In Berlin demonstrierten am 6. April 2019 mehr als zehntausend Menschen für bezahlbaren Wohnraum und gegen Verdrängung durch steigende Mieten. 
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BerlinAls Reiner Wild Ende 2009 im Alter von 55 Jahren zum neuen Chef des Berliner Mietervereins (BMV) gekürt wird, sagt er: „Ich bin voll Tatendrang.“ Was er damals, zu einer Zeit, in der der Wohnungsmarkt der Hauptstadt noch als entspannt gilt, nicht ahnen kann: Die zehn Jahre danach werden geprägt sein durch eine wachsende Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern. Und durch Rufe nach immer strengeren Gesetzen, um die Mieter vor überzogenen Forderungen der Vermieter zu schützen. Reiner Wild wird einer der Hauptakteure sein, die für die Rechte der Mieter streiten. Seine Gegner indes haben viele Gesichter.

Schon Anfang 2010 zeichnet sich ab, dass die Mieten in begehrten Wohnungen aus der Gründerzeit in Berlin steigen. In den Hochhaus-Siedlungen am Rande der Stadt sind die Mieten dagegen noch günstig. Wer in einem der teuren Wohngebiete lebt und weniger Miete bezahlen will, dem bleibt meist nichts anderes übrig, als in einen anderen Bezirk umzuziehen. „Die Mieter werden über die hohen Mieten zum Auszug gezwungen“, kritisiert Wild damals. Dies sei nicht hinzunehmen.

Der Mieterverein setzt sich dafür ein, dass die Mieten innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 Prozent statt um bis zu 20 Prozent erhöht werden dürfen. Ein paar Jahre später wird der Ruf gehört. Die schwarz-gelbe Bundesregierung ermöglicht es den Bundesländern, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt festzulegen, in denen die Mieterhöhungen auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt sind. Berlin macht davon im Jahr 2013 Gebrauch. „Kappungsgrenzenverordnung“ wird die Regelung genannt.

Verpasste Chance

Ein anderer Vorstoß des Mietervereins aus dem Jahr 2010 ist weniger erfolgreich – was sich im Nachhinein als fatal erweist. Im Januar 2010 wird bekannt, dass die privaten Eigentümer der ehemals landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft GSW ihre Anteile vorzeitig verkaufen wollen – sie bitten das Land Berlin um Zustimmung für einen Verkauf von mehr als 49 Prozent der Anteile bei einem möglichen Börsengang. Hintergrund: Das Land Berlin hatte im Jahr 2004 die GSW mit rund 65 000 Wohnungen für 405 Millionen Euro an ein Konsortium mit den amerikanischen Finanzinvestoren Cerberus und Goldman Sachs verkauft. Im Vertrag war vereinbart worden, dass die Eigentümer ihre Geschäftsanteile für mindestens zehn Jahre halten. Bis zu 49 Prozent der Anteile hätten die Eigentümer ohne Zustimmung des Landes Berlin verkaufen können. Für einen Verkauf von mehr als 49 Prozent ist aber bis 2014 eine Zustimmung notwendig.

Als Anfang 2010 die Verkaufsabsichten der Finanzinvestoren bekannt werden, fordert Reiner Wild vom Mieterverein sofort: „Das Land Berlin muss die Chance nutzen, die Finanzinvestoren loszuwerden und den öffentlichen Einfluss auf die GSW zu stärken.“ Optimal wäre es, wenn die noch bestehenden landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zusammen mit einer Bank die GSW übernähmen. Doch dazu kommt es nicht. Am Ende gibt der Senat grünes Licht für den Verkauf von mehr als 49 Prozent der Anteile und lässt sich das mit 30 Millionen Euro bezahlen. Nach dem Börsengang der GSW wird diese 2013 von der Deutsche Wohnen übernommen, die für einen strikten Miet- erhöhungskurs bekannt wird.

Wohnraum bleibt knapp

Im Januar 2019 ändert der Senat seine Meinung zum Rückkauf der GSW. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) erklärt nun, dass er so viele GSW-Wohnungen wie möglich zurückkaufen möchte. Monate später erwirbt zunächst die landeseigene Gewobag für 920 Millionen Euro fast 6 000 ehemalige GSW-Wohnungen, die zwischenzeitlich an die Ado Properties weiterverkauft worden waren. Am 13. Dezember schließlich vermeldet Müller den Kauf von 2142 Wohnungen der Deutsche Wohnen durch die Degewo. Kaufpreis: 358 Millionen Euro.

