ist die Luxemburger Briefkastenfirma das Pendant. Da ist die Frage, ob Mieter oder Bezirke einen konkreten Ansprechpartner haben. Oder kommunizieren die nur noch mit einem Anwaltsbüro? Die Anonymisierung der Eigentümerstruktur ist ein recht neuer Trend. Die Monopolisierung großer Wohnungsunternehmen, die ihre Bestände auch teilweise aggressiv bewirtschaften,  gab es schon immer. Aber die waren in der Regel greifbar für politische Ansprache.

Was sind die Ursachen für diesen Trend?

Das ist vor allem ein Aspekt der Finanzialisierung der Wohnungswirtschaft, die seit der Finanzkrise extrem zugenommen hat. Das heißt, dass Finanzmarktprodukte im Immobilienbereich Anlagemöglichkeiten suchen, schaffen und nutzen. Letztendlich wird damit die Bewirtschaftung von Wohnhäusern den ökonomischen Maßstäben von Finanzprodukten unterworfen.

Und welche Folgen hat diese Logik, abseits der Finanzmärkte?

Ein Beispiel: Ein börsennotierter Konzern muss sich an den Quartalszahlen orientieren. Die haben wenig zu tun mit dem Zustand der Wohnungen oder der Zufriedenheit der Mieter, die können auch durch den Wechsel von Kreditlinien erreicht werden. Das heißt, dass plötzlich ökonomische Strategien wichtig werden, die mit dem Wohnungsbestand nur noch indirekt zu tun haben. Das ist ein Wechsel, den wir beobachten: Die Umkehrung der Zweck-Mittel-Relation von Finanz- und Immobilienwirtschaft.

Können Sie diesen Umbruch genauer erklären?

Der klassische Weg war: Ein Wohnungsunternehmen will ein Haus kaufen oder eine Siedlung bauen wollte und geht mit einem Businessplan zur Bank, um sich Geld zu leihen. Die Finanzierung ist das Mittel, der Wohnungskauf der Zweck. Der Mehrwert zielt auf einer langfristigen Bewirtschaftung der Immobilie ab. Und heute ist es eher so, dass es eine Anlage gibt und sich die entsprechende Hülle sucht. Das heißt, dass die Immobilien- und die Wohnungsbewirtschaftung das Mittel sind, nicht mehr der Zweck. Das kehrt alles um. Die ersten sind eher langfristig kalkuliert, Finanzmarktprodukte weisen sich eher durch Kurzfristigkeit aus. Da will niemand für 30 Jahre etwas anlegen.

Und was heißt das für die Möglichkeiten der Politik aus, die Dynamik des Marktes zu regulieren?

Das hat viel mit dem Stellenwert des Eigentums in unserer Gesellschaft und Rechtsordnung zu tun. Die Logik der Ertragserwartung schränkt die Handlungsspielräume für Politik und Verwaltung ein, weil die Verantwortlichen in der Regel eben wegen dieser hohen Wertschätzung für das Eigentum davon ausgehen: „Na, wenn dieser arme Investor so viele Millionen ausgegeben hat, dann können wir ihn ja nicht dazu zwingen, Minusgeschäfte zu machen, nur weil wollen,  das hier preiswerte Wohnungen entstehen.“

Die Mietpreisbremse ist bisher ziemlich wirkungslos, der Milieuschutz bietet viele Schlupflöcher für die Investoren. Sehen Sie denn in Berlin überhaupt ernsthaften Willen, den Preisanstieg zu bremsen?

Das Problem ist, dass die Regulationen am Ende der immobilienwirtschaftlichen Verwertungskette ansetzen. Wir sagen: Du darfst nicht mehr modernisieren und die Kosten beliebig umlegen oder du darfst die Miete nicht so stark anheben. Du darfst das Grundstück aber zu egal welchem Preis kaufen – und dann wundert man sich, weil die Verwaltung nicht schnell genug reagiert oder die Gerichte hinterherhinken.  Das ist ein Hase- und Igelspiel: Die Ertragserwartung ist immer schon da.

Und diese Dynamik motiviert die Investoren dann, die Gesetze zu entgehen?

Sobald mit dem gezahlten Kaufpreis für ein Grundstück ein ökonomischer Verwertungsdruck entsteht, werden diejenigen, die ihn refinanzieren müssen, jede Lücke, die sich ihnen bietet, auch konsequent ausnutzen. Was wir seit vielen Jahren sehen, egal ob im Bereich Milieuschutz oder Sanierungsgebiete oder Mietrecht, das sind eine Fülle von mehr oder weniger phantasievollen Umgehungsstrategien, die uns dann immer hinterher auffallen.

Können Sie ein Beispiel nennen?

Nehmen wir die Mietpreisbremse. Was war der Haupteffekt? Auf den Websites von Immowelt und Immoscout ist die Anzahl von möblierten Wohnungen massiv angestiegen. Weil es im Gesetz zur Mietpreisbremse keine Regelung dafür gibt, wie mit dem Möblierungsaspekt umgegangen werden soll. Das ist ein Beispiel: Du kannst eine Regelung setzen, und es wird ein Ausweg gefunden.

Das heißt, man müsste vorne anfangen, bei den Finanzströmen.

