Neue Hochhäuser sollen am Kurfürstendamm entstehen, so will es zumindest Signa. Mit dem „Upper West“-Turm (links im Bild) an der Kantstraße gehört der Investorengruppe bereits eines der höchsten Gebäude Berlins. Bald sollen auf dem Karstadt-Grundstück mehrere Hochhäuser dazukommen.
Foto: Berliner Zeitung/Benjamin Pritzkuleit

BerlinDie Zeremonie im Großen Saal des Roten Rathauses gleicht einem Staatsakt. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) und seine Stellvertreter, die Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Grüne) und der Kultursenator Klaus Lederer (Linke), sitzen unter einem barocken Gemälde und unterzeichnen nacheinander den „Letter of Intent“. Feierlich verkünden die Regierenden Berlins damit den Karstadt-Durchbruch.

Bei den Verhandlungen mit der Signa-Gruppe, die hinter Karstadt-Kaufhof steht, können mehrere Standorte gerettet werden, 800 Arbeitsplätze sind vorerst sicher. Gute Nachrichten in der Corona-Krise, die besonders in Berlin die Arbeitslosigkeit in die Höhe treibt.

„So sichern wir die Vielfalt des Warenangebots in der Hauptstadt“, teilt Müller mit. Für Berlin und für viele Beschäftigte sei das „ein großer Erfolg“. 

Die Anspannung war groß. Mitte Juni hatte Signa bekannt gegeben, dass bundesweit 62 Kaufhäuser infolge der Corona-Krise geschlossen werden sollten, sechs davon in der Stadt. Nun werden es wohl nur zwei sein. Der Standort Ring-Center ist für 10 Jahre gesichert, Tempelhofer Damm für 5 Jahre, Müllerstraße und Wilmersdorfer Straße für drei Jahre. „Ich bin erleichtert“, sagt Pop. Ein politischer Coup in schweren Zeiten.

Um dies zu erreichen, macht das Land der Signa-Gruppe erstaunlich weitreichende Zugeständnisse. Dabei riskiert Müller sogar den Koalitionsfrieden, weil er interne Vereinbarungen der Regierung aushebelt. Denn eigentlich galt das ungeschriebene Gesetz, dass der Senat nicht mehr in die Belange der Bezirke hineinregiert, heißt es.

Doch damit die Signa-Gruppe ihre Ziele durchsetzen kann, musste Müller dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die Zuständigkeit für das Bauvorhaben am Hermannplatz entziehen.

Ein einmaliger Vorgang

Der dortige Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) wollte den riesigen Prachtbau an Stelle des jetzigen Warenhauses nicht genehmigen, wie Signa ihn plant. Nun ist der bundesweit bekannte Rebell erst einmal düpiert. „Das ist ein einmaliger Vorgang“, sagt er. „Wir hatten in der Koalition verabredet, dass so etwas nicht passiert.“

Schmidt ist verärgert. Wie er es sieht, profitiert von dem Deal vor allem die Signa-Gruppe: „Da hat ein Investor Probleme, weil ein Geschäftsfeld nicht mehr funktioniert, und dann kommt das Land und sagt: Ich komme dir an ganz anderer Stelle entgegen, damit du deine Profite erhöhen kannst. Das müsste dann ja für alle Branchen so umgesetzt werden, die von der Corona-Krise betroffen sind.“

Aber Signa ist nicht wie andere Firmen. Die Gruppe zeichnet sich durch beste Kontakte und politisch feingesteuertes Lobbying aus. Vorteilhaft dürfte auch sein, dass der Vorsitzende im Aufsichtsrat der Signa Prime Selection AG der ehemalige sozialdemokratische Bundeskanzler von Österreich ist, Alfred Gusenbauer. Ein Freund des Signa-Gründers René Benko.

Bei der Unterzeichnung des „Letter of Intent“ im Roten Rathaus freut sich der Regierende Bürgermeister über den Erfolg.
Foto: Sven Darmer/Davids

Mit dem „Letter of Intent“ (LOI) kommt das Land der Investorengruppe weit entgegen. Neben dem Neubau am Hermannplatz geht es vor allem um ein Vorhaben, das für Signa noch viel wichtiger sein dürfte: den Karstadt-Standort am Kurfürstendamm.

