Es gibt zwar kein Mietenmoratorium in Berlin, aber Mietsteigerungen sollen zumindest so weit begrenzt werden, dass Haushalte mit geringen Einkommen nicht mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben müssen. Zugleich soll der Wohnungsneubau beschleunigt werden.

Darauf haben sich die Teilnehmer des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen am Mittwoch auf ihrer letzten Sitzung verständigt. Am Montag soll die Vereinbarung von Vertretern des Senats und der Immobilienwirtschaft offiziell unterzeichnet werden. Die Angaben stammen aus Teilnehmerkreisen. Offiziell gab es noch keine Stellungnahme.

Mieterhöhungsbremse

Die großen privaten Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen sollen sich bereits vom 1. Januar 2023 an bei Mieterhöhungen an der von der Bundesregierung  geplanten Mietrechtsänderung orientieren. Danach sollen die Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin künftig nur noch um maximal elf statt um bis zu 15 Prozent in drei Jahren steigen dürfen. Wann die Regelung im Bund kommt, ist offen. Im Senat rechnet man erst für 2024 oder 2025 damit. Mieter in Berlin sollen also schon vorher davon profitieren.

Der Mietanstieg für Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) soll bei den großen privaten Wohnungsunternehmen zudem auf bis zu zwei Prozent jährlich begrenzt werden – allerdings befristet bis Ende 2023.

Für die breite Masse der Berliner Mieter bleibt es bei allgemeinen Zusicherungen. Die Bündnispartner sind laut einem Entwurf der Vereinbarung davon „überzeugt, dass eine langfristig orientierte und sozial gerechte Wohnungsvermietung eine leistbare Miete benötigt“, die die Mieter „nicht überfordert“. Sie verpflichten sich, „Mieterhöhungen im Bestand und bei Modernisierungen mit Augenmaß, unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und unter Berücksichtigung von Härtefallkriterien vorzunehmen“.

Härtefallregelung bei Mieterhöhungen

Mieterhöhungen im Bestand sollen künftig von den Bündnispartnern so weit begrenzt werden, dass Bewohner mit geringen Einkommen nicht mehr als 30 Prozent ihres jährlichen Haushaltseinkommens für die Miete aufbringen müssen. In den Genuss der Regelung sollen aber nur Haushalte kommen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben.

Es gelten zudem die Wohnflächengrenzen für den sozialen Wohnungsbau. Diese sehen vor, dass jeder Wohnberechtigte in der Regel Anspruch auf einen Wohnraum hat. Der Bezug auf das jährliche Haushaltsnettoeinkommen führt dazu, dass bei der Berechnung der Mietbelastung auch das Urlaubs- und Weihnachtsgeld in Ansatz gebracht werden kann. Wohngeld und ähnliche Leistungen werden bei der Ermittlung des Einkommens ebenfalls miteinbezogen. Bei einigen Wohnungsunternehmen, darunter die landeseigenen Gesellschaften, gelten ähnliche Regeln bereits.

Vermietung an WBS-Berechtigte

Die großen privaten Wohnungsunternehmen verpflichten sich, bei der Wiedervermietung 30 Prozent der Wohnungen an Mieter zu vergeben, die Anspruch auf eine Sozialwohnung beziehungsweise einen Wohnberechtigungsschein hätten. Die Wohnungsverbände sollen auf die übrigen Mitgliedsunternehmen einwirken, sich der Verpflichtung der großen Unternehmen anzuschließen. Auf dem Immobilienmarkt ist eine solche Regelung nicht neu. Die Deutsche Wohnen als größter privater Vermieter praktiziert eine Vergabe von 25 Prozent der Wohnungen an WBS-Berechtigte schon seit 2019. Bei den landeseigenen Unternehmen liegt die WBS-Quote noch höher.

WBS-Antragsbearbeitung

Das Land Berlin sagt zu, die Antrags- und Genehmigungsverfahren für Wohnberechtigungsscheine zu beschleunigen. Innerhalb von 15 Arbeitstagen soll nach Einreichung vollständiger Unterlagen die WBS-Prüfung durch die Behörden abgeschlossen sein.

Wohnungstausch

Die Wohnungsunternehmen sagen zu, den Wohnungstausch „unternehmensübergreifend“ zu unterstützen. Das Land Berlin solle zudem mit den Wohnungsunternehmen prüfen, „ob mithilfe eines Pilotprojektes ein kiezbezogener Wohnungstausch ergänzend unterstützt werden kann, zum Beispiel durch eine gemeinsame Plattform zum Wohnungstausch zwischen privaten Wohnungsunternehmen“.

Geschütztes Marktsegment

Die Zahl der Wohnungen, die im geschützten Marktsegment vermittelt werden, soll bis zum Jahr 2024 von bisher 1350 auf 2500 jährlich erhöht werden – je zur Hälfte von den landeseigenen Wohnungsunternehmen und von den „privaten Bestandshaltern“. Das geschützte Marktsegment ist ein Baustein der Wohnungslosenhilfe. Darunter fallen all jene Wohnungen, die Menschen angeboten werden, die obdachlos oder von Obdachlosigkeit bedroht sind.

Neubau

Pro Jahr sollen 20.000 neue Wohnungen in Berlin gebaut werden – davon 5000 Sozialwohnungen. Die privaten Unternehmen sollen 12.000 Wohnungen jährlich errichten, die landeseigenen Unternehmen sollen 7000, die Genossenschaften 1000 Wohnungen bauen.

Höhere Sozialquote

Bei größeren Bauprojekten mussten private Investoren bisher nach dem sogenannten kooperativen Baulandmodell einen Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungen beisteuern – bezogen auf die gesamte Wohnfläche. Künftig soll der Anteil auf 50 Prozent erhöht werden. 30 Prozent der Wohnungen sollen dabei im klassischen sozialen Wohnungsbau entstehen, weitere 20 Prozent sollen für Haushalte errichtet werden, deren Einkünfte die Einkommensgrenzen nach dem Wohnraumförderungsgesetz um bis zu 80 Prozent überschreiten. Für einen Ein-Personen-Haushalt liegt die Einkommensgrenze monatlich bei 1800 Euro netto und 2700 Euro brutto.

Schnellere Verfahren

Bauplanungs- und Genehmigungsverfahren sollen beschleunigt werden. Dabei ist vorgesehen, dass neue Bebauungsplanverfahren innerhalb von drei Jahren abgeschlossen werden. Das soll unter anderem durch Digitalisierung, Prozessoptimierungen und die Einrichtung einer ressortübergreifenden Projektsteuerung, zum Beispiel durch Projektlotsen, gelingen. Bei Gesetzgebungsverfahren sollen die Auswirkungen auf Baukosten und Miethöhen transparent gemacht werden.

Debatte

Aus Kreisen der Linken kommt Kritik am Bündnis. In einem am Montag veröffentlichten offenen Brief heißt es, die bisher erzielten Ergebnisse würden „den im Koalitionsvertrag formulierten wohnungspolitischen Zielen nicht gerecht“. Ob die Kritik dazu führt, dass Kultursenator Klaus Lederer als Verhandlungsteilnehmer der Linken im Bündnis die Unterschrift unter die Vereinbarung am Ende verweigert, ist fraglich. Aus Kreisen der Linksfraktion heißt es, die Kritiker hätten nicht die Mehrheit in der Fraktion. Die Grünen hätten sich ebenfalls mehr vorstellen können, heißt es, doch sehen sie in der Vereinbarung unterm Strich einen Fortschritt gegenüber dem Status quo. Bei der SPD gilt die Zustimmung der Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey als sicher.