Obwohl viele Mietangebote in Großstädten über den zulässigen Obergrenzen liegen, hat die vor knapp vier Jahren eingeführte Mietpreisbremse zu einer Verlangsamung des Mietanstiegs geführt. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des Justizministeriums, die am Donnerstag präsentiert wurde. Studienautor Claus Michelsen bezifferte die dämpfende Wirkung auf den Anstieg der Mieten allerdings nur auf zwei bis vier Prozent.

Kommentar zur Mietpreisbremse: Der Staat muss schärfer durchgreifen

„Da, wo die Mietpreisbremse gilt, verlangsamt sich der Mietanstieg“, stellte Justizministerin Katarina Barley (SPD) dennoch fest. Sie kündigte an, die auf fünf Jahre angelegte Geltungsdauer der Mietpreisbremse über das Jahr 2020 hinaus um weitere fünf Jahre verlängern zu wollen. „Die Situation in den Städten ist nach wie vor angespannt“, sagte sie. „Teilweise dramatisch.“ Im Frühjahr solle ein Entwurf für die Verlängerung vorgelegt werden. Käme es nicht dazu, würde die Bremse beispielsweise in Berlin Ende Mai 2020 auslaufen – und damit jegliche Wirkung, selbst die geringste, verlieren. In der Hauptstadt war die Bremse zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. In anderen Städten war sie später eingeführt worden.

Kein Investitionshemmnis

Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten dürfen. So soll der Preisauftrieb bei der Wiedervermietung gebremst werden. Es gibt jedoch zahlreiche Ausnahmen. So gilt die Preisbremse nicht für Neubauten, die ab dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden, sowie für umfassend sanierte Wohnungen. Außerdem genießen bereits vom Vormieter gezahlte Mieten Bestandsschutz, selbst wenn sie nach heutigen Maßstäben zu hoch wären.

Neben der Verlängerung der Geltungsdauer der Preisbremse will Justizministerin Barley erreichen, dass Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse künftig zu viel kassierte Beträge bereits ab Beginn des Mietzeitraums zurückerstatten müssen – und nicht erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter eine überhöhte Miete rügt. Laut DIW-Studienautor Michelsen führt die bisherige Regelung zu einem „ökonomischen Anreiz zum Fehlverhalten“ bei den Vermietern. Das DIW empfiehlt deswegen, bei Verstößen die Rückerstattung der zu viel gezahlten Beträge ab Mietbeginn vorzusehen.

Entgegen mancher Befürchtungen ist die Mietpreisbremse laut DIW kein Investitionshemmnis. Modernisierungen hätten nicht abgenommen. Das DIW rät aber, die bisherigen Ausnahmen von der Mietpreisbremse beizubehalten. Sonst wäre zu befürchten, dass sich Investoren etwa vom Neubau zurückziehen.

Zugleich stellt das DIW fest, dass der Grund für die Einführung der Mietpreisbremse – der starke Mietanstieg und das begrenzte Angebot an verfügbaren Wohnungen – nicht weggefallen ist. Um es für die Mieter leichter zu machen, die Vorteile der Preisbremse zu nutzen, empfiehlt das DIW, künftig für noch mehr Transparenz zu sorgen. Etwa dadurch, dass schon in den Wohnungsinseraten über die ortsübliche Vergleichsmiete informiert wird. Außerdem solle der Vermieter auf mögliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse hinweisen, wenn er die zulässige Mietobergrenze überschreitet. Diese Forderung wurde bereits zwischenzeitlich zum 1. Januar im Rahmen der von der Koalition beschlossenen Mietrechtsänderung umgesetzt.

Änderung bei der Erarbeitung von Mietspiegeln geplant

Dass es sich für Mieter auszahlen kann, gegen überhöhte Mietforderungen vor Gericht vorzugehen, zeigen Zahlen des Justizministeriums, die am Donnerstag präsentiert wurden. In 91 untersuchten Verfahren haben danach in dreiviertel der Fälle die Mieter gesiegt. Im Durchschnitt hätten sie 167 Euro monatlich zu viel gezahlt, berichtete Barbara Leier aus dem Justizministerium. Die Preisspanne habe dabei zwischen 20 Euro und 650 Euro gelegen. Die meisten der untersuchten Fälle, die laut Ministerium jedoch nicht als repräsentativ eingestuft werden können, stammten aus Berlin.

Neben den Änderungen an der Mietpreisbremse will die Justizministerin an einer anderen Schraube drehen, um den Mietenanstieg zu regulieren. Bei der Erarbeitung von Mietspiegeln sollen künftig die Mietänderungen der vergangenen sechs Jahre berücksichtigt werden, kündigte die Ministerin an. Bisher fließen in den Mietspiegel nur die Mieten ein, die sich in den vergangenen vier Jahren geändert haben.

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete. Die geänderte Methodik führt dazu, dass sich für Vermieter die Spielräume für Mieterhöhungen in laufenden Verträgen verringern. Denn hier gilt, dass die Miete nur dann erhöht werden kann, wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist. Je niedriger die ortsübliche Miete ausfällt, umso weniger Miete können die Vermieter verlangen. Eine niedrigere ortsübliche Miete wirkt sich zugleich preisdämpfend auf den Abschluss neuer Mietverträge aus. Denn hier dürfen Vermieter die ortsübliche Miete nur um zehn Prozent überschreiten.

Die geplante Änderung bei der Erarbeitung von Mietspiegeln war beim Wohngipfel im September 2018 beschlossen worden. Darauf beruft sich Barley nun.