Zwischen 2009 und 2019 entwickelt sich Berlin zum heißesten Immobilienmarkt in Deutschland. Der Umsatz beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken verdreifacht sich. Die Gewinnerwartungen sind riesig. Das Problem: Anfangs entstehen kaum Wohnungen, obwohl immer mehr Menschen nach Berlin ziehen. Maren Kern, Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), erkennt das bereits frühzeitig.

Sie schlägt Ende 2010 Alarm: Die Stadt brauche Neubau, verkündet sie – und fordert den Senat zum Handeln auf. Doch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung lehnt Unterstützung ab. „Zurzeit halten wir eine Förderung des Wohnungsneubaus nicht für notwendig“, erklärt der Sprecher der damaligen Stadt- entwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD). Es gebe schließlich noch um die 100 000 leer stehende Wohnungen. Erst im Jahr 2014 nimmt die damalige rot-schwarze Regierung die Wohnungsbauförderung wieder auf – und steigt in den Bau von Sozialwohnungen ein. Da ist wertvolle Zeit verstrichen. Wohnraum bleibt knapp.

Zum 1. Juni 2015 führt Berlin als erstes Bundesland die Mietpreisbremse ein. Die Preisbremse sieht vor, dass Vermieter beim Abschluss neuer Verträge die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschreiten dürfen. So soll vermieden werden, dass Eigentümer bei einem Mieterwechsel Preisaufschläge von 20 oder 30 Prozent verlangen. Nach Informationen des Internetportals Immowelt von Ende Mai 2015 sind die Mieten für freie Wohnungen in Berlin in den vergangenen fünf Jahren um 45 Prozent gestiegen – von sechs auf neun Euro je Quadratmeter. „Das dokumentiert, wie notwendig die Mietpreisbremse ist“, sagt Reiner Wild.

Kritik an der Preisbremse

Schon Ende 2015 zeichnet sich jedoch ab, dass viele Vermieter gegen die Preisbremse verstoßen. Der Mieterverein fordert eine Verschärfung. Notwendig seien Strafen, wenn die Mietpreisbremse missachtet werde. Die gibt es zwar bis heute nicht. Doch immerhin ist jetzt von der GroKo eine Verschärfung der Mietpreisbremse geplant. Mieter sollen künftig zu viel gezahlte Miete rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre zurückverlangen dürfen.

Der Mieterverein belässt es nicht bei Forderungen nach mehr Mieterschutz. Er unterstützt auch die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“, die Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3 000 Wohnungen per Volksbegehren in Gemeineigentum überführen will – gegen eine Entschädigung.

Um Mieter in Berlin zu schützen, setzt sich Reiner Wild außerdem für den geplanten Mietendeckel ein, mit dem die Mieten für fünf Jahre eingefroren werden sollen. „Mietpreisbremse und Kappungsgrenze konnten den massiven Mietenanstieg nicht verhindern“, sagt er. „Deshalb ist ein Landesgesetz mit einer wirksamen Mietenkappung der richtige Weg.“

Wilds Kontrahenten aus der Immobilienwirtschaft reagieren auf den Vorstoß so, wie sie bereits auf die Mietpreisbremse reagiert haben. Mit dem Hinweis, die Regelung verstoße gegen die Verfassung – und der Warnung, dass sich Investoren vom Neubau zurückziehen. Mit beidem lagen die Vertreter der Wirtschaft bei der Mietpreisbremse falsch. Das Bundesverfassungsgericht stufte sie als verfassungskonform ein. Und in den Jahren nach dem Inkrafttreten stiegen die Fertigstellungszahlen von Wohnungen in Berlin stetig an.

Hoffnung für die Mieter

Für Reiner Wild, mittlerweile 65 Jahre alt, ist die Arbeit noch nicht getan. Er wird weitermachen. „Voraussichtlich noch gut zwei Jahre.“ Die 2020er-Jahre werden zumindest am Anfang für wohnungssuchende Mieter kaum Verbesserungen bringen, sagt er. Mieter müssten sich weiterhin auf lange Schlangen bei Besichtigungen gefasst machen.

„Was bislang in solchen Situationen üblich war – der massive Anstieg bei den Mieten neuer Verträge – wird aber hoffentlich mit dem Inkrafttreten des Mietendeckels der Vergangenheit angehören“, sagt Wild. Die vom Mieterverein begrüßten Eingriffe in den Markt würden auch zur Folge haben, dass die stark renditeorientierten Investoren nach anderen Anlageformen und Orten suchen. Diese „historische Chance“ müsse der Senat nutzen, um den gemeinwohlorientierten Anbietern Vorteile zu verschaffen, so Wild. Bis Mieter auf breiter Strecke davon profitieren, werde es jedoch noch viele Jahre dauern.