Berlin - Gerade erst wurde der neue Berliner Mietspiegel präsentiert, doch wenn es nach einem Professor aus Regensburg geht, ist das Werk nichts wert. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, hält den Berliner Mietspiegel 2021 jedenfalls für nicht anwendbar. Grund: Der neue Mietspiegel ist nach Ansicht des Experten eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Nach geltendem Recht sei aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Die Folgen für Mieter wie für Vermieter seien gravierend.

Da die Gültigkeit des alten Mietspiegels 2019 auslaufe, sei Berlin von Donnerstag, dem 13. Mai 2021 an, ohne gültigen Mietspiegel, so Sebastian. Das habe weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten ab Donnerstag auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen“, sagt Sebastian. „Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Deutliche Preissprünge bei Vermietungen möglich

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen. Denn wahrscheinlich seien die Berliner Mieter diese Woche auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur sei Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere“, warnt Sebastian. „Dazu ist auch noch fraglich, ob die Regelung ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist.“ Der Mieterschutz sei in Berlin somit ab Donnerstag stark eingeschränkt.

„Das wäre vermeidbar gewesen“, argumentiert Sebastian. Zu alledem habe das Anerkennungsverfahren des Mietspiegels 2021 wohl auch noch einen wesentlichen Formfehler. In den einschlägigen Mietrechtskommentaren werde seit langem davon ausgegangen, dass die Anerkennung nur durch die kommunale Volksvertretung erfolgen könne. Ein entsprechender Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses fehle aber. „In der aktuellen Lage besteht dringender Handlungsbedarf“, meint Sebastian. „Plan B zum gescheiterten Mietendeckel war der Mietspiegel 2021. Einen Plan C hat der Senat nicht.“

Verhandlungen über neuen Mietspiegel empfohlen

Es sei zu erwarten, dass der Senat erst dann wieder aktiv werde, wenn der aktuelle Mietspiegel 2021 vor Gericht gekippt werde. Bis dahin werde es in der unklaren Rechtslage eine Reihe von Rechtsstreitigkeiten geben. So weit sollten es Mieter- und Vermietervereine im Interesse ihrer Mitglieder nicht kommen lassen. Mieter- und Vermieterorganisationen sollten sich zusammensetzen und gemeinsam einen einfachen Mietspiegel für Berlin erstellen, rät Sebastian. Das sei – guten Willen der Parteien vorausgesetzt – in wenigen Wochen machbar.

Bisher ging es in der Auseinandersetzung um den Berliner Mietspiegel meist um die Frage, ob er als qualifizierter Mietspiegel anzusehen ist oder nur als einfacher Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Methoden erstellt werden und hat einen höheren Wert. Wollen Vermieter die Miete mit anderen Begründungsmitteln erhöhen, etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen, müssen sie bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels dessen Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete mit anführen. Das führt dazu, so zumindest die Theorie, dass die Vermieter in der Regel gleich auf die meist niedrigeren Werte des qualifizierten Mietspiegels zurückgreifen.

Senatsverwaltung weist Vorwürfe zurück

„Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner“, kritisiert Steffen Sebastian. „Dies sollte zumindest zum gründlichen Nachdenken anregen. Es ist ja schließlich nicht die Schuld der Kläger, wenn die Berliner Mietspiegel wiederholt einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.“ Ein einfacher Mietspiegel biete Mietern und Vermietern zwar einen deutlich geringeren Rechtsschutz. Jedoch schütze ein einfacher Mietspiegel immer noch besser als gar keiner.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen weist die Kritik zurück. Sebastian sei weder Teil der Arbeitsgruppe, die den Berliner Mietspiegel erarbeitet habe, noch zitiere er Urteile. Er stütze sich lediglich auf „Rechtsmeinungen aus der Literatur“, so Behördensprecherin Katrin Dietl. „Streitigkeiten um den Mietspiegel werden aber vor Gericht entschieden und nicht in juristischen Aufsätzen.“ Der Mietspiegel könne „nicht als Ganzes“ vor Gericht angegriffen und damit auch nicht gekippt werden. Dies könne nur im Rahmen einer Prüfung bei einem konkreten Mieterhöhungsverlangen geschehen, wenn dort als Argument die Qualität des Mietspiegels in Zweifel gezogen werde.

„Wir widersprechen zudem entschieden dem Vorwurf, dass es sich beim Berliner Mietspiegel nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt“, sagt Katrin Dietl. So hätten sich im Übrigen ja auch die Vermieterverbände BBU und BFW geäußert, die Teil der Mietspiegelarbeitsgruppe sind. Die beiden Verbände hatten den Mietspiegel zwar nicht unterschrieben, aber dennoch erklärt, dass der Berliner Mietspiegel 2021 „im rechtlichen Sinne qualifiziert“ sei. Zugleich empfahlen die Verbände den Mietspiegel ihren „Mitgliedsunternehmen uneingeschränkt als Grundlage für die Gestaltung ihrer Mieten“. Mietspiegel seien „unverzichtbar, weil sie für mehr Rechtsfrieden für Mieter und für Vermieter sorgen.“ Die Deutsche Wohnen, größter privater Vermieter in Berlin, hatte ebenfalls erklärt, sich an den Mietspiegel zu halten.

Mieterverein unterstützt ausgehandelten Mietspiegel

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärte, der Mietspiegel 2019 sei im Sinne und in der Logik des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Neuerhebung und könne daher einmal fortgeschrieben werden. Die für qualifizierte Mietspiegel erforderliche Neuerstellung nach vier Jahren greife beim Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Sie sei nicht erforderlich, da für den Mietspiegel 2019 alle knapp 11.000 eingeflossenen Mieten neu bei Mietern beziehungsweise Vermietern erhoben worden seien – und nicht mit einem Prozentsatz fortgeschrieben wurden. Die Mieten spiegelten damit die damalige Situation wider; darauf aufbauend sei die Erstellung eines Berliner Index-Mietspiegels 2021 als qualifizierter Mietspiegel möglich.

Der Mietspiegel trete, wie in der Vergangenheit, mit seiner Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft. In einem Stadtstaat wie Berlin gehöre es zum üblichen Verwaltungshandeln der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, solche „Anerkennungsakte“ wie den des Mietspiegels in eigener Ressortzuständigkeit durchzuführen. Aus kommunalrechtlicher Sicht sei es nicht erforderlich, einen Beschluss durch das Abgeordnetenhaus herbeizuführen.

Der Berliner Mieterverein (BMV) sieht es ähnlich: „Die Äußerungen von Professor Sebastian sollen offenbar für Verunsicherung sorgen und werden am Ende vor allem Vermieter animieren, wie schon in den vergangen Jahren, Mieten oberhalb der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Das Gerangel um die Mietspiegel zeige einmal mehr, dass eine öffentlich-rechtliche Preisregulierung einen besseren Schutz bieten würde.

Richtig sei, dass schon der Mietspiegel 2019  die Fortschreibung des Mietspiegels 2017 gewesen sei. „Allerdings hat aus unserer Sicht der Mietspiegel 2019 mit seiner umfassenden Befragung von Mietern und Vermietern die Qualität eines neuen Mietspiegels“, so Wild. Auf eine Indexfortschreibung sei in Berlin bisher verzichtet worden, anders als es die meisten anderen Kommunen tun. „Die Berliner Fortschreibungsmietspiegel haben also, anders als uns Professor Sebastian weismachen will, eine deutlich bessere Qualität als anderswo.“