Berlin ist eine anziehende Stadt. Das lässt sich mit vielen Zahlen belegen. Die Tourismusbranche wächst zweistellig, und Zehntausende Menschen ziehen dauerhaft jedes Jahr hierher. Die Preise für Grund und Boden stiegen seit dem Jahr 2008 in manchen Gegenden um 1000 Prozent. Im vergangenen Jahr veröffentlichte das Beratungsunternehmen Knight Frank einen Städteindex und auf Platz 1 landete erstmals Berlin – als die Stadt, in der die Preise am schnellsten in die Höhe schießen. 20 Prozent Steigerung im Vergleich zum Vorjahr.

Der ökonomische Druck auf Berlin ist gewaltig, weil die ganze Welt hier investieren will. Das hat gravierende Folgen für die Stadt und die Menschen hier, die ja in ihrer Mehrheit Mieter sind. Deswegen wurde die Kehrseite dieser Attraktivität Berlins in der Hauptstadt zum wichtigsten Thema der kommenden Jahre: die Wohnungspolitik.

Vorkaufsrecht wird ausgehebelt

Vor diesem Hintergrund entwickelt die Unternehmensgruppe Berlin Aspire ihr Geschäftsmodell für die Hauptstadt. Es ist ein Modell, das Mieter in Schrecken versetzt.

Berlin Aspire kauft Häuser vor allem in einkommensschwachen Lagen der Stadt, teilt die Häuser rasch auf und verkauft die einzelnen Wohnungen so schnell wie möglich und zumeist an israelische Kleinanleger. Die Firma bedient sich dabei auffälliger Vereinbarungen, wie Recherchen der Berliner Zeitung und des Rundfunks Berlin-Brandenburg nun erstmals offenlegen.

Es geht um Vereinbarungen, die in Israel mit den Kleinanlegern geschlossen werden und die diesen Ertragsgarantien von fünf Prozent versprechen. Doch in den deutschen Kaufverträgen, die von der Berliner Zeitung eingesehen wurden, fehlen diese Fünf-Prozent-Vereinbarungen. Es sind womöglich Nebenabsprachen, die Konsequenzen haben können. Denn der Kniff hilft dabei, in den uns bekannten Fällen das Vorkaufsrecht für Mieter auszuhebeln.

Wohnungen teils in schlechten Zuständen

Wie das funktioniert? Durch die Zusicherung einer fünfprozentigen Ertragssicherung für die Investoren verringert sich im Nachhinein der Kaufpreis für die Wohnungen. Wird den Altmietern diese Klausel vorenthalten, zahlen sie am Ende einen höheren Preis, wenn sie ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen. So wird das Vorkaufsrecht für Mieter zu einer teuren und unattraktiven Angelegenheit. Gleichzeitig sind Wohnungen, die von Reportern besichtigt wurden, teilweise in schlechten Zuständen.

Berlin Aspire entwickelte ein ausgetüfteltes System und baute ein Geflecht von Firmen auf, das neben dem Verkauf auch die Verwaltung, Finanzierungsberatung und Vermietung der Wohnungen für Anleger übernimmt. Die Gruppe steuert einen großen Teil der Verwertungskette. Hochoptimiert. Störfaktor in diesem Anlagemodell sind jedoch die Altmieter, die die Erträge drücken, wenn sie in den Wohnungen verbleiben.

Der letzte Bastion des deutschen Mieterschutzes

Es lohnt sich daher, solche Geschäftsmodelle genau unter die Lupe zu nehmen, um zu verstehen, was gegenwärtig in Berlin passiert, wenn abstrakt von Verdrängung die Rede ist. Diese Recherchen zeigen jetzt, wie die Sache im Detail funktioniert. Wie Verwerfungen entstehen, wenn das Recht auf Wohnen an der Logik von Renditeerwartungen zerschellt.

In Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg schnappen Berliner Behörden Investoren immer öfter Immobilien vor der Nase weg. Sie nutzen als letztes Mittel ebenfalls ihr Vorkaufsrecht. Werden Häuser in Wohneigentum aufgeteilt, muss auch Mietern die eigene Wohnung zum Kauf angeboten werden. So will es das Bürgerliche Gesetzbuch. Das Vorkaufsrecht der Mieter aber spielt in den Debatten bisher nicht immer eine große Rolle, dabei ist es eine der letzten Bastionen des deutschen Mieterschutzes.

Verschiedene Rechtssystem prallen aufeinander

Hemdsärmelig agieren manche Berliner Politiker und Politikerinnen, die nun Versäumnisse der Vergangenheit aufarbeiten müssen. Da soll plötzlich in großem Stil enteignet werden, was umso ungewohnter wirkt, weil viele Jahre vor allem das Gegenteil geschah: Bürgermeister und Senatoren taten fast alles, um möglichst jeden Investor in die Stadt zu locken. Mit dem Effekt, dass sich heute in Berlin Briefkastenfirmen nur so tummeln, deren Hintermänner in Panama oder Zypern verborgen bleiben. Niemand weiß heute, wem Berlin wirklich gehört.

Die Firmengruppe Berlin Aspire gehört zur Ado Holdings Ltd. Die hat ihren Sitz in Tel Aviv, es könnte aber auch ein Investor aus einem anderen Land sein. Das spielt keine Rolle. Was aber wichtig ist: In einer globalisierten Welt kollidieren mitunter die verschiedenen Rechtssysteme und -verständnisse und sie können von Experten gezielt gegeneinander ausgespielt werden. Besonders auf dem Wohnungsmarkt.

Umgehung des Zweckentfremdungsverbots

Denn Anleger aus der ganzen Welt investieren in Berliner Häuser. Es sind wohlhabende Russen, Chinesen, Amerikaner, auch Europäer, mitunter sind auch Diktatoren und Oligarchen unter ihnen.

Die Unternehmensgruppe nutzt die Unterschiede zwischen Deutschland und Israel auf dem Wohnungsmarkt und behält auch nach dem Verkauf der Wohnungen an die Anleger mit ihrem Portfolio noch die Kontrolle. In Israel ist Mieterschutz – wie in vielen anderen Ländern – kaum bekannt. In Deutschland soll er ungehemmte Renditeerwartungen auf dem Wohnungsmarkt bremsen. Aber auch hier schlängelt sich das Aspire-Modell durch. Denn die von Altmietern befreiten Wohnungen werden befristet und möbliert vermietet. So lassen sich das Zweckentfremdungsverbot umgehen und die Mieten vervielfachen; die Mietpreisbremse greift dann auch nicht mehr.

>>>>Hier geht es zum ersten Teil der Aspire-Story

>>>>Hier geht es zum zweiten Zeil der Berlin Aspire-Story

>>>>Hier geht es zum dritten Zeil der Berlin Aspire-Story

>>>>Hier geht es zum Hintergrundstück zum Wohnen auf Zeit - einem lukrativen Graubereich im Wohnungsmarkt

>>>>Hier geht es zum Interview mit der Grünenpolitikerin Katrin Schmidberger, die den Fall Aspire der Staatsanwaltschaft vorgelegt hat