BerlinDas Bundesverfassungsgericht hat den Eilantrag gegen den  Mietendeckel abgelehnt. Das teilte das Gericht am Donnerstagmittag mit. Die Antragstellerin, die 24 Wohnungen in Berlin vermietet, habe „nicht dargelegt, dass ihr im Fall der Ablehnung ihres Antrags ein schwerer Nachteil von besonderem Gewicht“ drohe. „Ungeachtet dessen wurden auch für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Vermieter Berlins keine solchen Nachteile aufgezeigt“, heißt es in der Mitteilung weiter.

Die Vermieter hatten mit dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung (Az: 1 BvR 972/20) erreichen wollen, dass die zweite Stufe des Mietendeckels im November nicht in Kraft tritt, bis über die Zulässigkeit des Mietendeckels entschieden wurde. Die zweite Stufe des Mietendeckels sieht vor, dass Mieten, die die festgelegten Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten, verboten sind und abgesenkt werden müssen. In Berlin sind mehrere Zehntausend Mieter davon betroffen.

Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) zeigte sich zufrieden. „Das Bundesverfassungsgericht hat es heute abgelehnt, die Absenkung überhöhter Bestandsmieten per Eilantrag auszusetzen“, sagte er. Damit trete die Regelung wie geplant zum 23. November 2020 in Kraft. „Die heutige Gerichtsentscheidung bestärkt uns in der Entscheidung, am eingeschlagenen wohnungspolitischen Kurs dieses Senats festzuhalten und weiterhin entschieden gegen die rasante Preisentwicklung auf dem Berliner Mietenmarkt vorzugehen“, so Scheel. „Der endgültigen Entscheidung des Verfassungsgerichts über den Mietendeckel im ersten Halbjahr 2021 blicken wir zuversichtlich entgegen.“

Zweite Stufe des Preisdeckels tritt früher in Kraft

In einem Detail korrigierte das Bundesverfassungsgericht die Auffassung des Landes Berlin zum Mietendeckel – aber nicht zum Nachteil der Mieter. Das Gericht teilte mit, dass die zweite Stufe des Deckels bereits am 22. November in Kraft trete, nicht am 23. November. Grund: Das Gesetz war am 22. Februar dieses Jahres verkündet worden. Einen Tag später trat es in Kraft, also am 23. Februar – bis auf die geplante Regelung zur Absenkung überhöhter Mieten. Sie soll neun Monate später wirksam werden. Der Tag neun Monate nach der Verkündung ist aber nicht der 23. November, sondern der 22. November. Die Mieter können sich freuen. Die Haushalte, deren Miete als überhöht einzustufen ist, werden somit schon einen Tag früher in den Genuss einer Mietabsenkung kommen.

Die Vermieter hatten in dem Streit eine Verletzung ihrer Grundrechte geltend gemacht und Verfassungsbeschwerde erhoben. Sie argumentierten, dass das Land Berlin nicht die Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel habe. Die Vermieterin der 24 Wohnungen brachte vor, dass ihr Mietansprüche in Höhe von 2017,42 Euro monatlich durch den staatlichen Eingriff entzogen würden. Dies komme einer (Teil-)Enteignung gleich. Die Regelung zur Mietabsenkung verursache zudem einen immensen Verwaltungs-, Buchhaltungs- und Kostenaufwand.

Das Bundesverfassungsgericht schloss sich dieser Betrachtung nicht an. Die Verfassungsbeschwerde sei zwar weder von vornherein unzulässig noch offensichtlich unbegründet. Die Frage, ob das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel habe, müsse aber „als offen bezeichnet werden“ und bedürfe einer näheren Prüfung im Verfahren der Verfassungsbeschwerde. Mit den 2017,42 Euro, die die Vermieterin nach der Mietabsenkung weniger hätte, würden ihr 15 Prozent ihrer monatlichen Gesamtnettoeinnahmen entzogen. Die Vermieterin habe nicht ausreichend dargelegt, dass dies existenzbedrohend für sie sei. Selbst wenn das im Einzelfall so wäre, könnten Vermieter einen Härtefallantrag stellen.

