Hollywood Hill in Los Angeles.
Foto: imago images/Westend61

Berlin/Tel AvivIn den Hügeln von Los Angeles soll Adi Keizman seit kurzem wohnen, da wo die Buchstaben „Hollywood“ Erfolg und Ruhm versprechen, und auch Illusionen. In einer Villa, Baujahr 1950: Swimmingpool, lichtdurchflutet und edel. So sieht sie auf Bildern aus, die neue Adresse von Adi Keizman, ein Prominenter in Israel, aber auch ein Immobilienhändler, der Hunderte Israelis dazu brachte, Wohnungen in Deutschland zu kaufen. Mit traumhaften Versprechen, die sich zunehmend als Trugbilder entpuppen.

An diese neue Adresse ging kürzlich Anwaltspost eines ehemaligen Geschäftspartner: Muly Litvak, Internet-Unternehmer, Galerist, Betreiber von Porno-Websiten. Er ließ Keizman eine Klageschrift zustellen und fordert 1,5 Millionen Euro für ein Immobiliengeschäft zurück, bei dem er sich betrogen fühlt. Er ist nicht der Einzige.

Keizman steht für ein Firmengeflecht der Berlin-Aspire-Gruppe, mit dem er im weit entfernten Berlin fast 40 Häuser kaufte, aufteilte und etwa 1500 Wohnungen reihenweise und blitzschnell an israelische Kleinanleger weiterverkaufte. Fast zehn Jahre lang, teilweise Hunderte im Jahr. Mit Methoden, die nun Gerichte beschäftigen. Denn seit die Berliner Zeitung im Februar 2019 das Geschäftsmodell von Keizmans Gruppe mit einer Serie von Berichten aufdeckte und israelische Medien die Geschichte aufgriffen, ahnen Anleger in Israel, dass sie womöglich betrogen wurden. Und befürchten nun, Keizman sei aus Tel Aviv nach Los Angeles geflohen, weil sein Geschäftsmodell in sich zusammenbreche.

Herr Keizman hat sich entschieden, seine Firma wegen gesetzlicher Änderungen in Berlin zu verkaufen.

PR-Agentur im Auftrag von Adi Keizman

Tatsächlich firmierte er bereits Gesellschaften um und löste ganze Geschäftsbereiche in Berlin auf. Der Teil der Gruppe, der sich um die Verwaltung der Immobilien kümmerte, existiert nicht mehr. „Es handelt sich mithin nur noch um einen leeren Geschäftsmantel“, wie die Kanzlei auf Anfrage mitteilt, die mit der Liquidation beauftragt ist.

Keizman stieß mindestens die Hälfte seiner Anteile ab und verkaufte an Moshe Bar Shilton, einen Unternehmer, über den nicht viel bekannt ist, außer einer Adresse in Georgien und dass er auch Duty-Free-Shops von Botschaften und Kreuzfahrtschiffen mit Waren beliefern soll. Keizman selbst lässt über eine PR-Agentur lediglich mitteilen: „Herr Keizman hat sich entschieden, seine Firma wegen gesetzlicher Änderungen in Berlin zu verkaufen.“ Er bezieht sich dabei offenbar auf den Berliner Mietendeckel. Die Anleger, die mittlerweile um ihr Geld bangen, sollten sich nun an Moshe Bar Shilton wenden, schreibt die Agentur.

Sein Geschäftsmodell bestand darin, sprachliche und rechtliche Unterschiede und jene zwischen den Wohnungsmärkten in Israel und Deutschland auszunutzen. Die enormen Preise für Immobilien in Israel machen Eigentum für die meisten dort im Gegensatz zu Deutschland unerschwinglich. Allerdings wissen viele der Anleger nur wenig vom deutschen Mieterschutz und Keizman verstand es, auf Emotionen zu setzen. So gelang es ihm, die Hoffnung vieler israelischer Sparer in Kapital zu verwandeln, mit dem er weitere Immobilien kaufte.

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Viele der deutschen Mieter hatten nie Kontakt zu den neuen Eigentümern aus Israel. Dazwischen war stets die Hausverwaltung, die ebenfalls zur Firmengruppe gehörte. Und viele Käufer wiederum schauten sich nicht einmal die Objekte in Berlin an, bevor sie Keizman ihr Geld anvertrauten. Einigen wäre aufgefallen, dass mitunter die Grundrisse der angepriesenen Wohnungen nicht mit der Realität übereinstimmten.

Hunderte von Menschen sind betroffen, und manche von ihnen haben ihre Rente in diese Wohnungen gesteckt.

