Berlin - Die Corona-Pandemie führt nicht zu sinkenden Preisen bei Wohneigentum, hat aber einen Einbruch bei den Verkaufszahlen von Büro- und Geschäftshäusern zur Folge. Das geht aus dem vorläufigen Bericht zum Berliner Immobilienmarkt 2020 hervor, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Dienstag präsentierte. Die Preise für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin sind danach um neun Prozent gestiegen - von 3965 Euro im Jahr 2019 auf 4345 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2020. Eigentumswohnungen verteuerten sich beim Erstverkauf um zwei Prozent: von durchschnittlich 6080 Euro auf 6190 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Der Bericht des Gutachterausschusses beruht auf den abgeschlossenen Kaufverträgen im vergangenen Jahr und bildet damit die Marktentwicklung im Gegensatz zu vielen anderen Studien besonders realitätsnah ab. Die Zahl der Verkäufe auf dem Berliner Immobilienmarkt ging dem Bericht zufolge im vergangenen Jahr um elf Prozent auf 23.681 Transaktionen zurück. Ein Grund dafür ist, dass die Zahl der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern um 31 Prozent sank. Der Geldumsatz verringerte sich von knapp 21,5 Milliarden Euro im Jahr 2019 auf 18,2 Milliarden Euro im Jahr 2020 – ein Minus von 15 Prozent. Der Mietendeckel hat sich laut dem Bericht kaum auf die Verkäufe ausgewirkt. Das mittlere Kaufpreisniveau für Wohn- und Geschäftshäuser ist dem Bericht zufolge um rund neun Prozent gesunken.

Entgegen dem allgemeinen Trend verzeichnet laut Gutachterausschuss nur der Verkauf von Grundstücken zur Einfamilienhaus-Bebauung eine signifikante Steigerung von zehn Prozent. Die Zahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern in Berlin ist indes um fünf Prozent zurückgegangen. Grund dafür dürfte jedoch eher ein knappes Angebot als mangelnde Nachfrage sein. Darauf deutet der Preisanstieg von durchschnittlich sieben Prozent im gesamten Segment hin, also bei neu errichteten und älteren Ein- und Zweifamilienhäusern.

Weniger Eigentumswohnungen verkauft

Interessant ist die Entwicklung beim Verkauf von Eigentumswohnungen. Obwohl Internetportale ein wachsendes Angebot an Eigentumswohnungen für Berlin registrieren, hat sich die Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen nicht erhöht. Im Gegenteil. Sie ist dem Bericht des Gutachterausschusses zufolge sogar gesunken: von 16.194 im Jahr 2019 auf 15.172 im Jahr 2020 – das entspricht einem Minus von sechs Prozent.

Die zurückhaltende Marktentwicklung im vergangenen Jahr hat dazu geführt, dass der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte in Berlin, die die Grundlage der Grundstückspreise sind, weitgehend unverändert gelassen hat. Der Preisauftrieb wurde also gestoppt. Nur die Bodenrichtwerte für Bauland zur Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern wurden angehoben – die unteren Wertniveaus um bis zu 20 Prozent, die oberen um bis zu zehn Prozent. Bodenrichtwerte ab 2000 Euro pro Quadratmeter blieben unverändert. Am teuersten sind Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in Grunewald und Dahlem mit rund 2900 Euro je Quadratmeter. Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser kosten mit rund 9000 Euro je Quadratmeter südlich der Torstraße in Mitte am meisten.

Mieterverein: Druck auf Mietpreise sinkt zumindest etwas

Der Berliner Mieterverein (BMV) beurteilt die Preisentwicklung positiv. Nach „Jahren lebhaften Geschehens und immenser Preissteigerungen bei Immobilien und Grundstücken, die erheblichen Anteil auch am Mietenanstieg hatten“, sei es auf dem Immobilienmarkt 2020 zu einer „teilweisen Beruhigung gekommen“, so BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Eine positive Wirkung aus Mietersicht dürfte der Mietendeckel beim Handel mit Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern haben“, so Wild. Hier seien die Kaufpreise nach Jahren massiven Anstiegs erstmals wieder unter das Niveau von 2018 gesunken. Damit sinke der Druck auf die Mietpreise „zumindest etwas“. 

Doch die Freude ist womöglich verfrüht. Die Hypovereinsbank kommt jedenfalls in einem am Dienstag vorgestellten Bericht zu dem Schluss, dass sich das Geschehen auf dem Berliner Immobilienmarkt „ungeachtet des zweiten Lockdowns normalisiert“. Die Preisentwicklung knüpfe „mittlerweile an die vorherige Situation an“, sagt Rene Babinsky, Regionalbereichsleiter Ost der Bank. In fast allen Segmenten gehe der „Trend ungebremst nach oben“. Neubaupreise für Eigentumswohnungen würden sich in sehr guten Lagen auf 8000 bis 14.000 Euro je Quadratmeter belaufen, berichtet Ronald Mayer, Gutachter für Immobilienbewertung bei der Hypovereinsbank – zum Beispiel am Tacheles in der Friedrichstraße in Mitte. In einem kleinen Luxussegment würden sogar Quadratmeterpreise von 18.000 bis 23.000 Euro aufgerufen, etwa am Potsdamer Platz. Günstiger seien Eigentumswohnungen in einfachen Lagen am Stadtrand, wo der Quadratmeter Wohnfläche für 3500 bis 5500 Euro zu haben sei. Zum Beispiel in Hellersdorf, Marzahn, Rudow und Spandau.