Der Mietendeckel gilt nicht für Neubauten, die seit 2014 fertig geworden sind. Das ist ein Grund, weswegen ein neuer Mietspiegel für Berlin benötigt wird. Die Arbeiten an der Preisübersicht haben bereits begonnen.
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BerlinNun also doch. Berlin soll im nächsten Jahr einen neuen Mietspiegel erhalten – trotz des Mietendeckels, der die Mieten auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre weitgehend festschreibt und den Mietspiegel damit fast überflüssig macht. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen teilte jetzt auf Anfrage mit, sie arbeite bereits daran, einen weiteren Mietspiegel auf den Weg zu bringen, damit Berlin auch nach dem Auslaufen des aktuellen Preisspiegels aus dem Jahr 2019 weiter über ein qualifiziertes Instrument verfüge.

Notwendig wird ein neuer Mietspiegel nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, weil der Mietendeckel nicht für alle Wohnungen in Berlin gilt. So sind etwa Neubauten, die seit 2014 fertiggestellt wurden, vom Mietendeckel ausgenommen. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete von Wohnungen je nach Größe, Baualter, Ausstattung und Lage. Vermietern dient er dazu, eine Mieterhöhung zu begründen. So darf die Miete in Berlin laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent angehoben werden - sofern die ortsübliche Miete nicht überschritten wird. Mieter können anhand der Preisübersicht überprüfen, ob eine Mieterhöhung berechtigt ist. Wichtig ist der Mietspiegel außerdem, um die Einhaltung der Mietpreisbremse zu kontrollieren. Sie schreibt vor, dass die vereinbarte Miete - von Ausnahmen abgesehen - maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf.

Ab 2022 dürfen niedrige Mieten um bis zu 1,3 Prozent steigen

Der neue Mietspiegel soll zudem für Wohnungen mit niedrigen Mieten herangezogen werden, die unter den Mietendeckel fallen. Denn für all jene Wohnungen, deren Mieten unter den Obergrenzen des Mietendeckels liegen, darf die Miete ab 2022 um bis zu 1,3 Prozent angehoben werden. Wie sollten diese Mieterhöhungen begründet werden, wenn nicht mit dem BGB, fragt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). So könnte eine Mietanhebung zum 1. Januar 2022 zwar laut Mietendeckel zulässig sein, aber laut BGB nicht verlangt werden dürfen, weil die ortsübliche Miete schon überschritten ist.

Notwendig könnte ein neuer Mietspiegel aber auch noch aus weiteren Gründen werden: Zum einen, falls der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht gekippt wird und dann eine Grundlage für die Ermittlung der ortsübliche Vergleichsmiete gebraucht wird. Zum anderen, wenn die Vereinbarung sogenannter Schattenmieten zulässig sein sollte. Wie berichtet, verlangen manche Vermieter auf Grundlage des Mietspiegels die Zustimmung zu einer Mieterhöhung in laufenden Verträgen, doch verzichten sie für die Zeit, in der der Mietendeckel gilt, darauf, das Geld zu kassieren. Auch beim Abschluss neuer Verträge werden häufig neben mietendeckelkonformen Forderungen, die zunächst zu zahlen sind, höhere Schattenmieten vereinbart, die nach dem Ende des Mietendeckels wirksam werden sollen. Ob ein solches Verhalten zulässig ist, ist umstritten. Mit einem neuen Mietspiegel wäre Berlin dafür gewappnet, dass dies erlaubt wird.

Fortschreibung auf Basis der Verbraucherpreise

Problematisch für die Erarbeitung des Mietspiegel ist, dass dieser üblicherweise aus Mieten gebildet wird, die frei vereinbart wurden. Weil die Mieten jetzt durch den Mietendeckel reglementiert sind, dürfen sie nicht für einen neuen Mietspiegel herangezogen werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung prüft deswegen die Möglichkeit, einen Index-Mietspiegel zu erarbeiten. Bei einem solchen Mietspiegel wird die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Verbraucherpreisindexes  für die Fortschreibung der Mieten zugrunde gelegt.

Der Mieterverein würde einen Index-Mietspiegel 2019 unterstützen, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Das gilt auch für die größte Vermieterorganisation, den Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). „Unabhängig vom Mietendeckel ist die Fortschreibung des qualifizierten Berliner Mietspiegels ein Sicherheitsanker für den Rechtsfrieden zwischen Mietern und Vermietern“, sagt BBU-Sprecher David Eberhart. „In welcher Form die Fortschreibung erfolgt, wird derzeit ergebnisoffen geprüft.“