Anlegerin Lea Cohen*

Zum Beispiel Lea Cohen*, die mittlerweile völlig desillusioniert ist. „Es ist so traurig“, sagt die Tel Aviverin am Telefon. Sie hatte eine Wohnung in Neukölln gekauft, als Sicherheit für später. „Hunderte von Menschen sind betroffen, und manche von ihnen haben ihre Rente in diese Wohnungen gesteckt.“

Cohen ist Mitglied in einer WhatsApp-Gruppe, in der sich mehr als 20 Käufer zusammengeschlossen haben. „Keizman-Opfer“, so nennen sie sich. Lange Zeit wussten sie nichts voneinander. Erst die Berichterstattung machte ihnen klar, dass sie einer Täuschung aufgesessen sind.

Erfolgreich, einnehmend, ein Mitglied der israelischen High Society, so trat Keizman bei Verkaufsgesprächen auf. Er war mit der milliardenschweren Unternehmerin Ofra Strauss verheiratet und nun mit dem Topmodel Esti Ginzburg. Seinen Anlegern versprach Keizman traumhafte Renditen in fragwürdigen Vorverträgen, die er mit ihnen in Israel abschloss. Als die Berliner Zeitung erstmals darüber berichtete, bestritt die Gruppe ihr Vorgehen noch und versuchte, dagegen vorzugehen. Auf Anfrage geben Verantwortliche nun die Vorverträge zu.

Verschiedene Juristen bewerten Keizmans Vorgehen als kritisch. Sie sagen, dass die israelischen Vereinbarungen so wichtig für den Verkauf der Wohnungen seien, dass sie in den deutschen Kaufverträgen hätten aufgenommen werden müssten. Ähnlich argumentiert der neue Eigentümer der Immobilien, Moshe Bar Shilton. Er sieht sich nicht mehr an die Vorverträge gebunden. Denn er geht davon aus, „dass die Rendite-Garantien möglicherweise nicht wirksam sind, weil die Regelung nicht im deutschen notariell beurkundeten Kaufvertrag niedergelegt ist“, teilt Werner Albeseder mit, ein Österreicher, der seit Jahren für Keizman arbeitet. Er ist Geschäftsführer der Besitzgesellschaften, die alle Immobilien halten und derjenige, der in den Kaufverträgen als Verkäufer agiert.

Die israelischen Käufer zahlten zudem bereits hohe Summen, bevor sie die Wohnung rechtskräftig erworben hatten. Also bevor der Kauf von einem deutschen Notar beglaubigt worden war. Keizman kassierte auf diese Weise häufig die Hälfte des Immobilienpreises vorab, ohne Sicherheit für die Anleger.

Die Verlockung war für viele zu groß: Eine Wohnung in Berlin, dem Immobilien-Hotspot Europas als Rundum-sorglos-Paket mit garantierter Rendite. Das war der Deal. Firmen von Berlin Aspire kümmerten sich um die Hausverwaltung, sie vermieteten und beschafften selbst Kredite für die Anleger, gerne auch bei der Berliner Sparkasse und dem Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein.

Für die Mieter in den Wohnungen wurde das Geschäftsmodell zunehmend zu einem Problem. Denn der Wert der Immobilien steigt ohne sie: Unvermietete Immobilien haben einen höheren Verkaufswert und lassen sich zu höheren Preisen neu vermieten. Also versuchte Aspire Mieter zu vergraulen und zum Auszug zu bewegen, teilweise mit rabiaten Methoden. In Berlin hatte die Firmengruppe Aspire deswegen seit längerem einen zweifelhaften Ruf. Sanierungen wurden nicht vollzogen, Fassaden bröckelten, Treppenhäuser waren schmutzig, Leitungen marode. Schon vor Jahren hatten Mieter Blogs eingerichtet, um Probleme und Mängel zu dokumentieren. Und als Keizman zu den Berichten der Berliner Zeitung im israelischen Fernsehen befragt wurde, räumte er ein, dass dieser Umgang mit den Mietern zutreffe. Er bestritt nicht einmal, dass die Firma versuchte, sie aus ihren Wohnungen zu drängen. Denn all dies sei ja zugunsten der israelischen Anleger geschehen, sagte er.

Im September 2019 erhielt Mieterin Sybille Hopp Post von Hubertus Welsch, einem Notar, der einen Großteil der Kaufverträge beglaubigt hatte.

Bevorzugt erwarb die Gruppe auch Häuser in ärmeren Stadtteilen wie Moabit, Wedding oder Gesundbrunnen. So auch das in der Eulerstraße 15. Hier wohnt Sybille Hopp*, die in ihre kleine Wohnung auf einen Kaffee einlädt. Seit rund zehn Jahren lebt sie hier, und es waren gute Jahre. Der frühere Eigentümer, ein älterer Herr, verstand sich gut mit den Mietern. Da gab es eine Übereinkunft: „Kleine Renovierungen übernehmen wir und er erhöht dafür nicht die Miete“, sagt sie. Er verkaufte das Haus 2016 an eine Firma und die wiederum verkaufte 2018 an die Shoval Residential GmbH & Co KG. Eine Gesellschaft, die zu Keizmans Firmen-Gruppe gehört und die wie alle Besitzgesellschaften ins Steuerparadies Zypern führt. Das Haus in der Eulerstraße wurde zügig in Eigentumswohnungen aufgeteilt, und diese wurden an israelische Kleinanleger verkauft.

