Krisen der Wohnungsversorgung hat es in den vergangenen 150 Jahren immer wieder gegeben. Ursachen und Ausformung variierten dabei. Aktuell haben wir es mit einer massiv angestiegenen Nachfrage vor allem durch Zuwanderung aus dem EU-Raum zu tun. Das Angebot wächst jedoch nicht in gleichem Maße, das ist innerhalb so kurzer Zeit auch gar nicht möglich. Deswegen sind trotz Mietpreisbremse und Mietspiegel erhebliche Steigerungen bei Wiedervermietung und – mit Verzögerung – auch bei bestehenden Mietverhältnissen die Folge.

In der Vergangenheit haben private Grundeigentümer einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung geleistet. Doch es gab gleichzeitig auch einen großen Anteil öffentlicher Wohnungsbestände, die allein durch ihre Existenz die private Marktmacht eingeschränkt haben. Doch das funktioniert seit einiger Zeit nicht mehr. 

Die Marktmacht der  Vermieter gegenüber den Mieterinnen und Mietern ist massiv angestiegen

Öffentliche Grundstücke, Wohnungen und Wohnungsunternehmen wurden verkauft, Mietpreis- und Belegungsbindungen liefen aus. Hinzu kam die Liberalisierung der Finanzmärkte und -ströme in der EU. Spätestens seit der Krise der Finanzmärkte 2007 und 2008 bestimmen neue, stark renditeorientierte Investoren das Marktgeschehen.

Nicht nur in Berlin bedeutet das, dass die Marktmacht der Grundstückseigentümer und Vermieter gegenüber den Mieterinnen und Mietern massiv angestiegen ist. Das führt zu erheblichen Beeinträchtigungen der Lebensbedingungen der Mieter und Wohnungssuchenden.

Gerade die Deutsche Wohnen als größter Berliner Vermieter hat durch die Ablehnung des anerkannten Mietspiegels deutlich gemacht, mit welchen Methoden die Renditeziele der Aktionäre erreicht werden sollen. Auch eine aktive und gestaltende Wohnungspolitik des aktuellen Senats konnte an der Marktmacht bisher nichts Wesentliches ändern. Städte wie Hamburg und München betreiben schon länger eine aktive Wohnungsbaupolitik. Die Ergebnisse dort sind jedoch ernüchternd, zeigen sie doch, wie wirkungslos die bestehenden Instrumente sind. 

Wir brauchen einen besseren Schutz für preisgünstige Wohnungen

Wir müssen die Herausforderungen der wachsenden Stadt annehmen. Aber es muss eine Stadtentwicklung sein, in der auch die Bewohner ihren Platz haben. Eine Innenstadt, in der Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen keinen Platz mehr finden, darf es nicht geben. Dafür ist ein Bündel von Maßnahmen erforderlich.

Einerseits muss der Neubau gestärkt werden. Aber wir brauchen auch einen besseren Schutz für preisgünstige beziehungsweise mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen. Das gilt für Bestandsmietverhältnisse wie auch bei Wiedervermietung. Außerdem muss dringend das Angebot an gemeinwohlorientiertem Wohnraum erhöht werden. Das bedeutet, dass Kommunalisierung und Rekommunalisierung von weiteren Beständen zentrales Anliegen sein muss. 

Dies kann im begrenzten Umfange durch Ankauf der städtischen Wohnungsunternehmen geschehen. Am Donnerstag forderte Friedrichshain-Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt in der Berliner Zeitung einen „Masterplan Berlin 50%“ nach Wiener Vorbild. Danach soll mittelfristig die Hälfte des Wohnungsbestandes in gemeinwohlorientierten Händen sein. Dem schließe ich mich an.

Ob eine Vergesellschaftung von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen gemäß Artikel 15 des Grundgesetzes und ein damit verbundenes Landesgesetz dazu beitragen kann, ist nicht nur wegen der Höhe der Entschädigungszahlungen noch offen. Vermutlich werden am Ende die Gerichte entscheiden. Das ab Anfang April beginnende Volksbegehren zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen wird aber auf jeden Fall den Druck für eine gemeinwohlorientierte Wohnraumversorgung erhöhen. Deshalb unterstützt der Berliner Mieterverein auch die Bürgerbefragung für ein Landesgesetz, in dem die Bedingungen einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen festgeschrieben sind. 

Gravierende Eingriffe in die Grundstückspreisentwicklung sind notwendig 

„Enteignung“ beziehungsweise „Vergesellschaftung“ ist zweifellos ein erheblicher Eingriff in die Wohnungswirtschaft. Andererseits erlebt der Berliner Mieterverein tagtäglich, dass das auch höchstrichterlich anerkannte Bedürfnis auf Schutz der Mieter vor Kündigung und Verdrängung von der Wohnungswirtschaft oft mit „Füßen getreten“ wird. Allerdings darf nicht verkannt werden, dass es mit dem Ankauf oder der Vergesellschaftung bestehender Wohngebäude nicht getan ist. Wir brauchen auch gemeinwohlorientierten Neubau.

Dafür sind noch gravierende Eingriffe in die Grundstückspreisentwicklung notwendig. So müssen Grundstücke schneller an städtische, genossenschaftliche oder sonstige gemeinwohlorientierte Anbieter vergeben werden, – gegebenenfalls auf Erbpachtbasis. Außerdem muss es viel schneller gehen, durch Bebauungspläne Baurecht zu schaffen. Hier tut Berlin zu wenig, beziehungsweise es handelt zu langsam.

Doch ohne Ausweitung des Instrumentenkoffers durch den Bund wird es schwierig bleiben. Bislang lässt die Bundesregierung Kommunen und Stadtstaaten beim Boden-, Planungs- und Mietrecht weitgehend im Stich, obwohl sie durch ihre finanz- und wirtschaftspolitischen Entscheidungen die Probleme wesentlich mit hervorgerufen hat. So bleiben für besseren Mieterschutz – Vergesellschaftung hin oder her – vor allem zwei Maßnahmen: Wir brauchen eine wirksame und dauerhafte Mietenkappung bei Wiedervermietung. Und wir brauchen eine Beschränkung der Mieterhöhungen auf zwei Prozent pro Jahr. 

Bisherige Beiträge in der Debatte:

Peter Strieder, Ex-Bausenator (18. Januar), Ralf Hoffrogge, Initiative Enteignung (21. Januar), Sebastian Czaja, FDP-Fraktionschef (25. Januar), Carola Bluhm, Linke-Fraktionschefin (28. Jan.), Harald Laatsch, AfD-Fraktion (29. Januar), Antje Kapek, Grüne-Fraktionschefin (30. Januar), Burkard Dregger, CDU-Fraktionschef (5. Februar), Iris Spranger, SPD-Fraktion (6. Februar), Ulrich Battis, Verfassungsrechtler (8. Februar), Beatrice Kramm, IHK-Präsidentin (11. Februar), Maren Kern, BBU-Vorständlerin (20. Februar)