Gefürchteter Riese: Die Deutsche Wohnen besitzt in Berlin rund 112.000 Wohnungen und ist damit der größte private Vermieter der Stadt.
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BerlinImmer wieder hat die Deutsche Wohnen in der Vergangenheit versucht, bei Mieterhöhungen den Berliner Mietspiegel zu umgehen – um mit anderen Begründungen, etwa durch Gutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen, eine höhere Miete durchzusetzen. Mit Spannung wurde deswegen erwartet, wie es das Unternehmen mit dem Mietspiegel 2019 hält, der im Mai veröffentlicht wurde. Erste Auswertungen liegen jetzt vor.

„Die Deutsche Wohnen beruft sich jetzt zwar auf den Mietspiegel, aber nur soweit, wie er ihr hilft, ihre Forderungen durchzusetzen“, sagt Marcel Eupen, der Erste Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Das zeigen jedenfalls erste Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen aus dem August und September, die wir jetzt ausgewertet haben“, sagt Eupen.

So verweist das Unternehmen in drei beispielhaft untersuchten Fällen aus Spandau zwar zur formellen Begründung der Mieterhöhung auf den Mietspiegel und das jeweilige Mietspiegelfeld, dem die Wohnung zuzuordnen ist. Doch es unterlässt in seinem Erhöhungsschreiben inhaltlich die Berechnung der zulässigen Miete auf Basis der sogenannten Orientierungshilfe des Mietspiegels.

Dabei werden wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale gegeneinander aufgerechnet. Wohnwerterhöhend ist laut der Orientierungshilfe beispielsweise ein zweites WC in der Wohnung oder ein sehr großes Waschbecken im Bad. Wohnwertmindernd ist etwa, wenn das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist oder wenn es keine Duschmöglichkeit gibt. Formal ausreichend Für den AMV ist das Vorgehen nicht akzeptabel.

Mieterhöhung in rechtlicher Grauzone

„Wenn die Deutsche Wohnen die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2019 nicht anerkennt und insbesondere in der Praxis nicht anwendet, wird die Einordnung einer Wohnung in dem jeweiligen Mietspiegelfeld zur reinen Willkür und der jeweilige angegebene Mieterhöhungswert ist nicht nachvollziehbar, da die jeweiligen Spannen einfach zu groß sind“, sagt Eupen. So betrage beispielsweise die Spanne bei einer vor 1918 errichteten 70 Quadratmeter großen Wohnung in einfacher Wohnlage 5,17 Euro je Quadratmeter (4,83 Euro bis 10 Euro).

Wie solle ermittelt werden, wenn nicht mit der Orientierungshilfe, ob die ortsübliche Vergleichsmiete 4,83 Euro oder 10,00 Euro betrage, sagt Eupen. Das Problem: Rein formal reicht es für die Begründung einer Mieterhöhung aus, wenn sich die verlangte Miete innerhalb der Preisspanne für den jeweiligen Wohnungstyp bewegt. Ein Aufrechnen von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen ist rechtlich nicht notwendig.

Die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage

Erst, wenn sich Mieter und Vermieter über die genaue Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten, gehe es „um die konkrete Herleitung der Miete anhand der Orientierungshilfe“, sagt die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Katrin Dietl. Weil die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Gegensatz zur Datenerhebung für die Miethöhe nicht auf statistisch abgesicherten Erhebungen basieren, gehöre die „Orientierungshilfe“ nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, so Dietl.

Die Orientierungshilfe wird im Mietspiegel aber als „Schätzgrundlage“ für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfohlen. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund kommt in den drei Fällen aus Spandau jeweils zu anderen Ergebnissen als die Deutsche Wohnen, wenn wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale berücksichtigt werden.

Im Fall eines Ehepaars aus der Steigerwaldstraße ergibt sich laut AMV eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,00 Euro je Quadratmeter, nicht von 5,57 Euro je Quadratmeter, wie die Deutsche Wohnen errechnet hat. So fällt laut AMV-Berechnungen unter anderem negativ auf, dass das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist und die Küche über keine Spüle verfügt. Während die Deutsche Wohnen die Kaltmiete für die rund 66 Quadratmeter große Wohnung des Ehepaars um 26,11 Euro monatlich erhöhen will, weist der AMV die Forderung als unberechtigt zurück.