Drei Hochhäuser will Signa an dieser Stelle bauen, 100 bis 150 Meter hoch. Hohe Gebäude, das bedeutet viel Bruttogeschossfläche – und ordentliche Renditen. Das Projekt ist das größte, das Signa in Berlin vorantreibt; rund 900 Millionen Euro sollen am Kudamm investiert werden. Doch auch hier stieß die Gruppe an entscheidender Stelle auf Widerstand. Die zuständigen Experten des Senats haben dem Megavorhaben eigentlich schon eine Absage erteilt. Darauf geht sogar der „Letter of Intent“ ein: „Die von Signa angestrebte Entwicklung von zwei bis drei Hochhäusern wurde von Berlin bisher entsprechend der Empfehlungen des Baukollegiums abgelehnt.“

Das Baukollegium wacht mit sechs unabhängigen Experten über das Stadtbild von Berlin. Auch wenn die Empfehlungen nicht rechtlich bindend sind, gelten sie als maßgeblich. Gemeinsam mit der Senatsbaudirektorin Regula Lüscher steuert das Kollegium „städtebauliche Planungen von gesamtstädtischer und außerordentlicher Bedeutung“.

Signa investiert vier Milliarden Euro in Berlin

Signas Hochhauspläne sind im Baukollegium im Dezember 2018 Thema. Im Protokoll der Sitzung heißt es: „Die wichtige Sichtachse des Kurfürstendamms wird durch das geplante Hochhauscluster empfindlich gestört. Die Maßstäblichkeit des Projekts ist im städtischen Kontext nicht stimmig und die städtebauliche Idee ist noch nicht überzeugend.“ Das ganze Vorhaben sei „städtebaulich nicht angemessen“.

Müllers Unterschrift unter der Absichtserklärung macht nun den Weg frei für ein bis zwei „Hochpunkte“, die sich von der Höhe her am Breitscheidplatz orientieren sollen – dort steht etwa das über 100 Meter hohe Hochhaus des Europacenters. Offenbar soll das Papier Fakten schaffen und das schnell: Laut LOI soll das Land nun einen „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“ erstellen. Man will einen Masterplan ausarbeiten, der „die Entwicklung von ein bis zwei Hochpunkten vorsieht“. 

Signa reagiert nicht auf den Fragenkatalog der Berliner Zeitung. Der Fall zeigt, wie sehr der Einfluss der Gruppe in Berlin innerhalb kurzer Zeit wächst. Das gesamte Investitionsvolumen von Signa in Berlin wird auf vier Milliarden Euro beziffert. Und zusammen mit den Warenhäusern und den Arbeitsplätzen entsteht politische Macht.

Gegründet wurde die Gruppe vom smarten Milliardär René Benko. Er schuf ein Geflecht von Firmen, das zeitweise in Steueroasen operierte. Eine der wichtigsten Gesellschaften ist die Signa Prime Selection AG. Die Aktiengesellschaft führt über vielfältige Verästelungen zu zwei Privatstiftungen, die Finanzexperten „intransparent“ nennen. Auch die politisch gut vernetzte RAG-Stiftung soll Anteile halten. Ob die Informationen noch aktuell sind, lässt sich nicht überprüfen.

In Charlottenburg agieren sie möglichst intransparent und setzen auf den leichten Zugang zu den Entscheidungsträgern und eine breite Front von Investoren.“

Niklas Schenker, Bau-Experte der Linken

Die Berliner Zeitung hatte im Juni rekonstruiert, wie geschickt sich die Firmengruppe den unterschiedlichen politischen Begebenheiten in den einzelnen Bezirken anpasst. Für das Projekt am Hermannplatz setzt Signa auf grüne Lobbyisten, vor allem auf die Strategen der Beraterfirma Joschka Fischer & Company. In den linksalternativ geprägten Bezirken Neukölln und Kreuzberg suchten die Kommunikations-Strategen den Kontakt zu BVV-Abgeordneten, Zivilgesellschafts-Akteuren und Stadträten. Dort lädt Signa Anwohner zu Debatten über die Zukunft ihres Kiezes ein, ahmt Graswurzel-Bewegungen nach, organisiert Podien, Manager wenden sich per Facebook an die Öffentlichkeit.

