Berlin/Karlsruhe - Eine über 80-jährige demenzkranke Berliner Mieterin darf vorerst in ihrer Wohnung bleiben – ob ihr Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich ist, entscheidet sich erst nach einer Untersuchung der gesundheitlichen Folgen eines Wohnungsverlusts. Das ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mittwoch über zwei Streitfälle zu Eigenbedarfskündigungen.

In beiden Fällen hob der BGH die zuvor gefällten Urteile auf und verwies sie zur weiteren Klärung zurück – in Berlin muss sich das Landgericht nun erneut mit dem Streit befassen. Das Landgericht hatte zuvor entschieden, dass die Kündigung zwar wirksam sei. Aber die Mieterin dürfe in ihrer Wohnung bleiben. Das Landgericht ging davon aus, dass ein Härtefall vorliege, und verlangte, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde.

Es seien das hohe Alter der Mieterin und ihre Demenzerkrankung zu berücksichtigen. Außerdem seien die Verwurzelung der Frau in ihrer Wohngegend sowie die Schwierigkeiten bei der Beschaffung von bezahlbarem Ersatzwohnraum in Berlin zu bedenken. Der BGH entschied jedoch, dass Mieter nur aufgrund eines hohen Alters oder einer langen Mietdauer nicht vor einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter geschützt seien.

Mieter macht Attest geltend

Es komme vielmehr im Einzelfall darauf an, welche Folgen ein erzwungener Wohnungswechsel für die Mieter habe. Mache ein Mieter per Attest geltend, dass ihm durch einen erzwungenen Umzug schwerwiegende Gesundheitsgefahren drohen, müssten die Gerichte künftig immer ein Sachverständigengutachten einholen. Auf diese Weise sei zu klären, an welchen Erkrankungen der Mieter konkret leide und wie sich ein Umzug darauf auswirken würde.

Die Berliner Mieterin lebt seit 1974 in ihrer etwa 73 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung, die sie mit ihren zwei über 50 Jahre alten Söhnen bewohnt. 2015 erwarb der Vermieter die Wohnung und erklärte kurz darauf die Kündigung. Der Vermieter lebt mit seiner Ehefrau und seinen zwei Kindern selbst zur Miete in einer 57 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung. Langfristig sei geplant, die Wohnung der 80-Jährigen mit der benachbarten Wohnung zu verbinden. Diese hat der Vermieter ebenfalls erworben.

Der BGH entschied, das Landgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Kündigung des Vermieters wirksam sei. Das Gericht habe aber fehlerhaft, weil schematisiert entschieden und dem Vermieterinteresse ein zu geringes Gewicht beigemessen.

Mieterbund: Chancen Eigenbedarfskündigungen durchzusetzen steigen deutlich

Der Deutsche Mieterbund (DMB) bezeichnete die Entscheidung als „unbefriedigend“. Wenn Mieter sich aufgrund ihres hohen Alters und schlechten Gesundheitszustandes gegen die Kündigung wehren, müsse jetzt regelmäßig ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, so DMB-Bundesdirektor Lukas Siebenkotten. „Damit steigen die Chancen für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, deutlich.“

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW kommentierte das Urteil mit dem Hinweis, dass im Einzelfall immer zwischen Eigenbedarf und und sozialer Härte abgewogen werden müsse. „Wer aber eine Wohnung kauft und später einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, obwohl bereits zum Kaufzeitpunkt der ältere Mieter mit Demenzerkrankung dort lebt, ist in aller Regel nicht schutzwürdig“, so GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Der Berliner Mieterverein zeigt sich wenig zufrieden. „Der BGH drückt sich um eine Klarstellung, zulasten Tausender Mieter“, erklärte Geschäftsführer Reiner Wild. In dem Berliner Fall hätten vier Härtegründe bei der Mieterin vorgelegen: hohes Alter, Demenzerkrankung, tiefe Verwurzelung im Quartier und fehlender Ersatzwohnraum. Was müsse denn noch vorliegen, damit die Härtegründe, die der Mieter geltend mache, das Interesse des Vermieters überwiegen, sagte Wild. Er rief die Bundesregierung dazu auf, den Kündigungsschutz zu verbessern.