Nach mehrmonatiger Arbeit ist am Montag das Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin in Kraft getreten. Nicht alle Akteure, die am Entstehen des 22-seitigen Werks beteiligt waren, mochten am Ende ihre Unterschrift unter die Vereinbarung setzen. Sowohl der Berliner Mieterverein als auch der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) lehnten dies ab.

Wie ist das Bündnis einzuschätzen?

Die Bündnisvereinbarung ist ein Kompromiss. Sie spiegelt inhaltlich das wider, worauf sich die Verhandlungsführer des Mietervereins, des Senats, der Gewerkschaften und der Immobilienwirtschaft auf freiwilliger Basis verständigen konnten. Dass nicht alle Akteure die Vereinbarung unterzeichnet haben, zeigt, wie schwer es war, eine gemeinsame Basis zu finden.

Ist das Bündnis aus Sicht der Mieter etwas wert, wenn der Berliner Mieterverein die ausgehandelte Vereinbarung nicht unterzeichnet?

Ja, die Vereinbarung hat durchaus einen Wert, doch dieser ist begrenzt. Es gibt zwar kein freiwilliges Mietenmoratorium, das sich SPD, Grüne und Linke in ihrer Koalitionsvereinbarung noch zum Ziel gesetzt hatten. Aber die Vertreter der Immobilienwirtschaft haben einige Zugeständnisse gemacht. Dem Mieterverein sind diese Zugeständnisse allerdings nicht weit genug gegangen. Eine Unterschrift des Mietervereins unter der Vereinbarung wäre aber sowieso nur schwer vorstellbar gewesen. Denn die Vermieterseite hätte theoretisch jede Mieterhöhung, die trotz des Bündnisses auch künftig möglich ist, mit einem Hinweis auf die Vereinbarung verbinden können. Schwer vorstellbar, dass sich der Mieterverein einem solchen Ansehensverlust unter den Mietern ausgesetzt hätte.

Welches sind die wichtigsten Zusagen der Vermieterseite – und was sind sie wert?

Mieterhöhungen im Bestand sollen von den Bündnispartnern so weit begrenzt werden, dass Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein nicht mehr als 30 Prozent ihres Jahreseinkommens für die Nettokaltmiete aufbringen müssen. Einigen Mietern, die durch eine Mieterhöhung in finanzielle Not kommen, kann dies helfen. Vorausgesetzt, dass sie nicht auf zu großer Wohnfläche leben. Denn es gelten die Wohnflächengrenzen für den sozialen Wohnungsbau. Das heißt, jedem Bewohner steht in der Regel ein Wohnraum zu. Das Instrument ist in Berlin nicht neu. Bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen und bei der Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen gibt es ähnliche Regelungen bereits. Nur für einen Teil der Mieter bedeutet die Zusage also unterm Strich eine wirkliche Verbesserung.

Gibt es keine Mieterhöhungen mehr?

Doch, aber es wurde vereinbart, dass sich die großen privaten Unternehmen in Berlin schon mit der Unterzeichnung der Bündnisvereinbarung an die von der Ampelkoalition im Bund erst noch geplante Absenkung von Mieterhöhungsmöglichkeiten auf angespannten Märkten von 15 auf elf Prozent in drei Jahren halten sollen. Die neue Mieterhöhungsgrenze wird in der Hauptstadt also schon vorzeitig wirksam. Allerdings nur bei den großen privaten Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen, nicht bei den vielen Kleinvermietern. Die Wirkung bleibt also ebenfalls begrenzt. Ähnliches gilt für die Zusage, dass die großen privaten Wohnungsunternehmen die Mieten für Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein bis zum 31. Dezember 2023 um nicht mehr als zwei Prozent jährlich erhöhen. Dies gilt ebenfalls nicht für die vielen privaten Kleinvermieter – abgesehen davon, dass die Laufzeit der Regelung ohnehin sehr kurz ist.

Was ist gut an der Bündnisvereinbarung?

Gut ist zum Beispiel, dass nach dem sogenannten Modell der kooperativen Baulandentwicklung bei großen Neubauprojekten nicht nur ein Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungen verlangt wird. Zusätzlich zu den 30 Prozent Sozialwohnungen sollen in Zukunft weitere 20 Prozent mietpreisgebundener Wohnungen für Haushalte errichtet werden, deren Einkommen etwas über der Grenze für den klassischen sozialen Wohnungsbau liegt. Das ist wichtig, um die Berliner Mischung im Neubau zu erhalten. Ebenfalls gut ist, dass die Zahl der Wohnungen gesteigert werden soll, die für Mieter gedacht sind, die von Obdachlosigkeit bedroht sind.

Was ist eine Selbstverständlichkeit?

Die Zusage, dass die Behörden schneller werden sollen, zum Beispiel bei der Erarbeitung von Bebauungsplänen, ist eine Selbstverständlichkeit. Dass es in diesem Punkt einer schriftlichen Fixierung bedarf, zeigt, wie stark die Berliner Verwaltung in ihrer Leistungsfähigkeit heruntergewirtschaftet wurde – und dass das eigentlich Selbstverständliche inzwischen schon etwas Bemerkenswertes geworden ist.

Wer ist die treibende Kraft hinter dem Bündnis?

Treibende Kraft ist die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD). Sie will mit dem Bündnis deutlich machen, dass sich „Lösungen für einen beschleunigten Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“ nur gemeinsam finden lassen, wie sie am Montag erklärte. Mit dem Slogan „Kooperation statt Konfrontation“ versucht sich Giffey dabei von der Forderung nach stärkeren staatlichen Eingriffen in den Immobilienmarkt abzugrenzen. Aus Giffeys Sicht ist es ein Erfolg, dass es das Bündnis mit der Immobilienwirtschaft überhaupt gibt. Es sei völlig klar, dass bei einem solchen Bündnis keiner der Akteure 100 Prozent seiner Wünsche erfüllt bekomme, sagt sie.

Zwar haben Grüne und Linke die Bündnisvereinbarung ebenfalls unterschrieben, doch machen sie deutlich, dass aus ihrer Sicht noch mehr passieren muss. „Diese Vereinbarung kann nicht alle Probleme lösen, aber die Richtung stimmt“, sagt Bürgermeisterin und Umweltsenatorin Bettina Jarasch. Und Bürgermeister und Kultursenator Klaus Lederer (Linke) stellt fest: Die Verabredungen seien „ambitioniert“, und – auch wenn sich die Linke noch mehr vorstellen könne – „ein guter Schritt für mehr Mieter:innen-Schutz in unserer Stadt“.

Wie wird es weitergehen?

Es ist unwahrscheinlich, dass die Ergebnisse des Bündnisses dazu führen, die Situation auf dem Wohnungsmarkt in absehbarer Zeit zu entspannen. Die Folgen des Ukraine-Kriegs, Preissteigerungen für Baustoffe und Bauleistungen, gefährden den geplanten Bau von 20.000 Wohnungen pro Jahr. Bis sich der verstärkte Neubau insbesondere von Sozialwohnungen auf dem Immobilienmarkt bemerkbar macht, werden die Mieten weiter steigen, wenn auch vielleicht nicht mehr ganz so stark wie bisher. Berlins Mietern stehen allerdings infolge der gestiegenen Energiekosten durch den Ukraine-Krieg hohe Nebenkostenforderungen ins Haus. Darauf hat das Bündnis noch keine Antwort gefunden.