Auch in Charlottenburg sind Fischers Spin-Doktoren unterwegs, aber sie scheinen keine so zentrale Rolle zu spielen. Hier geht der Konzern anders vor. „Sie fahren komplett unterschiedliche Strategien“, sagt Niklas Schenker, Bau-Experte der Linken-Fraktion in der BVV Charlottenburg-Wilmersdorf. „In Kreuzberg stellen sie sich als gesprächsbereit hin und machen runde Tische, in Charlottenburg agieren sie möglichst intransparent und setzen auf den leichten Zugang zu den Entscheidungsträgern und eine breite Front von Investoren.“

Nach Recherchen der Berliner Zeitung stützt sich der Deal mit dem Senat auf monatelange Lobbyarbeit. Dies lässt sich sogar im „Letter of Intent“ nachlesen. Da steht, dass am Standort Kudamm „die Ergebnisse des bezirklichen Werkstattprozesses zur Entwicklung der City West berücksichtigt“ werden müssen. Dahinter steht ein einflussreicher Lobbyverband in der City West und ganz besonders auch: Signa.

Anderthalb Monate vor der Unterzeichnung des LOI setzt sich im vierten Stock des Europacenters eine kleine Gruppe nebeneinander an einen Tisch. Es ist ein Donnerstag Ende Mai, draußen liegt der Tauentzien wie unter einer Glocke aus Hitze. Man sieht Neonschilder, hohe Blöcke aus grauem Beton, weiter hinten die Gedächtniskirche. Die Leute an dem Tisch achten nicht darauf. Sie sehen die Stadt schon vor sich, wie sie einmal aussehen soll, jedenfalls wenn es nach ihnen geht.

Wir kennen die kurzen Wege zu den Playern in Politik und Verwaltung.“

AG City West

Es sind vier Menschen, Makler, Unternehmer, Projektplaner. Vor ihnen haben sich gut ein Dutzend Journalisten versammelt. Die AG City West, der traditionsreiche Verein West-Berliner Unternehmer, hat zur Pressekonferenz eingeladen, um ein Papier vorzustellen, das Ziele für die Stadtentwicklung in der City West definiert: die Charta City West 2040. 

Die AG City West ist ein einflussreicher Verband, gegründet 1976. Auf seiner Website steht: „Wir kennen die kurzen Wege zu den Playern in Politik und Verwaltung.“ Und: „Wir sorgen für Aufmerksamkeit und gute Presse.“

Das Bild, das die Leute vorne am Tisch entwerfen, wirkt wie eine moderne ökologische Utopie. Von 30.000 Fahrradstellplätzen ist die Rede, von Drohnen-Landeplätzen, begrünten Fassaden und Solarenergie, von einer Smart City. Berliner Stadtplanung aus privater Hand. Auch der zuständige Bau-Stadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne) sitzt bei der Präsentation in ausgeblichenen Jeans und Lederjacke neben den Anzugträgern.

Schruoffeneger hat den privaten Vorstoß sogar angeregt. „Ich wollte ein Gesamtbild“, sagt er. „Berlin krankt daran, dass es keine klare Zielrichtung für die Stadt oder die Bezirke gibt.“ Daher sei ein „großes gesellschaftliches Bündnis“ nötig, das eine „Entwicklungsperspektive“ ausarbeitet. Was der Bezirk selbst nicht schafft, soll nun also mit der Charta gelingen. Ein Konzept für die Stadtentwicklung im Zentrum West, das Nachhaltigkeit und Ökonomie vereint. Eine grüne Handschrift, könnte man meinen.

Ausgearbeitet hat das Papier das „WerkStadtForum“, eine Initiative, die von einer Tochterfirma der AG City West betrieben wird. Finanziert worden ist der Prozess von den größten Investoren: unter ihnen – die Signa-Gruppe. Und zwei weitere Immobilienfirmen, die Berliner Pepper-Gruppe und die Unger-Gruppe aus Weiden.  Signa äußerte sich nicht dazu. Fragt man bei Gottfried Kupsch nach, Vorstand der AG City West, dann lächelt der erfahrene Unternehmer fein. Er bestätigt zwar die Namen der drei Finanziers, doch zur Höhe der Kosten will er nichts sagen. Das führe nur zu einer nebensächlichen Debatte, sagt er.

