Berlin - Cunostraße in Schmargendorf, ein Wohnblock mit gelber Fassade. In der dritten Etage wohnt Aranka Barfuss. Zweieinhalb Zimmer, Küche, Bad, Balkon. Sie hat es sich schön gemacht. Im Wohnzimmer mit dem Korkfußboden und den weißen Wänden strahlt ein elektrischer Kamin wohlige Wärme ab. Aranka Barfuss sitzt mit einer Kaffeetasse davor. So unbekümmert, wie es gerade aussieht, ist ihr Leben jedoch nicht. Der Vermieter will Aranka Barfuss vor die Tür setzen. Er hat ihr wegen Eigenbedarfs gekündigt und eine Räumungsklage angestrengt.

„Mir geht es überhaupt nicht gut“, sagt die 60-Jährige. „Ich möchte meine Wohnung behalten. Hier wegzuziehen, das wäre für mich ein Albtraum.“ Aranka Barfuss ist in dem Haus aufgewachsen. Ihre Eltern waren Erstmieter. „Ich habe die Wohnung von ihnen 1993 übernommen“, sagt sie. Ihr jetziger Vermieter, ein 27-Jähriger, argumentiert, dass er die Wohnung zur Unterbringung seines Vaters benötigt. Aranka Barfuss hält das für vorgeschoben. Sie will in ihrer Wohnung bleiben. Ihr Einkommen ist gering, die Miete mit knapp unter 500 Euro vergleichsweise günstig. Aufgrund einer Mietminderung zahlt sie zurzeit sogar noch weniger. In der vertrauten Umgebung eine neue Wohnung zu einem vergleichbaren Preis zu finden, wäre nahezu unmöglich.

Auch Luxusmodernisierungen sollten Kündigung nicht begründen können

Der Streit ist mehr als eine Auseinandersetzung unter Privatpersonen. Er ist ein Politikum. Denn eigentlich dürfte es diese Kündigung gar nicht geben – jedenfalls, wenn es nach den Beschlüssen des Abgeordnetenhauses geht. Bei der Wohnung von Aranka Barfuss handelt es sich um eine ehemals landeseigene Wohnung. Und die Mieter dieser Wohnungen sollten nach einem Beschluss des Parlaments aus dem Jahr 2000 dauerhaft vor Eigenbedarfskündigungen geschützt sein.

Ursprünglicher Vermieter von Aranka Barfuss war die städtische Bewoge, die später in der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) aufging. Im Jahr 2004 verkaufte eine WBM-Tochter den Wohnblock an einen privaten Geschäftsmann. Im Kaufvertrag wurde festgeschrieben, dass der Erwerber „für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse“ auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs verzichtet. Auch Kündigungen wegen der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung sowie Luxusmodernisierungen sollten nicht möglich sein. Für den Fall eines Weiterverkaufs sollten die Mieterschutzklauseln an die Erwerber weitergegeben werden.

Dann kam der Weiterverkauf

Zwar wurde beim Weiterverkauf von Aranka Barfuss’ Wohnung die Mieterschutzklausel anfangs noch in den Verträgen weitergegeben, doch später nicht mehr. Im Kaufvertrag mit dem jetzigen Vermieter steht nur noch, dieser sei darüber informiert worden, „dass die Voreigentümer“ zugunsten des jeweiligen Mieters auf Kündigungen sowie sogenannte Luxusmodernisierungen verzichtet haben. Der Vermieter argumentiert denn auch vor Gericht, dass die Regelungen aus dem Kaufvertrag nicht zum wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geführt habe. Ein dauerhafter Verzicht bedürfe der Schriftform zwischen den Beteiligten. Der Anwalt von Aranka Barfuss hält dagegen, dass sich der Mieterschutz aus dem Kaufvertrag von 2004 ergebe.

In erster Instanz bekam Aranka Barfuss Recht. Das Amtsgericht Charlottenburg (211 C85/18) entschied noch im vergangenen Jahr, dass der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht verlangen kann. Die Eigenbedarfskündigung sei durch den im ersten Kaufvertrag von 2004 vereinbarten Schutz „wirksam ausgeschlossen“. Zwar sei es zutreffend, dass ein dauerhafter Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung der Schriftform bedürfe, doch sei dies im vorliegenden Fall erfüllt. Grund: Der Kaufvertrag und eine Anlage dazu nehme konkret Bezug auf das vorliegende Mietverhältnis. Denn in der Anlage werde nicht nur der Name der Mieterin aufgeführt, sondern auch der Mietvertragsbeginn, die Wohnungsgröße, die Miethöhe, die Nebenkosten und die Adresse. Durch den Kaufvertrag von 2004 sei der Mietvertrag aus dem Jahr 1993 zugunsten von Aranka Barfuss geändert worden, argumentieren die Richter. Auf eine Übertragung der Verpflichtung auf den jeweils neuen Erwerber durch nachfolgende Kaufverträge komme es nicht an.

