Es ist eine interessante Ecke, an der Lukas Haffert aktiv ist: Am Kurfürstendamm nahe dem Adenauerplatz vermietet er seit Jahren rund ein Dutzend Wohnungen. Der Student verwaltet hier das Eigentum seiner Mutter. Früher suchte ihm eine renommierte Berliner Agentur die Mieter, die bei Vertragsunterzeichnung eine Provision von bis zu 2,38 Monatskaltmieten zahlen mussten. Für Haffert war die Vermittlung kostenlos.

Seit dem 1. Juni letzten Jahres ist das anders: Mit dem Mietrechtnovellierungsgesetz wurde das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Demnach bezahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Haffert stand vor der Entscheidung, für jede neue Vermietung einer seiner Wohnungen zwischen 1200 und 1500 Euro auszugeben oder sich selbst um die Vermittlung seiner Objekte zu kümmern.

Der Vermieter wählte einen dritten Weg. Er beauftragte einen Online-Vermittler: McMakler. Der kümmerte sich für einen Festpreis von 498 Euro um das gesamte Prozedere von der Exposé-Erstellung über die Wohnungsbesichtigung mit Interessenten bis zur Vertragsunterzeichnung.

Bereinigung der Branche

„Das funktioniert problemlos und schnell“, lobt Haffert den Dienstleister, der zwar übers Internet kommt, aber auf die persönliche Betreuung vor Ort setzt. Für zwei seiner rund 50 Quadratmeter großen Wohnungen haben ihm die Berliner Online-Makler schon einen neuen Mieter vermittelt – jeweils innerhalb von nur zwei Wochen. Der Wohnungseigentümer ist zufrieden.

Er glaubt, dass qualitativ schlechte Makler es künftig schwer haben werden: „Das Bestellerprinzip sorgt für mehr Wettbewerb. Diese Tatsache und die Digitalisierung des Immobilien-Geschäfts werden zu einer Bereinigung der Maklerbranche führen.“

Eine Zwischenbilanz nach einem halben Jahr Bestellerprinzip scheint Lukas Haffert Recht zu geben: Die Maklerszene in Berlin verändert sich, etablierte Firmen müssen sich neu aufstellen, bieten den Vermietern neue Preismodelle an, haben neue Konkurrenten bekommen. Bundesweit geht es um Hunderte Millionen Euro Provision pro Jahr. Denn rund 15 Millionen Wohnungen in Deutschland werden von Privatbesitzern vermietet. Das sind etwa 35 Prozent aller angebotenen Objekte. Ähnlich hoch ist der Anteil auch in der Hauptstadt. Ein interessanter, aber nach der Gesetzesänderung härter gewordener Markt.

Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Maklerverbandes IVD Berlin-Brandenburg, hat bei seinen Kollegen vor allem negative Folgen ausgemacht: Umsatzeinbußen im Vermietungsgeschäft und eine Fokussierung auf den Verkauf von Immobilien. Auch er selbst hat sich aus dem Vermietungsmarkt zurückgezogen: „Ich mache das nicht mehr, weil ich Mietinteressenten nicht mehr individuell betreuen kann.“ Es sei nicht zu verstehen, warum ein Makler, der von einem Wohnungssuchenden beauftragt wird, für ein passendes Objekt, dass er im Bestand hat, keine Provision verlangen dürfe: „Er hat nur einen Anspruch, wenn er mit der Wohnungssuche erst nach der Beauftragung begonnen hat.“

Früher erhielt Wohltorf für eine Wohnungsvermittlung vom Mieter zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer. Vermieter aber, die bereit sind, diese Summe heute aus ihrer Tasche zu zahlen, finden sich kaum. „Darunter aber mache ich es nicht“, sagt Wohltorf klipp und klar. Andere Makler schon: Einige der rund 570 IVD-Mitglieder sind dazu übergegangen, ihre Leistungen den Vermietern modular anzubieten. Zum Beispiel: Ein Wohnungsinserat kostet 150 Euro, die Durchführung eines Besichtigungstermins 300 Euro. Einigen Immobilieneigentümer ist selbst das zu teuer. Sie versuchen es auf eigene Faust.