Das Karstadt-Gebäude am Hermannplatz soll abgerissen werden, hofft Signa.
Foto camcop media / Andreas Klug

Gottfried Kupsch, Makler für Gewerbeimmobilien, ist seit vielen Jahrzehnten einer der umtriebigsten Mittler der City West. Nun sitzt er, ein schmaler älterer Herr im dunklen Anzug, in einem kahlen Konferenzraum in einem Geschäftsturm nahe dem Wittenbergplatz. Er sagt: „Letztlich haben wir uns als Teil der Stadtgesellschaft dieses Themas angenommen, weil die Veränderung der Stadtstruktur wirtschaftlich dringend nötig ist.“

Wenn Kupsch über die City West spricht, dann geht es um die Krise des Einzelhandels, um wegbrechende Umsätze und die Konkurrenz im Internet. Was Signa und die anderen als Gegenleistung für ihre Investition erwarten, bleibt offen. Was ist die Motivation? Bürgerschaftliches Engagement von Unternehmern? Zeitgemäße Konzepte, die den Herausforderungen von Onlineshopping und digitalem Wandel etwas entgegensetzen, wie es Kupsch beschreibt?

Alle drei Finanzierer der Charta sind Firmen, die Hochhäuser in der City West planen. Und nun sind die Ergebnisse des Werkstadtprozesses mit dem „Letter of Intent“ vom Bezirk auf die Landesebene gerückt. 

Ohne das Werkstadtforum wäre es nicht so weit gekommen. So konnten wir nachweisen, dass wir einen positiven Beitrag zur Stadtentwicklung leisten.“

Gottfried Kupsch, Vorstand AG City West

Für Kupsch ist der Deal ein großer Erfolg, der vor allem auch der Initiative der AG City West zuzuschreiben ist, „hundertprozentig“, sagt er: „Ohne das Werkstadtforum wäre es nicht so weit gekommen. So konnten wir nachweisen, dass wir einen positiven Beitrag zur Stadtentwicklung leisten.“ Er spricht von einem „Durchbruch“.

Aber es gibt auch Leute, die das anders bewerten. Kritiker sehen in der „Charta City West“ vor allem einen Versuch der Immobilienwirtschaft, Hochhäuser in der City West durchzusetzen.  Die Charta enthält 79 Thesen, und wie nebensächlich steht erst unter Punkt 71: „Die City West setzt primär auf vertikale Verdichtung.“ Also auf Hochhäuser.

Die Charta wurde in einer Serie von Workshops entwickelt. Der Berliner Zeitung liegen die internen Protokolle der Sitzungen vor. Neben Vertretern der BVV, Architekten und Beratern sitzt stets auch Signa mit am Tisch. So auch bei der ersten Sitzung am 26. September 2019. Man trifft sich im Europa-Center und schon zu Auftakt geht es dem Protokoll zufolge um die Vorteile von Hochhäusern: „Die Nachfrage nach Wohnen kann man insbesondere durch Nachverdichtung in der Höhe bedienen“, heißt es. Und weiter: „Generell soll ein Wachstum in die Höhe stattfinden, wobei Nutzungen gemischt werden (Stichwort: vertikaler Kiez).“

Es geht auch um Klimaneutralität und die Identität der Stadt, die allerdings „nicht zwingend durch neue Hochhäuser beeinträchtigt werden“ müsse. „Um die Stadt neu zu denken und Innovation zuzulassen, muss auch in der 3. Dimension (der Höhe) gedacht werden.“

Ziel der Treffen ist nicht nur, die Zukunft der Stadt zu entwerfen, sondern auch eine Strategie zu entwickeln. Das Abschlussprotokoll vom 22. April 2020 hält fest: „Im Sinne eines einvernehmlichen Handelns für die Zukunft der City West“ solle die Charta aufzeigen, „welche gesetzlichen Änderungen auf verschiedenen Ebenen, wie der Bezirks- oder der Landesebene, vollzogen werden müssen, damit die Ziele des Leitbildes umsetzbar sind“.