Im September 2019 erhielt Mieterin Sybille Hopp Post von Hubertus Welsch, einem Notar, der einen Großteil der Kaufverträge beglaubigt hatte. Welsch schrieb, dass sie, die Mieterin, nun ihr Vorkaufsrecht ausüben könne. Er legte den Kaufvertrag bei. Darin standen bereits die Namen der beiden neuen Eigentümer aus Israel, ebenso wie der Kaufpreis.

Kein Mieter in der Eulerstraße hat das Vorkaufsrecht in Anspruch genommen, „weil die Preise zu hoch waren“, wie Hopp sagt. Rund 3500 Euro pro Quadratmeter. Oder weil Mängel am Haus den Preis nicht rechtfertigen: ein Wasserschaden, der lange nicht beseitigt wurde, oder viele Kurzzeit-Mieter im Haus. Noch etwas fehlte im Kaufvertrag: die Rendite, die den Anlegern in den Vorverträgen in Israel für mehrere Jahre garantiert wurde. Die senkt den Preis um einige Tausend Euro pro Wohnung. Im Fall von Frau Hopp dürften es über 20.000 Euro sein.

Notar Welsch kennt die Vorwürfe und weiß von den fragwürdigen Vorverträgen, die in Deutschland verschwiegen wurden, die Berliner Zeitung informierte ihn darüber. Er ließ aber schon 2019 die Fragen dazu mit Verweis auf seine Schweigepflicht ebenso unbeantwortet wie die aktuelle Anfrage. Und beglaubigte weiterhin Kaufverträge dieser Gruppe.

Die Mieter werden vom Berliner Anwalt Christian Winkhaus vertreten. Er geht davon aus, dass durch die Rendite-Garantien, mit denen Keizman Käufer anlockte, die deutschen Kaufverträge unwirksam sein könnten. Und dass das womöglich auch Auswirkungen auf die Darlehen, die Banken aufgrund dieser Verträge vergaben, hätte. Das Vorkaufsrecht sei missachtet worden, so Winkhaus, weil den Mietern die Wohnungen zu anderen Konditionen angeboten wurden.

Es existieren viele Indizien, die einem Notar hätten auffallen müssen. Allein die Masse der wortgleichen Kaufverträge, die bei demselben Notar beurkundet wurden, verdeutlicht ja die Systematik der Vorgehensweise.

Norman Nathan Gelbart, Anwalt

Sein Kollege Norman Nathan Gelbart, der israelische Anleger vertritt, sieht es ähnlich: „Es existieren viele Indizien, die einem Notar hätten auffallen müssen. Allein die Masse der wortgleichen Kaufverträge, die bei demselben Notar beurkundet wurden, verdeutlicht ja die Systematik der Vorgehensweise.“ Zudem: „Es trat auch immer derselbe Anwalt auf, der die Vollmachten der Anleger mitbrachte. Der Notar muss unabhängig sein und das kann ihm nicht verborgen geblieben sein. Er muss darauf hinweisen, dass der Vertrag unwirksam sein kann.“

Gelbart nennt das „eine krasse Vorgehensweise, die Umgehung des deutschen Rechts durch Vorverträge im Ausland“. Er sagt: „Es ist bei Immobilienerwerb in Deutschland unüblich, ohne ausdrücklichen notariellen Hinweis ungesicherte Vorauszahlungen zu leisten. Denn in Deutschland wird erst gezahlt, wenn die Hypothek des Verkäufers gelöscht werden kann.“

Seine Mandanten leisteten Anzahlungen über viele Tausend Euro und einige wurden bis heute nicht ins Grundbuch eingetragen. „Teilweise wurden schon Wohnungen verkauft und angezahlt, wo noch nicht einmal ein Grundbuchblatt existierte“, sagt er.

Und auch in der Eulerstraße 15 geschieht Seltsames. Die Berliner Zeitung beantragte Akteneinsicht in die Grundbücher und stellte fest, dass bei den verkauften Wohnungen bis heute kein Eigentümerwechsel stattfand. Dabei zahlten die Anleger schon vor rund einem Jahr hohe Summen in Israel an, die Kaufverträge sind von September 2019. Im Grundbuch steht noch immer die Shoval Residential GmbH & Co KG, kein Anleger. Außerdem sind die Wohnungen mit einer Grundschuld in Höhe von über drei Millionen Euro belastet, die mit dem Verkauf eigentlich gelöscht werden sollte. Beglaubigt haben die Eintragung dieser Grundschuld ebenso wie die Kaufverträge: Notar Hubertus Welsch.

