Berlin - Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag hat fast 6000 Wohnungen in Spandau und Reinickendorf für 920 Millionen Euro von der Ado Properties erworben. Die beiden Chefs der Gewobag, Snezana Michaelis und Markus Terboven, verraten, wie es zu dem Deal kam und worauf sich die Mieter einstellen können, wenn die Wohnungen ab 1. Dezember im Landesbesitz sind.

Frau Michaelis, Herr Terboven, die Gewobag hat gerade fast 6000 Wohnungen für 920 Millionen Euro von der Ado Properties erworben. Zuvor haben sie schon das Schöneberger Pallasseum, besser bekannt als Sozialpalast, das Neue Kreuzberger Zentrum, Wohnungen an der Karl-Marx-Allee und an der Friedrichstraße gekauft. Haben Sie eine Gelddruckmaschine im Keller?

Terboven: Nein, der Ankauf gehört zu unserer Strategie. Wir planen, in den nächsten zehn Jahren mindestens 10.000 Wohnungen neu zu bauen. Neben dem Neubau kaufen wir Wohnungen an, um unsere Stellung auf dem Markt auszubauen.

Wie finanzieren Sie den Kauf ?

Terboven: Das steht noch nicht ganz fest. Klar ist, dass wir ungefähr ein Drittel des Kaufpreises durch Übernahme von Darlehen, die noch ein paar Jahre laufen, finanzieren werden. Dazu sind wir jetzt in den finalen Gesprächen mit den jeweiligen Banken. Darüber hinaus werden wir mit hoher Wahrscheinlichkeit weitere Schuldscheine ausgeben.

Reicht das Geld, das Sie haben, dann noch aus, um Ihre Bestände zu sanieren und um neu zu bauen? Oder müssen Sie Abstriche machen?

Terboven: Wir werden auf gar keinen Fall Abstriche machen. Weder bei der Modernisierung noch beim Neubau.

Michaelis: Das Unternehmen macht eine Zehnjahresplanung. Das heißt, wir wissen, wie hoch unser Investitionsbedarf ist. Wir haben uns die Auswirkungen des Ankaufs auf unsere mittelfristige Planung genau angeschaut. Klar ist: Wir ersetzen nicht das eine durch das andere. Wir bauen also, wir modernisieren und wir kaufen Wohnungen an. Der Ankauf hat schon immer zu unserer Bestandserweiterungspolitik gehört.

Vor 15 Jahren hat der damalige Senat die Wohnungen, die Sie jetzt erworben haben, für einen Bruchteil des aktuellen Preises verkauft.

Michaelis: Für uns steht nicht zur Debatte, wer irgendetwas zu irgendeinem Zeitpunkt in der Vergangenheit gemacht hat. Wir sind heute der Vorstand der Gewobag und haben eine Verantwortung zu tragen. Und wir müssen abwägen, ob wir den Kauf darstellen können oder nicht. Und das haben wir getan. Der Erwerb ist für uns sinnvoll.

Und was ist der Stand ihrer Neubau-Aktivitäten?

Michaelis: Aktuell haben wir 2700 Wohnungen in Bau. Bis Ende 2021 werden wir mit weiteren 4 700 Wohnungen beginnen. Und ab 2022 bis 2025 werden die Arbeiten für 3600 Wohnungen folgen. Das ist für mich die wichtigste Botschaft von allen.

Wie haben Sie erfahren, dass die Ado 6000 Wohnungen verkauft?

Michaelis: Man muss gut vernetzt sein. Sie müssen Leute kennen, die Leute kennen, die Leute kennen. Wir haben ein Transaktionsteam, das sehr aktiv ist. Wir nennen sie liebevoll unsere Trüffelschweine.

Terboven: Wir bekommen pro Jahr Angebote für den Kauf von 10.000 bis 20.000 Wohnungen. Da war dieses dabei. Das fing an mit ersten Gerüchten im letzten Jahr. Wir prüfen die Angebote, nur ein Bruchteil davon schafft es bis auf die letzte Ebene. Und das ist eine Aufsichtsratsvorlage. Im Aufsichtsrat besprechen wir, ob die Wohnungen zu uns passen. So haben wir in den vergangenen zehn Jahren ziemlich genau 10.000 Wohnungen gekauft. Die jetzige Transaktion war die größte.

Was hat den Ausschlag gegeben, dass Sie sich für diese Wohnungen entschieden haben?

Terboven: Die Tatsache, dass es in der Kombination aus Größe, Qualität und Preis gut zu uns gepasst hat.

