Protestplakat gegen den Verkauf von Mietshäusern an die Deutsche Wohnen.
Foto: Gerd Engelsmann

BerlinDer Protest ist weithin zu sehen. „23 Häuser sagen nein!“, „Buntes Leben statt Deutsche Wohnen“ und „Die Wrangelstraße 5 protestiert gegen den Ausverkauf in Berlin“ steht auf Transparenten an Hausfassaden im Kreuzberger Wrangelkiez. Die 30-Jährige Mieterin Lorena Jonas sagt, worum es geht: „Wir kämpfen darum, dass die Häuser in kommunale Hand kommen und der Spekulation der privaten Immobilienwirtschaft entzogen werden.“ Die Häuser, das sind 23 Immobilien mit rund 400 Wohnungen, 21 davon in Berlin. Seit Anfang Juni bekannt wurde, dass die Deutsche Wohnen die Gebäude  erwerben will, sind die Mieter alarmiert. Sie befürchten die Verdrängung aus dem Kiez. Weil 16 der 21 Häuser in Berlin in einem Milieuschutzgebiet liegen, haben die Bezirke die Möglichkeit, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht auszuüben.

Der geplante Paket-Kauf der Deutsche Wohnen ist die derzeit größte umkämpfte Transaktion auf dem Berliner Immobilienmarkt, aber nicht die einzige. Die skandinavische Skjerven Group hat im Mai und Juni in Mitte und Prenzlauer Berg mehrere Mietshäuser für das schwedische Wohnungsunternehmen Heimstaden erworben. Auch in diesen Häusern setzen sich die Mieter dafür ein, dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht nutzt. Doch das ist generell nicht so einfach.

Vorkaufsrecht kann abgewendet werden

Abwenden kann ein Investor die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn er sich schriftlich dazu verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Eine solche Verpflichtung wird Abwendungsvereinbarung genannt. Findet der Bezirk kein gemeinwohlorientiertes Unternehmen, zu dessen Gunsten er das Vorkaufsrecht ausüben kann, etwa weil der Kaufpreis zu hoch ist, sieht es für die Mieter schlecht aus. Denn dann gibt es für den Investor keinen Druck, die Ziele des Milieuschutzes in einer Abwendungsvereinbarung zu garantieren und er kann den Kauf ohne weitere Zugeständnisse vollziehen. Die Beschränkungen, die es in einem Milieuschutzgebiet gibt, muss er aber einhalten. Dazu gehört, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig ist. Verhindern lässt sie sich jedoch nicht.

Bei den Häusern, die die Deutsche Wohnen übernehmen will, haben die Bezirke eine starke Position. „Die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben, ist weit vorangeschritten“, sagt der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt (Grüne). Gemeinwohlorientierte Erwerber, für die der Bezirk das Vorkaufsrecht ausüben kann, stünden bereit. Die Deutsche Wohnen zeigt sich offen, die vom Bezirk verlangte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Dazu gehört, auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verzichten - für die Dauer von 20 Jahren.  „Wenn der Druck dazu führt, dass die Deutsche Wohnen die Abwendungsvereinbarung unterschreibt, ist es ein Erfolg“, sagt Baustadtrat Schmidt. Wenn die Deutsche Wohnen die Vereinbarung nicht unterschreibe, werde der Bezirk das Vorkaufsrecht ausüben.

Mieter sehen Gesetzeslage als „allergrößtes Hindernis“

Die Bewohner der Häuser, die an die Deutsche Wohnen gehen sollen, verfolgen die Gespräche mit gemischten Gefühlen. Wenn die Deutsche Wohnen eine Abwendungsvereinbarung für alle Häuser unterschreibe, sei das das zwar ein Teil-Erfolg, sagt Lorena Jonas. Doch die Bewohner hätten eigentlich etwas anderes gewollt: dass die Häuser in kommunale Hand kommen. Der größte Gegner sei zwar für sie die Deutsche Wohnen. Aber das „allergrößte Hindernis“ für die Kommunalisierung sei die Gesetzeslage. „Nachbesserungsbedarf“ sehe sie unter anderem darin, dass der Bezirk nur dann sein Vorkaufsrecht ausüben könne, wenn ein Investor keine Abwendungsvereinbarung unterschreibe. Der Bezirk müsste eigentlich immer ein Vorkaufsrecht haben.

Während die Mieter in den Häusern, die die Deutsche Wohnen kaufen will, sicher sein können, dass sie entweder durch das Vorkaufsrecht oder eine Abwendungsvereinbarung geschützt sind, müssen Bewohner in von der Skjerven Group für Heimstaden erworbenen Häuser in Prenzlauer Berg bangen, ob es für sie überhaupt zu mehr Schutz reicht. Grund: Der Bezirk hat weder einen gemeinwohlorientierten Käufer für die Ausübung des Vorkaufsrechts finden noch eine Abwendungsvereinbarung erwirken können. „Leider haben uns alle angefragten potenziellen Dritten, zwei kommunale Gesellschaften sowie eine Genossenschaft, aus Gründen fehlender Wirtschaftlichkeit abgesagt“, lässt Stadtentwicklungs-Stadtrat Vollrad Kuhn (Grüne) auf Anfrage der Berliner Zeitung mitteilen.

Zuschüsse zu gering

Die von der Senatsverwaltung für Finanzen angebotenen Zuschüsse seien laut Aussage der Wohnungsbaugesellschaften zu gering und hätten zu keiner Wirtschaftlichkeit geführt. Der Käufer habe eine Unterzeichnung der zugesandten Abwendungsvereinbarung abgelehnt, zu weiteren Gesprächen darüber sei er nicht bereit gewesen. Eine Abwendungsvereinbarung lasse sich „in der Regel nur über die Drohkulisse eines möglichen Vorkaufes erreichen, die hier nicht mehr gegeben war“, so der Stadtrat. Entscheidend für den Erfolg der Vorkaufsrechtsausübung in Berlin sei der politische Wille, ausreichend Finanzmittel auch seitens des Landes zur Verfügung zu stellen, um den Kauf der Grundstücke trotz der hohen Grundstückspreise ermöglichen zu können. Außerdem wären „klare Regeln seitens des Landes“, wie hoch die Zuschüsse für einen Ankauf im Einzelfall sein könnten, um einen Ankauf durch ein gemeinwohlorientiertes Unternehmen doch noch wirtschaftlich realisieren zu können, notwendig.

Die Mieter der betroffenen Häuser in Malmöer, Czarnikauer und Paul-Robeson-Straße sind enttäuscht. Sie beklagen, dass der Bezirk sie nur unzureichend informiert habe und fordern Unterstützung vom Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) und Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). Warum seien sie nicht vom Bezirksamt über den potenziellen Verkauf an den Investor informiert worden, so wie es der Baustadtrat von Mitte, Ephraim Gothe (SPD), getan habe, fragen die Mieter. Der Bezirk Mitte vermeldet im Kampf um die zum Verkauf stehenden Häuser an Skjerven/Heimstaden am Dienstag einen ersten Erfolg. Mithilfe der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Degewo sei das Vorkaufsrecht für das Haus Waldenserstraße 9 in Moabit ausgeübt worden. Dadurch seien 55 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten gesichert worden. Der verhinderte Investor kann innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Der Bezirk Mitte prüft das Vorkaufsrecht für rund zehn weitere Häuser. Florian Schmidt aus Friedrichshain-Kreuzberg macht Druck: „Um die Mieter zu schützen, müssen wir den Vorkauf überall forcieren.“