Das Haus an der Reichenberger Straße gehört seit den 90ern der Familie B. In mehreren Fällen erhielten Mieter Eigenbedarfskündigungen, aber nicht immer zogen die Angehörigen der Eigentümer auch ein.
Foto Markus Wächter

Berlin-KreuzbergEin blaustichiger Morgen Ende Oktober bricht an, als sich vor dem Eingang des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg eine Gruppe Menschen versammelt, es mögen 60 oder 70 sein, vielleicht mehr. In dem Prozess, der gleich im Saal A262 beginnt, soll über eine Räumungsklage verhandelt werden. Die Leute sind hier, um der Mieterin beizustehen. Die Frau lebt seit 34 Jahren mit ihrem Partner in der Reichenberger Straße 73, vierte Etage. Im Sommer 2018 erhielt sie die Kündigung, darin steht: Ihre Wohnung werde von der Cousine der Eigentümer „dringend benötigt“.

Der Fall zieht die Aufmerksamkeit von Nachbarn und Mieteraktivisten auf sich, weil der Name der Hausbesitzer nicht unbekannt ist: Die Familie B. tauchte schon mehrmals in Blogs von Mieterinitiativen auf, meist ging es um Kündigungen, fragwürdige Mieterhöhungen oder strittige Nebenkostenabrechnungen. Auch ist diese Mieterin nicht die Erste in dem Haus, bei der Eigenbedarf als Grund für eine Kündigung angeführt wird.

Die Menge drängt durch die Tür und schiebt sich die Treppe hoch. Der Verhandlungsraum ist klein, rotes Linoleum liegt auf dem Boden, vorne gibt es ein Pult für die Richterin, hinten zwei Bänke, auf denen zwei Dutzend Menschen Platz haben. Die Mieter, eine blonde Frau und ein Mann mit grauem Zopf, beide Mitte 50, sitzen still neben ihrem Anwalt an der Wand, die Menge der Zuschauer lässt sie klein und etwas verloren wirken.

Die Richterin sagt: „Die Beklagte ist seit 1985 Mieterin. Es handelt sich um eine 77,8 Quadratmeter große Wohnung. Eingetragene Eigentümer sind die Kinder der Kläger.“ Die Kläger,   also das Ehepaar B., fordern, dass die Mieterin die Wohnung räumt. Deshalb sitzt sie jetzt hier. Die Richterin sagt: Die Begründung des Eigenbedarfs sei knapp ausgefallen. „Da kann man drüber streiten, ob das ausreichend ist.“

In der Kündigung steht: Die Wohnung werde von der Tochter des Bruders von Frau B. benötigt, weil sie „im Privathaus der Nießbrauchberechtigten mit ihrem Vater lebt“. Es liege auf der Hand, dass die junge Frau nicht mehr „im Privathaus ihrer Tante und ihres Onkels wohnen kann“.

Die Richterin fragt, ob die Parteien sich einigen wollen, mit einem Vergleich oder einer Abfindung. Aber das geht nicht. Die Mieterin will in der Wohnung bleiben. Die Kläger wollen, dass sie auszieht. „Dann muss ich aufnehmen, dass die Güteverhandlung gescheitert ist.“ Nach 15 Minuten endet die Sitzung.

Der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund

Der Fall wirft ein Licht in einen Bereich, der sonst als großes Dunkelfeld gilt: Wie oft in Berlin auf Eigenbedarf geklagt wird, weiß niemand. Mietrechtsaktivisten und Anwälte haben den Eindruck, dass die Fälle zunehmen. Zahlen dazu gibt es nicht, aber   Anhaltspunkte, etwa die Statistiken der DMB Rechtsschutz, bei der die Mitglieder des Deutschen Mieterbundes versichert sind. Demnach ging es 2017 in 5,9 Prozent aller Mietrechtsprozesse der DMB Rechtsschutz um Eigenbedarf; 2014 waren es 4,2 Prozent.