Laut Gesetz ist ein Notar zu Neutralität verpflichtet. Er muss unabhängig zwischen Käufer und Verkäufer vermitteln und für Rechtssicherheit sorgen. Welsch war auch juristisch bei der Konstruktion des Unternehmensgeflechts tätig und beurkundete Dokumente für die Firmierungen. Unproblematisch – so bewertete dies die Standesvertretung der Notarkammer 2019. Und weil sich die „Zusammenarbeit mit Notar Dr. Welsch immer intensiver gestaltete“, wie es Geschäftsführer Werner Albeseder formuliert, verlegte er gleich die Firmenadresse zu der des Notars.

Welsch sagt: „Ich bewerte das als unkritisch, weil die vorübergehend gemeinsame Benutzung eines Briefkastens kaum den ‚Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit‘“ erwecken könne. Nur wenige Tage nachdem die Berliner Zeitung erstmals darüber berichtete, wurde die Adresse geändert.

Die Anleger der Eulerstraße reagierten entsetzt, als sie feststellten, dass sie nicht Eigentümer der Immobilie wurden. 20 von ihnen planen laut eines Berichtes des israelischen Magazins Globes, nun Anzeige zu erstatten. Albeseder sagt dazu, „dass alle Anleger des Objekts Eulerstraße 15, ebenso wie alle anderen Anleger, keinen Schaden erleiden sollen“. Eine „rasche Rückzahlung weiterer Bankkredite bei einigen Projektgesellschaften“ würde vorbereitet, „wodurch auch zahlreiche Anleger wieder in die Lage kommen werden, im Grundbuch als Eigentümer für die von Ihnen erworbenen Wohnungen eingetragen zu werden“.

Sie verstehen meinen Geschäftsrückgang in den letzten zwei Jahren nicht.

Adi Keizman

In Israel aber häufen sich die Klagen. Internet-Unternehmer Muly Litvak kaufte Wohnungen in einer Plattenbau-Siedlung in Gera. Er habe nichts über Gera gewusst, sagt sein Anwalt, sondern Keizmans Schilderungen geglaubt und 1,5 Millionen Euro in das Geschäft gesteckt. Angeblich unter der Bedingung, die Beteiligung jederzeit kündigen zu können. Als sich Keizman selbst aus dem Projekt zurückzog, forderte Litvak sein Geld zurück. Keizman schrieb in einer Textnachricht: „Leider bin ich nicht in der Lage, Sie aus dem Geschäft herauszuholen. Nicht, weil ich nicht will, sondern weil ich nicht kann. Sie verstehen meinen Geschäftsrückgang in den letzten zwei Jahren nicht.“

Als israelische Medien darüber berichteten, löste das eine Schockwelle bei den Anlegern aus. Viele interpretierten das als ein Eingeständnis von Keizmans finanziellen Schwierigkeiten. Vor kurzem entschied nun ein Gericht in Tel Aviv, seine Konten einzufrieren.

Ein israelisches Paar aus Oregon fordert per Klage eine Million Euro zurück. Es geht um vier Wohnungen in Berlin, zu den Vorwürfen zählen „unklare, widersprüchliche Kommunikation“, überhöhte Abrechnungen und nicht eingehaltene Zusagen. Laut Klageschrift sei ihnen in Israel suggeriert worden, „dass die Version des Kaufvertrags auf Deutsch identisch zur hebräischen Version sei“. Ein Ehepaar aus dem Süden von Israel klagt auf Rückgabe eines Darlehens in Höhe von 200.000 Euro. Und eine Gruppe von israelischen Rentnern fordert rund eine Million Euro, weil sie Abweichungen zwischen den deutschen und den israelischen Verträgen beklagen.

Im April 2020 reagierte Keizman. In einem Brief an die Anleger gibt er die Schuld an der Misere der Berliner Politik, insbesondere dem Mietendeckel und der „antikapitalistischen Stimmung“, die in Berlin herrsche. „Ich bitte Sie, in diesen Tagen Zurückhaltung und Geduld zu zeigen.“ Er beteuerte: „Ich verschwinde nicht, ich bewege mich etwas an die Seite.“

In den Hollywood Hills über Los Angeles kann er womöglich die Berliner Mieter und israelischen Anleger hinter sich lassen. Die Villa, in der Keizman wohnen soll, wurde zuletzt für 13.500 Dollar Miete pro Monat angeboten. Sie steht nahe des Mulholland Drive, dem David Lynch ein Denkmal in seinem gleichnamigen Film setzte. Das Drama handelt von Illusionen, Gier und geplatzten Träumen.

Übersetzung aus dem Hebräischen: Yossi Bartal

*Namen geändert