In begehrten Stadtteilen wie Prenzlauer Berg oder Mitte reicht das manchmal, Reinickendorf oder Müggelheim nicht unbedingt. Makler Wohltorf hat nach einem halben Jahr Erfahrung registriert: „Viele Vermieter merken schnell, wie viel Arbeit die Vermietung macht und kommen dann doch zu uns.“

Start-ups mischen mit

Oder sie wenden sich an günstigere Newcomer, junge web-orientierte Wohnungsvermittler wie McMakler. Viele kommen aus der Berliner Start-up-Szene – beispielsweise Immodelfin, LifeLife und RentKit. Auch Vendomo und WunderAgent wandeln auf den Wegen von McMakler – ihre Geschäftsmodelle und Webauftritte ähneln einander sehr. WunderAgent-Mitgründer André Torkler weist den Plagiatsvorwurf von McMakler zurück, konstatiert aber: „In einem so jungen Geschäftszweig behält man seine Konkurrenten schon im Auge.“

Torkler und sein Team haben nach eigenen Angaben seit April schon rund 200 Berliner Mietwohnungen vermittelt. Laut Wettbewerbern waren es deutlich weniger. Aktuell hat WunderAgent 18 Wohnungen im Angebot. Vermieter können unter den Online-Anfragen ihren Wunschmieter herausfiltern. Sind beispielsweise Wohngemeinschaft nicht erwünscht, lassen sich diese automatisch aussortieren. „Das erspart beiden Seiten Stress und Frust“, so Torkler. Eine reine Online-Vermarktung mit einer Garantie auf mindestens 20 Anfragen kostet bei WunderAgent 29 Euro, das Komplettpaket mit Anzeigenschaltung, Exposé-Erstellung und Durchführung der Wohnungsbesichtigungen 497 Euro.

McMakler nimmt für sämtliche Dienstleistungen 498 Euro. Fällig wird die Summe erst im Erfolgsfall. Gut 150 Wohnungen haben die jungen Herausforderer nach eigenen Angaben seit Juni bundesweit vermittelt, 100 davon in Berlin und Brandenburg. „Durch das Bestellerprinzip werden die Karten auf dem Markt völlig neu gemischt“, beschreibt Hanno Heintzenberg, der zusammen mit Lukas Pieczonka McMakler in der Torstraße in Mitte gegründet hat, die Situation seit Juni. Preiskampf und Konkurrenzdruck sind gestiegen, Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis der Dienstleistung einer Vermittlung. Heintzenberg will Partner der Vermieter sein. „Wir sind zwischen 8 und 23 Uhr telefonisch erreichbar.“

In der Datenbank finden sich derzeit 100 freie Mietwohnungen allein in Berlin, die meisten für eine Monatskaltmiete zwischen 800 bis 1 000 Euro. Neben privaten Vermietern hat McMakler auch die rund 23.000 gewerblichen Vermieter in Deutschland im Fokus.

Mieter finanziell entlastet

Das bringt manchen Konkurrenten auf die Palme: Heintzenberg hat seit dem Markteintritt „bitterböse Mails und Anrufe von aufgebrachten Alt-Maklern“ bekommen, aber auch Kooperationsangebote von Maklern aus kleineren Städten, „die in unserem Geschäftsmodell eine erfrischende Neuerung in einem bisher verkrusteten Markt sehen“. Fabian Mellin vom Newcomer-Internet-Makler Moovin wollte schon vor Jahren mit einer Online-Maklerfirma starten, „aber erst jetzt, da private Vermieter selbst die Kosten tragen müssen, suchen sie tatsächlich nach Alternativen“.

Einige etablierte Makler halten die jungen Konkurrenten lediglich für eine „Modeerscheinung“: Vermieter sollten sich sehr gut überlegen, ob sie ihr Objekt einem reinen „Matching-Portal“ überlassen wollen. Beim Berliner Mieterverein dagegen schaut man wohlwollend auf die gesetzliche Änderung und die Newcomer. „Das Bestellerprinzip zeigt Wirkung“, stellt Geschäftsführer Reiner Wild klar. „Die Mieter sind finanziell entlastet worden.“

Viele Küchen-Makler, die nur mit Gewerbeschein und Website ohne Ausbildung von Zuhause aus arbeiten, seien vom Markt verschwunden. Die Zahl der Versuche von Maklern „alter Schule“, das Bestellerprinzip zu umgehen, zum Beispiel durch sogenannte Vertragsausfertigungsgebühren in Höhe von 200, 300 oder 400 Euro, sei zurückgegangen: „Das funktioniert mit aufgeklärten Mietern nicht mehr.“