Dem Mieterbund zufolge ist Eigenbedarf den „bekannteste und häufigste“ Kündigungsgrund für Vermieter. Ulrich Ropertz, der Geschäftsführer, will sich nicht festlegen, ob die Zahlen steigen: „Gefühlt würde ich sagen ja, weil enge Wohnungsmärkte immer zu einem Anstieg von Eigenbedarfskündigungen führen, entweder, weil der Vermieter tatsächlich eine Wohnung für seinen Sohn oder seine Tochter benötigt oder weil Eigenbedarf eine vermeintlich legale Art und Weise ist, Mieter loszuwerden und die Wohnung teurer neu zu vermieten.“

Der Fall in der Reichenberger Straße 73 zeigt auf, wie kompliziert und schwer durchschaubar die rechtlichen Konflikte sein können. Die Berliner Zeitung hat mehrfach mit verschiedenen Mietern des Hauses gesprochen. Keiner von ihnen will mit Namen zitiert werden. Die Leute haben Angst. Ein Vermieter darf einem Mieter kündigen, wenn das „Vertrauensverhältnis erschüttert“ ist.  

Ein Notar und Anwalt mit Kanzlei in Steglitz

Ernst B. ist Notar und Anwalt mit Kanzlei in Steglitz, Mitglied im CDU-Kreisverband Steglitz-Zehlendorf, den CDU-Landesverband berät er in juristischen Fragen. Zu dem Prozess will er nicht viel sagen: „Ob die Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, entscheidet das Gericht.“ Möglicherweise sei das Kündigungsschreiben zu kurz geraten, weshalb seine Anwältin diese mit längerem Schreiben wiederholt habe.

Der Familie gehören Häuser in Dahlem, Zehlendorf, Prenzlauer Berg, Neukölln, aus Unterlagen der Grundbuchämter ergeben sich mehr als 20 Immobilien. Bei den meisten stehen nicht die Eheleute B. als Eigentümer im Grundbuch, sondern die vier Kinder, während sich das Paar ein Nießbrauchrecht hat eintragen lassen.

Das ist üblich, wenn eine Immobilie verschenkt wird und nicht der neue Eigentümer, sondern der Nießbrauchberechtigte über das Gebäude und dessen Erträge verfügen soll. Nach Ansicht von Christoph Trautvetter, Public Policy Experte beim Netzwerk Steuergerechtigkeit, handelt es sich oft um einen Weg, legal Steuern zu sparen: Alle zehn Jahre hat jeder Elternteil pro Kind einen Steuerfreibetrag von 400.000 Euro.

Zugleich stelle das Nießbrauchrecht sicher, dass die Eltern trotzdem weiter über die Immobilie bestimmen können: „Sie verschenken die Wohnungen, aber behalten die Kontrolle.“

Trautvetter arbeitet an einer Studie über die Eigentumsverhältnisse in Berlin und hat sich auch mit der Familie B. befasst; er schätzt den Immobilienbesitz der Familie auf über 100 Millionen Euro. Heikel beim Thema Eigenbedarf sei, dass niemand kontrolliert, ob am Ende ein Angehöriger einzieht, sagt er.

Der Fall zeigt, wie das Eigenbedarfs-Kündigungsrecht missbraucht oder zumindest gegen den Sinn des Gesetzes ausgenutzt werden kann

Christoph Trautvetter

Im Fall Reichenberger Straße 73 liegen der Berliner Zeitung Unterlagen vor, die zeigen, dass es dort bereits mindestens vier Kündigungen gab, bei denen als Grund Eigenbedarf angeführt wurde. In keiner der Wohnungen lebt heute ein Mitglied der Familie. „Der Fall zeigt eindeutig, wie das Eigenbedarfskündigungsrecht missbraucht oder zumindest gegen den Sinn des Gesetzes ausgenutzt werden kann“, sagt Trautvetter.

Generell zeichne sich ab, dass Vermieter angesichts des zunehmend regulierten Mietmarkts versuchen, Schlupflöcher zu finden. „Wir haben jetzt in Berlin den Mietendeckel und weitere rechtliche Einschränkungen“, sagt er. „Das erhöht den Anreiz, als letzte Profitmöglichkeit zu sagen: Wir teilen das Haus auf, verkaufen die Wohnungen, und der neue Eigentümer darf auf Eigenbedarf kündigen.“

Es ist noch warm an diesem Nachmittag im Herbst, einer der letzten schönen Tage. Vor der Reichenberger Straße 73 stehen etwa 100 Menschen, Nachbarn, Verbündete, Alte, Junge.