Genau, statt einer Mietpreisbremse bräuchten wir eine Verwertungsbremse. Die Bezirke können ja unter bestimmten Bedingungen ihr Vorkaufsrecht nutzen, was ja in Friedrichshain-Kreuzberg, aber auch in Mitte, Neukölln, Tempelhof-Schöneberg in Einzelfällen gemacht wird, um Wohnhäuser aus den Verwertungskreisläufen herauszulösen. Da haben wir aber dann sofort die Diskussion: Jetzt muss der Staat diese spekulativen Preise bezahlen.

Aber mit den Vorkaufsrechten können die Bezirke doch allenfalls Symbolpolitik machen kann? Diese einzelnen Käufe ändern man ja nichts an der Dynamik.

Es könnten ja mehr Häuser sein, wenn die Preise nicht so hoch wären. Es ist völlig absurd, dass die Bezirke selbst in Milieuschutzgebieten die Spekulationspreise zahlen müssen.  Verkehrswerte werden auf Basis des Marktgeschehens berechnet. Wenn ich aber die Regeln in den Milieuschutzgebieten die in die Kalkulation einbeziehe, würde ich feststellen: Es gibt eigentlich nur eine geringe Marge möglicher Ertragssteigerungen gegenüber der Ist-Miete. Diese Faktoren müssten bei Berechnung der Verkehrswerte berücksichtigt werden – man könnte sogar sagen: Zum Schutz der Käufer. Warum sollte jemand drei Millionen Euro für ein kleines Grundstück ausgeben, wenn ich vorrechnen kann: Du wirst hier durch Milieuschutzsatzung und Mietpreisbremse höchstens eine Million Euro refinanziert bekommen?

Das heißt, man schafft Regeln und sorgt gleichzeitig dafür, dass sie umgangen werden müssen?

Ja, so sieht es leider aus. Die liberale Perspektive dazu ist: Das ist das Risiko des Investors. Aber Bezirke ihr Vorkaufsrecht nutzen, macht es natürlich einen Unterschied, ob der Verkehrswert an spekulativen Ertragswartungen gemessen wird, oder ob er nach einem Formelsatz berechnet wird, der besagt: Hier sind die die Grenzen für die Erträge, die überhaupt realisiert werden können.

In welchen Bezirken ist der Preisdruck gerade am größten? Welche Verdrängungsbewegungen beobachten Sie?

Was wir feststellen, ist eine völlige Veränderung zum Muster der 1990er und 2000er Jahre, wo Gentrifizierung und die Investitionsströme auf einzelne Gebiete konzentriert waren. Damals waren extreme Aufwertung und hohe Umwandlungsaktivitäten eher die Ausnahmen, betroffen waren Teile von Prenzlauer Berg. Da haben Studien noch unterschieden zwischen Helmholtz- und Kollwitzplatz. Und dann breitete sich die Entwicklung aus und wanderte durch die Stadt. Das ist, was man es auch aus anderen Städten kennt, eine Art Zirkel der Aufwertung. Wenn wir uns heute aber das Muster ansehen, ist Gentrifizierung zu einem stadtweiten Problem geworden. Es gibt im Moment kaum Gebiete, in denen nicht eine deutliche Aufwertung stattfindet. Die größte Mietsteigerungsdynamik gibt es jetzt in Lichtenberg, Teilen von Wedding, Teilen von Spandau.

Trotzdem werden in Berlin kaum stadtplanerische Instrumente genutzt, um Einfluss auf die Gestaltung bedeutsamer Areale zu nehmen – auch das zeigt unsere Recherche zum Kudamm-Karrée.

Ja, hier zeigt sich, dass wir in vielen Bereichen eine Verwaltungs- und Politiktradition haben, die in Zeiten von Stagnation wurzelt. Solange wir eine von Austerität getriebene Politik hatten, gab es einen roten Teppich für jede Investition. Ich glaube, es ist schwer, innerhalb von wenigen Jahren umzusteuern. Es gilt ja immer noch als Tabu, eine Investition zu erschweren. Dann gibt es sofort große Artikel über die „Blockierer“ im Bezirksamt. Die Erkenntnis, dass gerade im Immobilienbereich nicht jede Investition Vorteile für die Stadt bringt, setzt sich sehr langsam durch. Bei 100 Milliarden Euro nicht-investitiven Transaktionen, die nur zu einer Steigerung der Ertragserwartung führen, kann man sagen: Wenn diese Summe nicht nach Berlin geflossen wären, würde es uns besser gehen. Dann wäre der Zwang, die Miete zu steigern nicht so stark. Der ökonomische Druck wäre geringer.

Wenn eigentlich beliebte Bühnen wie die Theater am Kudamm mit dem Preisanstieg nicht mithalten können, ist das auch ein gutes Sinnbild für die Schieflage auf dem Immobilienmarkt.

In einer Wohnung, die für 5000 Euro pro Quadratmeter verkauft wird, kann kein Mieter für 6 Euro wohnen. Der Austausch der Bevölkerung ist die Voraussetzung, dass das Geschäftsmodell aufgeht. Das gleiche gilt für Gewerbenutzungen: Die Verdrängung von Theatern, Schustern, Gemüseläden ist erforderlich, damit die nächste Ertragsstufe erreicht wird. Vor allem kleinere Gewerbe und gemeinnützige Nutzungen haben eine begrenzte Zahlungskapazität. Die können nicht so viel zahlen wie der Flagshipstore von Adidas oder der Edelitaliener. In der Folge sehen wir eine systematische Verdrängung: Ein Theater kann solange an einem Ort bleiben, wie es keine anderen, profitableren Nutzungsoptionen gibt.