Ein positives Klima schaffen

Und am Schluss „bittet Herr Schruoffeneger um ein Bekenntnis zur Charta“. Der Stadtrat nahm an fast allen Workshops teil. Gleich zu Beginn signalisiert er laut Protokoll Bereitschaft, Widerstände ausräumen zu wollen. Zwar gebe es „Gegenwind seitens einer Senatsverwaltung“, aber er sehe „positiv ins neue Jahr und hofft auch dort Befürworter gewinnen zu können“. Weiter zitiert ihn das Protokoll: „Anfang kommenden Jahres werden das Bezirksamt und die Senatskanzlei noch mehr in den Prozess involviert werden, um ein positives Klima zu schaffen und ungestört an dem Prozess weiterarbeiten zu können.“

Das Werkstadtforum präsentiert sich selbst als Initiative, die einen „Querschnitt der Stadtgesellschaft abbildet und unterschiedliche Interessen vertritt“. Aber es gibt Menschen, die ein anderes Bild von den Workshops hatten: Einer der Teilnehmer aus dem politischen Bereich sagt, dass gleich zu Beginn eine Arbeitsmappe mit „Goldenen Regeln“ verteilt worden sei, darunter die Anweisung : „Wir sind diskret, kein Wort verlässt den Raum.“

Wie er findet, sei die Debatte auch weitaus weniger offen geführt worden als angekündigt, Kritiker seien wenig zu Wort gekommen: „Am Anfang wurde es als großes Beteiligungsformat aufgeführt, aber in den späteren Sitzungen wurden Diskussionen abgewürgt.“ Sein Eindruck: Die Workshops seien mit der Zeit zu Podien geworden, auf denen die Immobilien-Unternehmen ihre jeweiligen Großprojekte in vorteilhaftem Licht präsentieren konnten. Ganz nach dem Motto: „Wir bestaunen hier Hochhäuser.“

Beim dritten Workshop sind drei Signa-Manager anwesend, darunter Timo Herzberg, Chef von Signa Deutschland. Sie dürfen ihr Hochhaus-Vorhaben vorstellen. Im Protokoll steht: „Es geht darum, einen Lieblingsort und Tourismusmagneten zu schaffen. Herr Herzberg leitet bereits die emotionale Aufladung und die Neuausrichtung des Karstadt-Areals ein.“ Durch verschiedene Höhen „(100 m, 120 m und 150 m) entsteht ein spannendes städtebauliches Ensemble, welches sich zur Gedächtniskirche hin orientiert, den ‚Hochhausring‘ um besagte Kirche fortsetzt“, erläutert Herzberg laut Protokoll.

Architekten des beauftragten Büros UNStudio ergänzen, „dass Berlin im Vergleich zu anderen Metropolen noch ein erhebliches Nachverdichtungspotenzial aufweist, welches v. a. in zentralen, gut erschlossenen Lagen zu nutzen ist“. Kritische Nachfragen gab es dazu offenbar nicht: „Eine Diskussion findet nicht statt, da die vorgestellten Projekte lediglich zur Kenntnis genommen und nicht bewertet werden sollen.“

Stefan Evers, Stadtplanungs-Experte bei der CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus mit Wahlkreis in Charlottenburg-Wilmersdorf, hat an einem der Workshops teilgenommen. Er begrüßt die Initiative der Investoren: „Sie bringen alle an einen Tisch, das ist wirklich vorbildlich“, sagt er. „So stelle ich mir eine städtebauliche Diskussion vor.“ Die Teilnehmer der Sitzungen hätten zusammen nach Lösungen gesucht. „Es ist nicht von Wogen der Emotion aufgepeitscht und damit das Gegenteil vom Hermannplatz. Man überlegt gemeinsam: Was ist es, was der Standort an Nutzung braucht? Und man hat den Anspruch, dort gemeinsam etwas zu entwickeln.“