Eine begründete Forderung?

Die Deutsche Wohnen erklärt die Forderung erst in einem Antwortschreiben damit, dass sie die höhere Miete „unter Berücksichtigung der Ausstattung“ der Wohnung „für begründet“ hält - und erklärt, dass beispielsweise der Balkon, eine Abstellkammer sowie der abschließbare Fahrradabstellraum als wohnwerterhöhende Merkmale zu berücksichtigen seien. Zur Orientierungshilfe führt sie indes aus, dass diese nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2019 seien.

Selbst wenn man die Orientierungshilfe berücksichtige, könne sie sich der Auswertung des AMV aber nicht anschließen. Im Fall einer Mieterin aus der Wasserwerkstraße beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete laut AMV nicht auf 6,64 Euro je Quadratmeter, wie von der Deutsche Wohnen errechnet, sondern auf 5,71 Euro je Quadratmeter. Bis auf die Küche, in der die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, dominieren laut AMV die wohnwertmindernden Merkmale, zu denen ein Bad mit weniger als vier Quadratmetern Fläche gehört.

Der AMV erklärt sich in dem Fall bereit, statt der geforderten Anhebung um 9,60 Euro monatlich für die etwa 87 Quadratmeter große Wohnung einer Erhöhung um 4,80 Euro zuzustimmen. Die Deutsche Wohnen begründet ihre Forderung damit, dass sie die höhere Miete „unter Berücksichtigung der Ausstattung“ der Wohnung „für begründet“ hält und merkt im Antwortschreiben an den AMV zugleich an, dass die Orientierungshilfe aus ihrer Sicht „nur begrenzt geeignet“ sei, „da unter anderem ein extremes Missverhältnis zwischen positiven und negativen Merkmalen innerhalb einer Merkmalgruppe“ bestehe.

Reale Fälle

So sei es beispielsweise „nicht nachvollziehbar“, wie eine nicht vorhandene Spüle mit einem Investitionsvolumen von zirka 80 Euro eine barrierearme Wohnungsgestaltung mit einem Investitionsvolumen von mehreren tausend Euro aufheben könne. Ähnlich wie im Fall des Ehepaars aus der Steigerwaldstraße erklärt die Deutsche Wohnen, selbst wenn man die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2019 berücksichtige, könne sie sich der Auswertung durch den AMV nicht anschließen. Ein kleines Bad mit weniger als vier Quadratmetern sei für das Wohnhaus baualterstypisch.

Im Fall einer Mieterin aus dem Bramwaldweg beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete laut AMV auf 5,71 Euro je Quadratmeter statt auf 6,55 Euro je Quadratmeter, wie von der Deutsche Wohnen errechnet. Die Forderung nach einer Mietsteigerung um 13,24 Euro pro Monat weist der AMV als unberechtigt zurück. Die Deutsche Wohnen äußert sich hier ähnlich wie in den anderen Fällen und macht mit Hinweis auf die Ausstattung der Wohnung, zum Beispiel mit einer Einbauküche, die höhere Miete geltend.

Kriterienkatalog als Orientierung

Die Wohnungsgesellschaft erklärt auf Anfrage der Berliner Zeitung, dass sie sich „natürlich an alle Vorgaben des im Mai dieses Jahres vorgestellten Mietspiegels 2019“ halte. „Das beinhaltet selbstverständlich auch die Berechnung der Miethöhe und die Informationspflicht gegenüber unseren Mietern“, so Unternehmenssprecher Marko Rosteck. „Ich kann die Kritik am Missverhältnis der Kosten für eine Spüle einerseits und für die Schaffung einer barrierefreien Wohnung andererseits durchaus nachvollziehen“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen.

„Es gibt aber nunmal den Kriterienkatalog mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen als Orientierungshilfe – und deswegen sollte er aus Gründen des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit bei der Berechnung der ortsüblichen Miete auch angewendet werden.“ Sonst, so Eupen, könnten die Mieter nicht nachvollziehen, wie die höhere Miete zustande komme.