Michaelis: Die 6000 Wohnungen liegen nicht verstreut auf 25 verschiedene Stellen, sondern befinden sich an zwei Standorten in Spandau und in Reinickendorf, wo die Gewobag bereits viele Wohnungen besitzt. Wir sind allein in Spandau mit 14.000 Wohnungen vertreten. Die neuen Wohnungen an der Heerstraße passen sehr gut zu den vorhandenen dort. In Reinickendorf ist es ähnlich.

Was werden Sie mit den Wohnungen machen?

Michaelis: Wir werden diese Wohnungen so behandeln wie alle anderen unserer Wohnungen. Im Vordergrund steht eine verantwortungsvolle Bewirtschaftung.

In welchem Zustand befinden sich die Immobilien?

Michaelis: Der Immobilienmensch spricht von einem altersgemäßen Zustand. Jedes Jahrzehnt hat bekanntlich seine Problemchen. Aber es gibt keine Haus-Typologie, mit der wir nicht vertraut sind.

Gibt es eine Sanierungsplanung?

Michaelis: Nein. Wir haben bei der Ankaufsuntersuchung die Investitionserfordernisse ermittelt. Diese werden nun in die mittelfristige Planung fließen, die auf zehn Jahre angelegt ist. Bevor wir über Investitionen reden, müssen wir die Wohnungen in die reguläre Bestandsbewirtschaftung übernehmen. Das bedeutet, eine Vielzahl von Dienstleisterverträgen zu erfassen, mit Hauswarten zu reden und Personal zu akquirieren, das die Wohnungen betreut.

Wo kommt das Personal her?

Michaelis: Ich bin in der Frage ganz zuversichtlich. Wenn die Ado ein Viertel ihres Bestandes verliert, dann hat das natürlich Auswirkungen auf deren Personal. Ich gehe mal davon aus, dass der eine oder andere Mitarbeiter der Ado einer Stellenausschreibung der Gewobag gegenüber nicht abgeneigt sein wird.

Was nicht bedeutet, dass wir zur Ado gehen und Personal abwerben. Aber dennoch bitte ich hier um etwas Verständnis. Wir haben die Aufgabe, innerhalb von zwei Monaten knapp 6000 Wohnungen in unseren Bestand zu integrieren, da wird es am Anfang sicherlich an der einen oder anderen Stelle ruckeln.

Wie viele Mitarbeiter wollen Sie neu einstellen?

Michaelis: Wir werden etwa zehn Leute mehr brauchen. Das verteilt sich aber. Es kann jemand in der Mietenbuchhaltung sein, das kann aber auch jemand sein, der Betriebskostenabrechnungen macht.

Können Sie sagen, für wie viele Wohnungen die Ado noch vor dem Verkauf Mieterhöhungsverlangen verschickt hat?

Michaelis: Ich habe derzeit keine Kenntnis davon, dass die Ado Mieterhöhungen ausgesprochen hat. Der Mieter bezahlt das, was bis zur Übernahme der Wohnungen durch die Gewobag die rechtswirksam festgestellte Miete ist.

Ich habe hier eine Mieterhöhung vom August dieses Jahres, die zum November wirksam werden soll. Wären Sie bereit zu sagen, wir nehmen die Mieterhöhungen zurück? Oder sind die Mieterhöhungen schon eingepreist?

Terboven: Die Kaufpreiskalkulation basiert auf den Ist-Mieten, nicht auf zukünftig erhöhten Mieten. Wir müssen uns jeden Einzelfall angucken. Da kann man keine pauschale Aussage treffen. Die Ado-Mieter werden aber nicht anders behandelt als die Gewobag-Mieter.

Michaelis: Wenn der Mieter der Erhöhung zugestimmt hat und sie ist rechtswirksam, dann gilt diese Miete auch. Für uns ist maßgeblich, was am 1. Dezember 2019 wirksam ist.

Was machen Sie in den Fällen, in denen noch keine rechtswirksame Entscheidung vorliegt?

Michaelis: Da halte ich es mit dem Zitat meines Mannes, der gesagt hat: Ich ziehe mir die Schuhe erst aus, wenn ich am Wasser angekommen bin. Wir werden uns die Fälle ansehen und dann sehen wir weiter.

Terboven: Wenn die Erhöhungen unrechtmäßig sind, dann werden wie sie nicht durchsetzen.

Naja. Die Ado kann die Miete in drei Jahren um insgesamt 15 Prozent anheben, die Gewobag darf laut Kooperationsvereinbarung mit dem Senat in der Regel nur zwei Prozent jährlich mehr kassieren.

Terboven: Wir freuen uns erst mal, dass da 10.000 Berliner aus dem einen Revier raus sind und ins andere reinkommen. Und die werden wir – wie alle unsere Mieter – gut behandeln.

Michaelis: Es werden Mieter der Gewobag mit allen Rechten und Pflichten. Sie werden weder besser noch schlechter gestellt.