Berlin - Das Land Berlin hat im Streit um den Verkauf von 675 Wohnungen an der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain zwei Gerichtsverfahren verloren, aber zugleich wichtige Zeit gewonnen, um auf dem Verhandlungsweg doch noch zu einem Erfolg zu kommen.

Verkauf kann noch nicht vollzogen werden

Das Kammergericht hat am Donnerstag in zwei Berufungsverfahren den Versuch des Landes zurückgewiesen, den Verkauf von Wohnungen in den Blöcken D-Nord und C-Süd per einstweiliger Verfügung zu stoppen. Zugleich wies der 4. Zivilsenat des Gerichts aber darauf hin, dass der Verkauf der Wohnungen von der Predac an die Deutsche Wohnen noch nicht vollzogen werden könne.

Denn die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Mieter habe noch nicht  begonnen. Diese Frist beginne erst dann, wenn den Mietern der „richtige und vollständige Inhalt des Kaufvertrages mitgeteilt worden“ sei, urteilte der 4. Zivilsenat.

Mieter nicht ausreichend informiert

Dies sei aber noch nicht geschehen, da die Mieter nicht über das Ergebnis der sogenannten Due Dilligence informiert worden seien. Unter Due Dilligence versteht man die eingehende Prüfung der zum Verkauf stehenden Objekte. Ohne Mitteilung des Ergebnisses dieser Prüfung hätten die Mieter keine Kenntnis über dort möglicherweise geregelte Gewährleistungsbeschränkungen, so das Gericht.

Solche Gewährleistungsbeschränkungen, also etwa der Ausschluss für die Haftung von Mängeln, seien bei dem Kauf einer Wohnung aber wesentliche Vertragsinhalte – und daher mitzuteilen. 

Urteilsbegründung liegt noch nicht vor

Der 4. Zivilsenat des Kammergerichts entschied über den Wohnblock D-Nord. Der 18. Zivilsenat des Kammergerichts, der sich im zweiten Verfahren mit dem Block C-Süd befasste, hat laut Gerichtsmitteilung ähnliche Bedenken geäußert. Die schriftliche Urteilsbegründung liegt noch nicht vor.

Eine Tochter der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) hatte den Verkauf der Wohnungen von der Predac an die Deutsche Wohnen per einstweiliger Verfügung stoppen wollen. Im Dezember 2018 waren die einstweiligen Verfügungen zunächst erlassen, im Februar dann vom Landgericht wieder aufgehoben worden. Das Kammergericht wies am Donnerstag die Berufung dagegen zurück. In beiden Verfahren begründeten die Richter dies damit, dass die WBM-Tochter kein eigenes Vorkaufsrecht nach der Privatisierung der Wohnungen in den Jahren 1993 und 1995 habe. Auch ein Rücktritt der WBM-Tochter vom Privatisierungs-Kaufvertrag aus den Jahren 1993 und 1995 gehe ins Leere, weil die WBM-Tochter kein Rücktrittsrecht gehabt habe.

Zweimonatige Frist

Die Gerichtsentscheidung bedeutet, dass der Verkauf nach Lage der Dinge zunächst nicht vollzogen werden kann. Die Mieter müssen erst vollständig über alle Einzelheiten der Transaktion informiert werden. Danach beginnt die zweimonatige Frist, in der die Mieter entscheiden können, ob sie ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen.

Der Senat kann die dadurch gewonnene Zeit nun nutzen, um auf dem Verhandlungsweg mit der Deutsche Wohnen und der Predac zu einer Einigung zu kommen. Wie berichtet, will die Landesregierung mit den beiden Beteiligten reden, um auszuloten,  ob Berlin in die Verträge eintreten kann. Der Vorstoß zielt darauf ab, die verworrene rechtliche Situation um die Wohnungen in der Karl-Marx-Allee zugunsten des Landes zu klären.

Keine einheitliche Eigentümerstruktur

Parallel zu dem jetzt vor Gericht ausgetragenen Streit entwickelte der Senat das Modell vom sogenannten gestreckten Erwerb, bei dem die Mieter der Karl-Marx-Allee ihr Vorkaufsrecht ausüben und die Wohnungen dann an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag weitergeben. 377 Wohnungen aus den drei Blöcken sollen auf diese Weise in den Besitz der Gewobag gelangen. Einige Mieter wollen ihr Vorkaufsrecht allerdings auch nutzen, um selbst Eigentümer zu werden. Nur in den übrigen Fällen könnte die Deutsche Wohnen neuer Besitzer der Wohnungen werden. Das Problem dabei: Es gibt keine einheitliche Eigentümerstruktur. Das kann zu Streit führen, wenn es um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums geht.

Verfahren ist die Situation ferner, weil es derzeit verschiedene Prozesse oder Rechtsstreitigkeiten zu den Verkäufen an die Deutsche Wohnen gibt. Insgesamt wollte die Predac fünf Wohnblöcke in der Karl-Marx-Allee an die Deutsche Wohnen verkaufen. Für den Wohnblock D-Süd mit 80 Wohnungen, der im Milieuschutzgebiet Weberwiese liegt, hat allerdings bereits der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sein Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) ausgeübt.  Neben den 675 Wohnungen in den drei Blöcken C-Nord, C-Süd und D-Nord streitet Berlin mit einer Tochter der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) um rund 150 Wohnungen eines fünften Blocks, F-Nord, den die Deutsche Wohnen ebenfalls von der Predac erwerben will. Hier ist ein Gerichtsverfahren anhängig.