Die Gruppe „Eigenbedarf kennt keine Kündigung“ hat zu der Kundgebung aufgerufen, um die Mieterin in ihrem Rechtsstreit zu unterstützen. Als die Reden gehalten sind, stellen sich vier Frauen in bunten Perücken vor die Menge. Zur Melodie von „Bruder Jakob“ singen sie: „Mieter*innen, Mieter*innen, schlaft ihr noch? Hört ihr nicht die Drohung? Sie woll’n eure Wohnung.“

Die Gerichte erkennen Eigenbedarfskündigungen nur an, wenn wenn dieser tatsächlich besteht.

Ernst B., Vermieter

Gut möglich, dass die Nichte von Ernst B. tatsächlich dringend eine Wohnung benötigt. Aber viele hier sind skeptisch. Keiner hier fühlt sich noch sicher in dem Haus. Es ist zu viel geschehen, viele Altmieter sind nun nicht mehr da. Ein Mann sagt: „Je länger das hier so weitergeht, umso mehr gucken wir: Wo könnten wir hinziehen? Was sind Alternativen? Aber es gibt keine, und umso größer ist die Bereitschaft, sich zu wehren.“

Ernst B. weist die Vorwürfe zurück: „Die Gerichte erkennen Eigenbedarfskündigungen nur an, wenn dieser tatsächlich besteht und gegebenenfalls nachgewiesen wird“, schreibt er. Aber der aktuelle Fall wirft Fragen auf: In einem Schriftsatz vom 12. September 2019 verweist der Anwalt der Mieterin darauf, dass im November 2018 eine andere Wohnung im Haus frei wurde, „direkt über der Beklagten mit identischem Grundriss“. Es wäre durchaus möglich gewesen, die Nichte dort unterzubringen. „Da sie dies nicht getan, sondern die Wohnung anderweitig vermietet haben, ist ihr Räumungsbegehren in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung rechtsmissbräuchlich.“

B. sagt, dass in den Fällen, wo die Gerichte Eigenbedarf anerkannt haben, dieser auch umgesetzt wurde. Aber es gab mehrere Kündigungen in dem Haus, bei denen die Sache so klar nicht ist.

Erst die arabische Familie, dann die alleinerziende Mutter

Angefangen hatte es mit der arabischen Familie, die im Dachgeschoss des Hinterhauses wohnte. 2008 erhielt diese eine Kündigung, darin stand: „Unsere Mandanten machen für ihre vier Kinder Eigenbedarf an der von Ihnen bewohnten Fünf-Zimmer-Wohnung geltend.“ Die Kinder beabsichtigten, dort gemeinsam zu wohnen. Beide Seiten einigen sich im Juli 2010 auf einen Vergleich. Zum 31.03.2011 sollte die Familie die Wohnung räumen.

Die Kinder der Familie B. zogen aber nicht ein, jedenfalls nicht alle vier. Ernst B. sagt, die Mieter hätten die Wohnung erst im Oktober 2011 geräumt, und wegen des „langen Zeitablaufs“ sei letztlich nur die eine seiner Töchter eingezogen, die drei Jahre lang dort lebte: „Damit ist der Eigenbedarf erfüllt worden.“

Als nächstes war eine allein erziehende Mutter an der Reihe, die mit ihren beiden Kindern im Dachgeschoss des Vorderhauses lebte. Die Kündigung ist auf den 2. August 2010 datiert: „Zur Begründung teilen wir Ihnen mit, dass wir den Eigenbedarf für unseren ältesten Sohn und seine Familie an der von Ihnen bewohnten 5-Zimmerwohnung geltend machen.“ Aber der Fall war kompliziert, es kamen noch Mietrückstände hinzu.

