Der Berliner Senat hat den geplanten Mietendeckel endgültig beschlossen.
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BerlinEs geht um Geld, um viel Geld. Um schätzungsweise 2,5 Milliarden Euro werden die Berliner Mieter in den nächsten fünf Jahren durch den Mietendeckel entlastet. Das geht aus den Erläuterungen zum Gesetzentwurf für den Mietendeckel hervor, den der Senat am Dienstag beschlossen hat. Die Vermieter müssen dem Papier zufolge auf einen Betrag in gleicher Höhe verzichten. Der Gesetzentwurf kann damit dem Abgeordnetenhaus zugeleitet werden, wo er beraten und beschlossen werden soll.

Der Senat beruft sich beim Plan für einen Landes-Mietendeckel auf die Föderalismusreform von 2006, nach der die Kompetenz für das Wohnungswesen auf die Länder übergegangen ist. Die Landesregierung sieht darin die Möglichkeit, ein öffentlich-rechtlich ausgestaltetes Mietpreisrecht zu schaffen. Ob dies zulässig ist, ist aber umstritten. Juristisch betrete Berlin mit der Regelung Neuland, räumte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) am Dienstag ein. Sie erwarte, dass das Gesetz rechtlich angefochten werde, gehe aber davon aus, dass die Gerichte schnell entscheiden. Mit dem Hinweis „es ist immer sinnvoll, Vorsorge zu treffen“ riet Lompscher den Mietern indirekt, die eingesparten Beträge bis zu einer abschließenden Gerichtsentscheidung zurückzulegen

Mit dem Deckel sollen die Mieten grundsätzlich für fünf Jahre auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren werden. Außerdem werden Mietobergrenzen eingeführt, die je nach Baualter und Ausstattung der Wohnungen differieren.

Anspruch auf Miet-Absenkung

Für Wohnungen, deren Mieten deutlich über den Obergrenzen liegen, sollen Mieter einen Anspruch auf Absenkung erhalten. Berlins Mieter werden durch den Mietendeckel nach einer überschlägigen Schätzung um rund 2,5 Milliarden Euro entlastet.

Das geht aus den Erläuterungen zum Gesetzentwurf aus dem Haus von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hervor. Die Vermieter müssen dem Papier zufolge auf einen Betrag in gleicher Höhe verzichten.

Die Landesregierung begründet den Mietendeckel mit einer sich verschärfenden Anspannung des Wohnungsmarktes mit stetig steigenden Mieten. So seien die Angebotsmieten für freie Wohnungen von 2006 bis 2018 von 5,53 Euro auf 11,09 Euro je Quadratmeter kalt gestiegen.

Mieten erheblich gestiegen

Die Mittelwerte der im Berliner Mietspiegel abgebildeten ortsüblichen Vergleichsmieten zogen in der Zeit vom Erhebungsstichtag am 1. September 2012 bis zum 1. September 2018 von 5,54 Euro auf 6,72 Euro je Quadratmeter an. Dies bedeute, dass die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen in dieser Zeit um 21,3 Prozent gestiegen sind – sehr viel schneller als die Löhne. Der sogenannte Reallohnindex habe sich im Zeitraum von 2012 bis 2018 dagegen nur um 11,4 Prozent erhöht, heißt es in der Gesetzesbegründung.

Der Senat beruft sich beim Plan für den Landes-Mietendeckel auf die Föderalismusreform von 2006, nach der die Kompetenz für das Wohnungswesen auf die Länder übergegangen ist. Die Landesregierung sieht darin die Möglichkeit, ein öffentlich-rechtlich ausgestaltetes Mietpreisrecht zu schaffen.

Das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen im Land Berlin" (MietenWoG Bln) soll die Mieten nicht nur bremsen, es soll sie zugleich auf ein sozialverträgliches Maß zurückführen, „um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen zu erhalten und zugänglich zu machen und so Verdrängungsprozessen und sozialem Unfrieden entgegenzuwirken", heißt es in der Begründung. Das soll durch eine Kombination von Mietenstopp und Mietobergrenzen erreicht werden.

