Die Freude ist groß: Aranka Barfuss muss nicht ausziehen.
Foto: Berliner Zeitung/Sabeth Stickforth

Berlin-WilmersdorfAranka Barfuss ist erleichtert. „Ich freue mich, dass mein lebenslanges Wohnrecht jetzt gesichert ist“, sagt die 60-jährige Mieterin aus der Cunostraße in Wilmersdorf. „Das ist ein sehr gutes Gefühl.“

Der Grund: Das Landgericht hat entschieden, dass der Vermieter Aranka Barfuss nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Eine beim Verkauf ihrer Wohnung vereinbarte Klausel, nach der die Mieter dauerhaft vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sein sollten, gelte auch dann, wenn diese nur zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich fixiert wurde, nicht aber vom Mieter selbst mit unterzeichnet worden ist. Es handele sich „um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter“, so das Landgericht (64 S   220/18).

Urteil stärkt Rechte der Mieter 

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern ehemals landeseigener Wohnungen. Tausende Unterkünfte wurden mit ähnlichen Schutzklauseln verkauft. Ursprünglicher Vermieter von Aranka Barfuss war die städtische Bewoge, die später in der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) aufging. Im Jahr 2004 verkaufte eine WBM-Tochter den Wohnblock an der Cunostraße an einen privaten Geschäftsmann.

Im Kaufvertrag wurde festgeschrieben, dass der Erwerber „für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse“ auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs verzichtet. Auch Kündigungen wegen der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung sowie Luxusmodernisierungen sollten nicht möglich sein. Für den Fall eines Weiterverkaufs sollten die Mieterschutzklauseln an die Erwerber weitergegeben werden.

Recht

Mieter in vielen landeseigenen Wohnungen in Berlin sollten nach der Privatisierung ihrer Häuser einen umfassenden Schutz genießen, um weiter unbesorgt in ihren vier Wänden leben zu können. In vielen Kaufverträgen wurde deswegen unter anderem festgeschrieben, dass der Erwerber „für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse“ auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs verzichtet. Vermieter versuchen trotzdem immer wieder, Mieter per Eigenbedarfskündigung vor die Tür zu setzen. Die Rechtsprechung zugunsten der Mieter verfestigt sich seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2018.

Zwar wurde beim Weiterverkauf von Aranka Barfuss’ Wohnung die Mieterschutzklausel anfangs noch in den Verträgen weitergegeben, doch später nicht mehr. Im Kaufvertrag mit dem jetzigen Vermieter steht nur noch, dieser sei darüber informiert worden, „dass die Voreigentümer“ zugunsten des jeweiligen Mieters auf Kündigungen sowie sogenannte Luxusmodernisierungen verzichtet haben. Der Vermieter argumentierte vor Gericht, dass die Regelungen aus dem Kaufvertrag nicht zum wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geführt habe. Ein dauerhafter Verzicht bedürfe der Schriftform zwischen den Beteiligten. Der Eigentümer beanspruchte die Wohnung für seinen Vater. Der Anwalt von Aranka Barfuss hielt dagegen, dass sich der Mieterschutz aus dem Kaufvertrag von 2004 ergebe.

Landgericht übernimmt Entscheidungsgründe der Vorinstanz

Schon in erster Instanz bekam Aranka Barfuss Recht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht verlangen kann. Die Eigenbedarfskündigung sei durch den im ersten Kaufvertrag von 2004 vereinbarten Schutz „wirksam ausgeschlossen“. Auf eine Übertragung der Verpflichtung auf den neuen Erwerber durch nachfolgende Kaufverträge komme es nicht an.

Das Landgericht erklärte, dass es sich die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts zu eigen mache. Die Vereinbarung zugunsten des Mieterschutzes sei „auch ohne ausdrückliche Annahmeerklärung“ der Mieterin wirksam geworden. Die Richter verweisen rein „vorsorglich“ darauf, dass bereits der Mietvertrag Aranka Barfuss’ aus dem Jahre 1993 das Kündigungsrecht des Vermieters erheblich beschränke. Danach sei eine Kündigung nur „in besonderen Ausnahmefällen“ möglich. Dem Mieter werde also ein „erhöhter Bestandsschutz eingeräumt“. Ein „gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs“ sei für eine Kündigung nicht ausreichend. Dass ein „besonderer Ausnahmefall“ vorläge, habe der Eigentümer im vorliegenden Fall nicht dargelegt.

Das Landgericht verweist in seiner Entscheidung zudem auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14. November 2018. Darin entschieden die Richter, dass sich die Mieter eines ehemals städtischen Hauses in Bochum nach dem Verkauf der Immobilie auf eine Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag berufen können. Der BGH argumentierte, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht um einen Vertrag zugunsten Dritter handelt, der dem Mieter eigene Rechte gegenüber dem Käufer einräumt – und die Kündigung ausschließt.

Der Sieg vor dem Landgericht hat sich für Aranka Barfuss nicht nachteilig ausgewirkt. „Das Verhältnis zu meinem Vermieter ist jetzt sogar besser als vorher“, sagt sie. „Er ist ein guter Verlierer.“