In den 74 neuen Wohnungen in und neben der alten Glockengießerei in Neukölln stecken 2,4 Millionen Euro Schwarmgelder, für das Hansa Palais in der Spenerstraße im Stadtteil Tiergarten wurden 700.000 Euro von Kleinanlegern gegeben, und für die Revitalisierung eines fünfgeschossigen Wohnhauses mit 35 Eigentumseinheiten in der Riehlstraße 9 in Charlottenburg werden seit Mitte Dezember 750.000 Euro über die Immobilien-Crowdinvesting-Plattform Exporo.de eingesammelt.

Schwarmfinanzierung, das sogenannte Crowdinvesting, ist in der Immobilienbranche angekommen. Das Prinzip: Kleinanleger geben Geld über ein Online-Portal an einen Bauträger, der dieses zu einem festgelegten Zeitpunkt plus Zinsen zurückzahlt. Vorteile für den Anleger: Er kann sich schon mit kleinen Summen – oft ab 500 Euro – direkt an Immobilienprojekten, also wertgesicherten Sachanlagen beteiligen, und zwar mit nur wenigen Klicks, unkompliziert und schnell.

Risiko gestreut

Dr. Ralf Beck, Wirtschaftsprofessor an der Fachhochschule Dortmund und Crowdinvesting-Vordenker, erläutert die lukrative Renditen: „Während bei einem Immobilienfonds beispielsweise von 100 Euro etwa zehn Euro für Kosten draufgehen und diese erst wieder erwirtschaftet werden müssen, werden beim Crowdinvesting die vollen 100 Euro angelegt.“ Außerdem können sich auch Kleinanleger auf diese Weise ein kleines Portfolio mit mehreren Objekten aufbauen. Das dient auch der Risikostreuung. Und im Gegensatz zu Immobilienfonds, bei denen Privatinvestoren immer den ganzen Korb kaufen müssen, auch wenn sich darin einige angeschlagene Eier befinden, können sie beim Crowdinvesting sich die Zielobjekte dezidiert aussuchen.

Wie bei jeder unternehmerisch geprägten Geldanlage kann es auch beim Crowdinvesting zu Verlusten kommen, wenn der wirtschaftliche Verlauf schlecht ist. So heißt es auch beim Objekt Riehlstraße: „Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“ Der Anleger muss also eins tun: prüfen.

Bei den meisten Bauprojekten sind die Schwarmgelder als Nachrangdarlehen oder Genussrechte, sogenanntes Mezzanine-Kapital, deklariert. Die Geldgeber sind nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, haben kein Mitspracherecht und werden im Fall einer Pleite erst nach allen anderen Gläubigern bedient, jedoch in der Regel vor den Eigenkapitalgebern.

Professor Lars Hornuf von der Universität Trier unterstreicht jedoch, dass ein Immobilieninvestment mehr Sicherheit bedeutet als beispielsweise die Crowdfinanzierung eines Start-ups: „Bei Letzterem setzt man als Anleger auf nicht viel mehr als eine Geschäftsidee, bei der Finanzierung eines Gebäudes steht die Immobilie als Wert da.“

Hornuf empfiehlt Kleinanlegern, nur Gelder im Schwarm zu investieren, „die man nicht unbedingt benötigt“. Dr. Ivo Blohm, Leiter Competence-Center Crowdsourcing am Institut für Wirtschaftsinformatik in St. Gallen, nennt Schwarmfinanzierung „eine schöne Anlagemöglichkeit für ein paar Tausend Euro“. Neben der attraktiven Kapitalverzinsung locke auch eine „emotionale Rendite“: „Gemeinsam mit anderen Investoren ein Gebäude wachsen zu sehen, in dem einmal Familien leben werden, gibt ein gutes Gefühl.“

Was hat das Immobilienunternehmen von einer Crowdfinanzierung, gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase? Das Unternehmen erhält vom Schwarm Geld, das ähnlich wie Eigenkapital behandelt wird. Das verbessert die Liquidität und das Rating, die Firma bekommt von Banken leichter und günstiger benötigte Kredite.

Damit nicht genug: Eine Crowd ist eine Community, die als Meinungsmultiplikator das Immobilienprojekt unterstützt. Für Mark Heydenreich, Geschäftsführer der Berliner Fortis Gruppe, sind die 750 000 Euro Schwarmdarlehen (Laufzeit bis 30. Mai 2017, Zinsversprechen: 5,5 Prozent) für sein Charlottenburger Projekt in der Riehlstraße eine Ergänzung seines Finanzierungs-Mix aus Eigenkapital und Bankkrediten.

Viele Anfragen

Exporo.de ist die größte auf Immobilien spezialisierte Crowdinvesting-Plattform in Deutschland. 10,8 Millionen Euro haben die Hanseaten für zehn Projekte bisher eingesammelt, bei drei Projekten sind die angelegten Gelder plus Zinsen schon wieder an die Investoren zurückgezahlt worden. Das waren 2,4 Millionen Euro für rund 130 Anleger.

Neben dem Marktführer gibt es in diesem Segment etwa ein halbes Dutzend weiterer Plattformen, darunter die Spezialisten Kapitalfreunde.de und oder Zinsland.de, sowie Portale, die Immobilienfinanzierungen nebenbei betreiben wie Bergfürst.de, Mezzany.com und Companisto.de.

Zwei Berliner Plattform-Start-ups hocken in den Startlöchern: Brickgate sucht nach Mitarbeitern und Projekten, Brickvest ist ein Investment der Samwer-Brüder. Dennoch gibt sich Exporo-Vorstand Julian Oertzen gelassen. Die Immobilienszene der Hauptstadt sei für Crowdinvestoren „sehr interessant“. Das Team von der Elbe sieht sein Engagement in Berlin als „zweiten großen Schritt“, dem der dritte folgen soll: „Wir haben bereits Anfragen von Bauträgern aus ganz Deutschland in der Prüfung.“