Das sind die Kernpunkte des Mietendeckels

Mietenstopp: Der Mietendeckel verbietet Vermietern für die Dauer von fünf Jahren, für bestehende Mietverhältnisse eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete hinausgeht. Dabei soll der Preisstopp auch für Staffel- und Indexmieten gelten. Erstmals ab 2022 soll es allerdings möglich sein, die gedeckelten Mieten um den Prozentsatz der seit 18. Juni 2019 eingetretenen Inflation anzuheben, höchstens jedoch um 1,3 Prozent jährlich. Dass die Mieten für fünf Jahre eingefroren werden, gilt also nur bedingt. Liegt die Miete unter 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung auf, darf die Miete bei der Wiedervermietung der Wohnung um einen Euro je Quadratmeter erhöht werden – höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter.

Mietobergrenzen: Festgelegt werden Mietobergrenzen, die je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung und deren Ausstattung zwischen 3,92 Euro und   9,80 Euro je Quadratmeter liegen. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, also in Ein- und Zweifamilienhäusern, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um einen Euro. Eine moderne Ausstattung liegt dem Gesetzentwurf zufolge vor, wenn drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind:

Kriterien zum Überschreiten der Mietobergrenze

  • Ein schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug
  • Eine Einbauküche
  • Eine hochwertige Sanitärausstattung
  • Ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Ein niedriger Energieverbrauchskennwert

Bei den Mietobergrenzen handelt es sich um gesetzlich bestimmte Miethöchstpreise. Sie basieren auf dem Berliner Mietspiegel 2013. Die Mietobergrenzen spielen bei der Erst- und Wiedervermietung eine Rolle. So darf in diesen Fällen keine Miete gefordert werden, die über die Obergrenzen hinaus geht. In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete nur dann um den Inflationsausgleich angehoben werden, wenn die Obergrenze noch nicht erreicht ist. Außerdem dienen die Obergrenzen als Maßstab für eine Absenkung. So ist vorgesehen, dass Mieter eine Verringerung der Miete verlangen können, wenn ihre Miete die Obergrenze um mehr als 20 Prozent überschreitet. Die Absenkung soll allerdings erst neun Monate später in Kraft treten. Die Obergrenzen können allerdings zwei Jahre nach Inkrafttreten des Mietendeckels angehoben werden.

Modernisierungen: Modernisierungen sind ohne besonderes Genehmigungsverfahren zulässig, wenn sie dem Klimaschutz oder dem Abbau von Barrieren in der Wohnung dienen und die Miete zugleich um nicht mehr als einen Euro pro Quadratmeter steigt. Hierbei darf allerdings auch die Mietobergrenze um nicht mehr als einen Euro überschritten werden. Solche Modernisierungen müssen jedoch bei der Investitionsbank Berlin (IBB) angezeigt werden.

Härtefallregelung: Um zu verhindern, dass  Vermieter durch die Regelungen dauerhafte finanzielle Verluste erleiden oder ihr Eigentum in der Substanz gefährdet wird, sieht das Gesetz eine Härtefallregelung vor. Danach ist im Einzelfall eine höhere Miete erlaubt. Einkommensschwache Mieter sollen im Gegenzug einen Ausgleich erhalten, den sie jedoch beantragen müssen.

Strafen: Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeiten. Hierbei drohen den Vermietern Geldbußen bis zu 500.000 Euro.

Zuständigkeiten: Für die Modernisierungsmieterhöhung, die Härtefallentscheidung und die Entscheidung über den Mietzuschuss ist die Investitionsbank Berlin zuständig. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung soll für die Kappung überhöhten Mieten verantwortlich sein. Die Bezirksämter überwachen die Einhaltung des Gesetzes. Sie sind insbesondere befugt, Vermietern zu untersagen, eine höhere als die zulässige Miete zu verlangen. Mieter können sich beim Verdacht eines Verstoßes an das  Bezirksamt wenden.

Geltungsbereich: Der Mietendeckel gilt für etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen. Er gilt nicht für Sozialwohnungen und für Neubauten, die ab 1. Januar 2014 bezugsfertig geworden sind. Ausgenommen sind ferner unter anderem Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert und instandgesetzt wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen.

Rechtssicherheit: Mit dem Mietendeckel beschreitet der Senat juristisches Neuland. Es gibt bisher kein Bundesland, das die Mieten per Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt. Ob dies zulässig ist, ist umstritten. Klagen sind angedroht. Es besteht also die Gefahr, dass Teile des Mietendeckels oder sogar das komplette Gesetzeswerks als verfassungswidrig eingestuft werden. Für die Mieter besteht jedoch die Aussicht, dass sie – sofern die Regelung anerkannt wird – viel Geld sparen.