B. teilt mit, dass es sich hierbei nicht um einen Fall von Eigenbedarf handelte, was im Widerspruch zu dem Kündigungsschreiben steht. Fest steht nur, dass auch die Mieterin letztlich einem Vergleich zustimmte und im Sommer 2012 auszog. Wenig später erscheint die Wohnung auf dem Portal immonet.de: „Lichtdurchflutetes Atelier (Dachgeschoss-Maisonette) mit Terrasse“, Erstbezug nach Sanierung, frei ab 1.12.2012.

Der Zermürbungsfaktor

Fast zeitgleich mit der Mieterin erhielt auch die WG im Dachgeschoss des Hinterhauses im August 2010 eine Kündigung: „Zur Begründung teilen wir Ihnen mit, dass wir den Eigenbedarf für den jüngeren Bruder von Frau B. und seine beiden minderjährigen Kinder geltend machen.“ Die Klage kam vor Gericht nicht durch: Die WG hatte ihren Mietvertrag mit einer früheren Verwaltungsfirma abgeschlossen, also ist das Ehepaar B. offiziell nicht Vermieter und kann nicht kündigen.

Eine Frau, die früher einmal in der Reichenberger Straße 73 lebte, sitzt am Esstisch beim Tee; sie lebt jetzt woanders. Sie denkt nicht mehr gerne an ihre letzten Monate in dem Haus zurück. Der Rechtsstreit setzt ihr zu, bis heute. Zuerst habe der ständige Ärger einen neuen Zusammenhalt in dem Haus erzeugt. „Das Klima hat dazu geführt, dass wir Mieter uns viel mehr ausgetauscht haben“, sagt sie. „Wir wollten solidarisch sein. Wir haben uns ohne Ende schlau gemacht und ohne Ende die Nerven aufgerieben.“

Anfangs war sie bereit, sich zu wehren. Dann zog sich der Rechtsstreit hin, irgendwann war ihre Energie erschöpft.   „Dieser Zermürbungsfaktor“, sagt sie, „das ist der Grund, warum ich gesagt habe: Ich höre auf.“

Wie die aktuelle Klage gegen die Mieterin ausgeht, ist noch offen. Ihr Anwalt Cornelius Krakau sitzt in seiner Kanzlei in Schöneberg und blättert in seinen Akten. Anfang Januar wird der Fall erneut vor Gericht verhandelt. Krakau will erreichen, dass die Klage zurückgewiesen wird. Er ist auf Mietrecht spezialisiert und hat öfter mit dem Thema Eigenbedarf zu tun: „Ständig wäre zu viel gesagt, aber für mich ist das ein Standardfall, wobei strittig ist, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht oder nur vorgeschoben ist.“

Bewusste Täuschung ist schwer nachweisbar

Wenn die Nichte die Wohnung wirklich braucht, sagt er, wäre dies ein klassischer Eigenbedarfs-Fall. Wenn. Der Anwalt zweifelt daran. Aber bewusste Täuschung sei schwer nachweisbar, sagt er, letztlich wird das Gericht entscheiden müssen. Falls die Vermieter den Eigenbedarf plausibel machen, sieht es schlecht aus für seine Mandantin: Nur in Härtefällen können Gerichte Mieter bei Eigenbedarf schützen. Ein Härtefall liegt aber nicht vor. Die Mieterin ist weder alt noch krank.

Die Sache wird sich vermutlich noch über Monate hinziehen, sie kann so oder so ausgehen. Anderswo erlitt das Ehepaar B. vor ein paar Monaten eine Niederlage: Am 20. Februar wies das Amtsgericht Köpenick eine Räumungsklage von Frau B. gegen eine Mieterin in einem Haus am Ekhofplatz zurück. In der Urteilsbegründung heißt es: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.“

Zum einen habe sie den Eigenbedarf nicht ausreichend begründet. Außerdem stellte das Gericht fest, dass es in diesem Haus eine andere Wohnung gab, die bis Februar 2019 leer stand. „Einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund dafür, warum die Wohnung im 1. OG rechts den Eigenbedarf nicht befriedigte, hat die insoweit darlegungspflichtige Klägerin trotz des richterlichen Hinweises nicht vorgetragen.“