Mieter können sich freuen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Streit über die Anschaffung von Rauchwarnmeldern entschieden, dass Ausgaben für angemietete Geräte nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen (VIII ZR 379/20). Die Entscheidung dürfte allein in Berlin Auswirkungen auf Zehntausende Mieterhaushalte haben, bei denen bisher die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Der Bundesgerichtshof führte in seiner Entscheidung vom 11. Mai aus, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern „ihrem Wesen nach“ nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen seien. Betriebskosten seien Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern fielen aber ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließe, die Rauchwarnmelder nicht zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Ob der Eigentümer die Geräte erwerbe oder anmiete, stehe allein in seiner Entscheidungsmacht.

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 einen Betrag in Höhe von 9,74 Euro für die Miete der Rauchwarnmelder berechnet, in einem weiteren Jahr verlangte die Vermieterin 9,88 Euro. Nach der Entscheidung des BGH muss die Mieterin die Beträge nicht bezahlen.

Mieter- und Verbraucherschutzbund begrüßt das Urteil

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) begrüßt das BGH-Urteil. „Der Bundesgerichtshof hat in seinem maßgeblichen Urteil überzeugend und nachvollziehbar begründet, warum die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind, da sie den Kos­ten für deren Er­werb gleich­zu­set­zen sind“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. An­schaf­fungs­kos­ten stel­lten selbst keine Be­triebs­kos­ten dar. Die­ser Grund­satz könne nicht da­durch um­gan­gen wer­den, dass der Ver­mie­ter sich an­statt für einen Er­werb der Rauchwarnmelder für deren An­mie­tung ent­schei­de.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs kommt laut AMV-Chef Eupen nicht überraschend, da bereits das Landgericht Berlin mit Urteil vom 8. April 2021 ähnlich entschieden habe. Es urteilte in einem Berufungsverfahren von Mietern aus dem Falkenhagener Feld in Spandau gegen die Deutsche-Wohnen-Tochter GSW, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine Betriebskosten seien (67 S 335/20).

Trotz des Landgerichtsurteils herrschte aber bisher in Berlin keine Rechtssicherheit. So stellte die Deutsche Wohnen den Mietern in Spandau in der Betriebskostenabrechnung für 2020, die im Oktober vergangenen Jahres zugestellt wurde, erneut die kompletten Kosten für Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder in Rechnung. Erst auf Widerspruch des AMV zog die Deutsche Wohnen die Forderung zurück ­– „aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“, wie das Unternehmen damals erklärte.

Mieterberater fordert freiwillige Erstattung der Kosten

Nicht nur die Deutsche Wohnen, sondern auch zwei landeseigene Wohnungsbaugesellschaften – Degewo und Howoge – stellten die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern Mietern als Betriebskosten in Rechnung, wie die Berliner Zeitung Anfang dieses Jahres berichtete. Die Degewo erklärte ihr Verhalten damals mit dem Hinweis, dass die Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit der Kosten für Rauchwarnmelder „nicht einheitlich“ sei – und verwies auf ein Urteil des Landgerichts Magdeburg, das die Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchwarnmelder (Az. 1S 171/11) bestätigt habe. Ähnlich äußerte sich die Howoge.

AMV-Chef Eupen sagt jetzt: „Ich erwarte, dass Vermieter, die bisher die Mietkosten der Rauchwarnmelder gegenüber ihren Mietern abgerechnet haben, nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leisten – und zwar seit der Abrechnungsperiode 2020.“ In Zukunft müssten die Unternehmen „davon absehen, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten“, um weitere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Während bei der Deutsche Wohnen „nur an das soziale Gewissen appelliert“ werden könne, sei bei den landeseigenen Unternehmen „eine Erstattung der zu Unrecht kassierten Beträge für die Anmietung von Rauchwarnmeldern alternativlos, und zwar unaufgefordert“, so Eupen. „Eine Nichterstattung bei Degewo und Howoge wäre ein politisch nicht hinnehmbarer Skandal.“

Deutsche Wohnen deutet Einlenken an

Während von Howoge und Degewo am Montag bis zum Redaktionsschluss keine Stellungnahme zu erhalten war, deutet die Deutsche Wohnen Einlenken an. „Aufgrund des Gerichtsurteils des BGH werden wir unsere bisherige Praxis hinsichtlich der Abrechnung der Anmietung von Rauchmeldern entsprechend anpassen und bei künftigen Betriebskostenabrechnungen umsetzen“, teilte eine Unternehmenssprecherin mit. „Bis dato war die Rechtsprechung nicht einheitlich. Verschiedene Gerichtsurteile hatten die Umlagefähigkeit bestätigt“, so die Sprecherin

AMV-Chef Eupen rät: „Mieterinnen und Mieter, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2021 für die Abrechnungsperiode 2020 eingelegt haben, sollten, sofern sie die maßgebliche Abrechnung erst nach dem 14. Juni 2021 erhalten haben, umgehend Widerspruch einlegen.“ Darin sollten die Mieter ausdrücklich rügen, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als Anschaffungskosten keine umlegbaren Betriebskosten sind und von daher erstattet werden müssen. „Sie sollten darüber hinaus unverzüglich rechtliche Hilfe bei einem Mieterverein in Anspruch nehmen“, so Eupen. Generell empfehle der AMV allen Mietern, ihre jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Dafür haben sie zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.