Beschluss für umfassenden Mieterschutz im Jahr 2000

Der Vermieter von Aranka Barfuss will das Urteil nicht akzeptieren. Er ist in Berufung gegangen. Eine Entscheidung der nächsten Instanz steht aus. Für Aranka Barfuss heißt das: Die Unsicherheit, ob sie in der Wohnung bleiben kann, geht weiter. Für die 60-Jährige eine ungeheure Belastung. Ihr Fall zeigt, wie sich die Privatisierungspolitik vergangener Jahre auf die Mieter auswirkt. Und dass die Ankündigung für einen umfassenden Mieterschutz – zumindest in ihrem Fall – ein bisher uneingelöstes Versprechen geblieben ist.



Das Abgeordnetenhaus hatte am 14. September 2000 den Beschluss für einen umfassenden Mieterschutz gefasst. Darin wird der Senat aufgefordert, „bei Verkäufen von landeseigenen Wohnungen durchzusetzen, dass alle Mieterinnen und Mieter automatisch eine Vertragsergänzung zum Mietvertrag erhalten, die ihre Rechte absichern.“ In den Verträgen sollte „ein dauerhafter Kündigungsschutz“ und „der Schutz vor unangemessenen Modernisierungsmaßnahmen“ sichergestellt werden. Schon vorher waren ähnliche Forderungen in einem sogenannten 12-Punkte-Programm, dann in einem 8-Punkte-Programm formuliert worden. Das hörte sich damals zunächst alles gut an, entpuppte sich später jedoch als bloße Willensbekundung.

Mieter ausreichend geschützt?

So schrieb der damalige Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD) am 19. Februar 2001 in einem Bericht an das Parlament, dass „nur ein Teil“ der städtischen Wohnungsbaugesellschaften den betroffenen Mietern die gewünschten Mietvertragsergänzungen vor dem Verkauf der Wohnungen an Dritte gewähre. Bei den übrigen Gesellschaften würden die Mieterschutzrechte – wie im Fall von Aranka Barfuss – im Kaufvertrag mit dem Erwerber verankert. Oder der Erwerber werde verpflichtet, den Mietern die Mietvertragsergänzungen zu gewähren.

Dass Mieter keine Mietvertragsergänzungen erhielten, begründeten einige Chefs der städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit der Auffassung, die Bewohner seien mit der Festschreibung der Mieterrechte in den Kaufverträgen „ausreichend geschützt“, berichtete Strieder damals dem Parlament. Eine Auffassung, die in Anbetracht von Aranka Barfuss’ Kündigung als sträfliche Fehleinschätzung gewertet werden muss.

Eigenbedarfskündigungen: laxer Umgang mit Rechten der Mieter

Dabei wusste es die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung schon damals besser, wie aus dem Strieder-Bericht hervorgeht. Darin steht: Eine im Sommer 2000 in der Stadtentwicklungsverwaltung angeregte Prüfung habe ergeben, dass die Mieterschutzrechte zwar auch in den Kaufverträgen verankert werden können, „dass aber insgesamt eine einzelvertragliche Regelung wirkungsvoller“ sei – weil die Mieter hier einklagbare Klauseln hätten. „Die Festschreibung der Mieterschutzrechte in den Kaufverträgen allein“ könne „nicht den gleichen praktischen Schutz bieten.“ Der Senatsverwaltung war also völlig klar, dass der weniger gute Mieterschutz ein Risiko darstellte. Und nach dem Bericht Strieders ans Parlament muss dies auch jedem Abgeordneten klar gewesen sein.

Der laxe Umgang mit den Forderungen nach einem umfassenden Mieterschutz setzte sich dennoch fort. So räumte Strieders Amtsnachfolgerin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) im April 2003 in der Antwort auf eine Anfrage der Grünen ein, dass die nun zur WBM gehörende Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF) Mietshäuser an einen privaten Investor verkauft habe, „ohne den Mietern vorher einen so weitgehenden Mieterschutz zu sichern“, wie damals vorgesehen. In den Kaufverträgen sei nur für die nächsten zehn Jahre ein Verzicht auf Eigenbedarfskündigungen verankert worden.