Im schlimmsten Fall droht die Rückzahlung

Zum Hinweis der Vermieterin auf die Schwierigkeiten bei der Berechnung der Mietabsenkung ließ das Bundesverfassungsgericht durchblicken, dass es dieses Argument für wenig überzeugend hält. Die Berechnung der zulässigen Miete werfe „regelmäßig keine besonderen Schwierigkeiten“ auf, wenn es um die Bildung der ortsüblichen Miete in Mieterhöhungsverlangen gehe. Soll heißen: Wer die Miete erhöhen kann, muss sie auch senken können. An die Adresse der Vermieterin der 24 Wohnungen gerichtet, stellte das Gericht fest, ihr sei die Berechnung „ohne Weiteres gelungen“. Schließlich konnte sie genau beziffern, wieviel Geld ihr bei der Absenkung verloren geht.

Was viele Mieter eher nicht freuen dürfte: Das Bundesverfassungsgericht wies darauf hin, dass die Vermieter „keine irreversiblen Schäden“ für den Fall zu erwarten haben, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird. Dann könnten sie von den Mietern die „vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen“.

In der Politik löste die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ein unterschiedliches Echo aus. „Der Mietendeckel ist und bleibt verfassungswidrig“, sagte der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak. Daran ändere die Ablehnung einer einstweiligen Anordnung nichts. Zur Verfassungsgemäßheit des Mietendeckels habe das Gericht nichts gesagt, es habe allein aufgrund einer Folgenabwägung entschieden. Mietern, die keine Rücklagen bilden und das nicht können, drohe im schlimmsten Fall die Kündigung. „Schon um Mieter von diesem Damoklesschwert zu befreien, sollte der rot-rot-grüne Senat seine verfassungsrechtliche Geisterfahrt beenden und die zweite Stufe des Mietendeckels aussetzen“, sagte Luczak. Ähnlich äußerte sich die FDP. Fraktionschef Sebastian Czaja forderte den Senat auf, die Strafen für Vermieter bei Verstößen gegen den Mietendeckel auszusetzen, „bis Rechtssicherheit hergestellt“ sei.

Bei Verstößen drohen Bußgelder

Vertreter der rot-rot-grünen Koalition sehen sich indes bestätigt. „Mit dem heutigen Beschluss sendet das Bundesverfassungsgericht ein positives Signal an die Mieter der rund 340.000 Berliner Wohnungen, deren Mieten mehr als 20 Prozent über den Mietobergrenzen liegen“, sagte die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. Damit würden ab Ende November viele Mieten auf „ein faires und tragbares Maß“ herabgesetzt. Für viele Betroffene bedeute das eine immense Erleichterung, weil ihre Einkommen mit den Mieten schon lange nicht mehr mithalten können. „Falls die Vermieterinnen und Vermieter ihrer Pflicht nicht nachkommen, drohen Bußgelder“, sagte die Linke-Abgeordnete Gaby Gottwald. Die Mieter könnten sich in diesem Fall an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wenden. 

Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßte die Entscheidung des Gerichts als sachgerecht und gut begründet. Der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts habe deutlich gemacht, dass durch die Minderung der Mieteinnahmen aufgrund der Absenkung dauerhaft erhebliche Verluste oder eine Substanzgefährdung des Mietobjekts nicht zu befürchten seien. „Dies interpretieren wir so, dass auch bei der insgesamt verfassungsrechtlichen Prüfung, deren Ergebnis wohl im zweiten Quartal 2021 zu erwarten ist, ein zu weitgehender und verfassungswidriger Eingriff in die Eigentumsrechte nicht mehr vermutet wird“, erklärte Wild.

Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin. Mit dem Inkrafttreten der ersten Stufe am 23. Februar wurden die Mieten auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 festgeschrieben. Zugleich wurden Mietobergrenzen eingeführt, die zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (kalt) liegen. Ab 22. November – wenn man die Auslegung des Bundesverfassungsgerichts zugrunde legt – gelten Mieten als überhöht, wenn sie die Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten. Je nach Wohnlage kommen Zu- oder Abschläge hinzu. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze zusätzlich um einen Euro.