Hier werden demokratische Standards unterschritten.“

Florian Schmidt, Baustadtrat

Die Art und Weise, wie ein privater Verband Leitlinien für den Bezirk formuliert, hat viel mit den Kräfteverhältnissen in Charlottenburg zu tun. Und noch ehe die Charta City West auf Bezirksebene richtig diskutiert wurde, hat der Senat sie in dem „Letter of Intent“ festgeschrieben. Die Ergebnisse des Werkstattprozesses sollen berücksichtigt werden. So haben es Michael Müller und die Vertreter von Signa vereinbart. Die Frage ist nun, ob sich die Absprachen halten lassen. In den Reihen der Linken, aber auch bei Teilen der Grünen hat der „Letter of Intent“ für Empörung gesorgt. Die Fronten sind verhärtet.

Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt formuliert es drastisch: „Was jetzt passiert, erinnert an das Geschacher aus alten Zeiten in Berlin. Ein ganz alter Politikstil: Gibst du mir, gebe ich dir. Hier werden demokratische Standards unterschritten.“

Schmidt lässt prüfen, ob der „Letter of Intent“ überhaupt rechtlich zulässig ist. Eine erste rechtliche Expertise liegt vor. Demnach wäre die Verknüpfung von Baurecht mit anderen Vorhaben „rechtswidrig“ und führe zu einer „Unwirksamkeit der Vereinbarung“, wie es in der Bewertung heißt. Die Zusagen zu „Warenhausstandorten mit anderen Bauplanungsverfahren zu verbinden, verstößt gegen das Baurecht“, sagt Schmidt. Gleichzeitig könnte sich das Land Berlin „schadensersatzpflichtig machen, wenn weitere Verhandlungen grundlos abgebrochen werden“. 

Auch setzt der „Letter of Intent“ weder das Hochhausleitbild noch das Nein des Baukollegiums außer Kraft, wie Senatsbaudirektorin Regula Lüscher der Berliner Zeitung mitteilt. Zwar sind die Empfehlungen des Gremiums nicht rechtlich bindend. „Trotzdem kann man das nicht einfach vom Tisch wischen“, sagt sie. „Dieser ‚Letter of Intent‘ ist in Bezug auf die städtebaulichen Zusagen, die das Land Berlin gemacht hat, nicht so konkret, wie Signa sich das in den Verhandlungen gewünscht hat. Sie wollten klare Inhalte, zum Beispiel bestimmte Bruttogeschossflächen.“

Fest steht nur, dass das Vorhaben jetzt wieder Thema ist. Und dass die Gespräche wieder aufgenommen werden: „Das bedeutet konkret, für mich, für den Bezirk, für die Senatsebene, dass wir in weitere intensivste Verhandlungen steigen“, sagt Lüscher, „und darum fühle ich mich immer noch gebunden an die Aussagen des Baukollegiums.“ 

Am Kurfürstendamm sieht sie weiter keinen Platz für neue Hochhäuser: „Wir haben gesagt, der Kurfürstendamm ist besonders heikel, weil er die Prachtstraße im Westen ist und auch über den Westen hinaus große Bedeutung für die Stadt insgesamt hat.“ Hochhäuser könnten das Gesicht dieser Gegend radikal ändern. Und würde das Signa-Vorhaben genehmigt, gebe es auch keine Argumente mehr gegen andere Bauten in der Größenordnung. Das Interesse anderer Investoren ist jedenfalls groß.

Regula Lüscher hat sich mit ihrer Haltung in der City West viele Feinde gemacht. Das gehöre zu ihrem Job, sagt sie, gerade in Charlottenburg. „Ich finde, in der City West ist es sehr ausgeprägt, dass Lobbyisten aus der Immobilienwirtschaft die öffentliche Diskussion beherrschen. Das hat eine gewisse Massivität, die ich noch in keinem anderen Bezirk erlebt habe. In anderen Bezirken erlebe ich viel mehr, dass Bürgerinnen und Bürger die öffentliche Diskussion beherrschen.“


In dieser Textfassung wurde der Absatz über die Anteilseigner der Signa-Gruppe verändert. Signa stellte hierzu richtig, dass „die Schweizer Falcon Private Bank keinerlei Anteile an der Signa Prime Selection AG oder an irgendeiner anderen Signa-Firma“ hat.