Aranka Barfuss' Wohnung wurde schließlich ein Jahr später verkauft. Die Schmargendorferin ist entsetzt über den laxen Umgang mit den Rechten der Mieter. Sie will erreichen, dass sich das Abgeordnetenhaus erneut zu seinem Beschluss vom 14. September 2000 für einen umfassenden Mieterschutz bekennt – und hat sich an den Petitionsausschuss des Parlaments gewandt. „Schließlich sind nicht die Mieter dafür verantwortlich, dass der Schutz durch Vermieter infrage gestellt wird“, sagt sie. Wirklich geholfen hat ihr der Petitionsausschuss aber nicht. In einer vom Ausschuss eingeholten Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung heißt es, die vertragliche Regelung zum Mieterschutz binde den Erwerber „unmittelbar und zeitlich unbeschränkt“. Die Mieter könnten sich gegenüber ihrem Vermieter „auf diese Mieterschutzrechte berufen“. Und dann gibt die Verwaltung den Tipp: Sollten Weiterveräußerungen stattgefunden haben, müsse geklärt werden, ob der Verzicht auf Eigenbedarfskündigungen „auch wirksam weitergegeben“ worden sei. Der Ausschuss empfiehlt, Aranka Barfuss sollte mit ihrem Anwalt das weitere Vorgehen absprechen. Die Schmargendorferin hätte sich mehr Hilfe vom Parlament erhofft. Sie fragt: Wurde der Beschluss aus dem Jahr 2000 nur gefasst, „um den Mietern einen Kündigungsschutz zu suggerieren?“ Die Antwort des Petitionsausschusses steht aus.

Ein Urteil lässt hoffen

Immerhin: Grund zur Hoffnung gibt der 60-Jährigen ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14. November 2018. Darin entschieden die Richter, dass sich die Mieter eines ehemals städtischen Hauses in Bochum nach dem Verkauf der Immobilie auf eine Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag berufen können. Der BGH argumentierte, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht um einen Vertrag zugunsten Dritter handelt, der dem Mieter eigene Rechte gegenüber dem Käufer einräumt – und die Kündigung ausschließt.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung äußert sich auf Anfrage der Berliner Zeitung ähnlich wie in der Antwort, die der Petitionsausschuss eingeholt hat: Mieter könnten sich auf die mieterschützenden Vereinbarungen in einem Kaufvertrag berufen. Auf eine Mietvertragsergänzung komme es nicht mehr an. Dies habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil bestätigt. „Der Käufer einer Wohnung ist an sämtliche aus dem Kaufvertrag folgende Pflichten gebunden, also auch an die vereinbarte Weitergabe der mieterschützenden Regelungen im Falle einer Weiterveräußerung“, so Behördensprecherin Petra Rohland. „Verschweigt er diese Pflicht zur Weitergabe gegenüber den neuen Erwerbern und verkauft an diese ohne Vereinbarung mieterschützenden Regelungen, so kann er sich schadensersatzpflichtig und gegebenenfalls sogar strafbar machen.“

Trotz aller Bekundungen: Aranka Barfuss droht der Verlust ihrer Wohnung

Die Rechtsfolgen einer solchen unterlassenen Weitergabe könnten aber nicht allgemeingültig beantwortet werden, erklärt die Sprecherin. Sie hingen immer von den jeweils im Einzelfall getroffenen Vertragsvereinbarungen ab. Soll heißen: Wie es für Aranka Barfuss ausgeht, lässt sich schwer sagen. Am Ende wird es darum gehen, wie die Richter entscheiden. Aranka Barfuss droht damit trotz aller Bekundungen zum Mieterschutz der Verlust ihrer Wohnung. Und vielleicht nicht nur ihr. Schätzungsweise mehrere tausend Wohnungen wurden zu ähnlichen Bedingungen verkauft. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung arbeitet nach Angaben von Behördensprecherin Petra Rohland daran, eine Übersicht zu den Verkäufen und den vereinbarten Mieterschutzrechten zu erhalten.

Der Vermieter von Aranka Barfuss wollte sich auf Anfrage der Berliner Zeitung nicht äußern. Aranka Barfuss schwant unterdessen nichts Gutes. Sollte der Mieterschutz keinen Bestand haben, sagt sie, „würden hier viele und besonders ältere Menschen ihre Wohnung verlieren.“