Berlin - Rathaus Pankow, Haupteingang. Über eine Freitreppe führen verwinkelte Gänge in ein Nebengebäude. In einem kleinen Büro im Untergeschoss sitzt Peter Weber, 51. Hauptberuflich beschäftigt sich der Verwaltungsjurist aus dem Wohnungsamt mit dem Wohnraumschutz. Dazu gehört der Kampf gegen Wohnungsleerstand oder illegale Ferienwohnungen. Vor mehr als einem Jahr ließ ihm jedoch ein anderes Thema keine Ruhe: Die wiederholte Aussage des Senats, dass das Land Berlin bereits alles, was möglich sei, getan habe, um die rasant steigenden Mietpreise zu bremsen. Und dass ein besserer Mieterschutz nur mit Hilfe des Bundes erreichbar sei.

„Immer wenn ich sowas gelesen habe, habe ich gedacht, das scheint mir zu kurz gedacht“, sagt Weber. Er stieg schließlich selbst ins Thema ein und kam in einem Aufsatz für die Juristen Zeitung zu dem Schluss, dass Berlin mit einem eigenen Landesrecht Einfluss auf die Mietpreisentwicklung nehmen könne. Siebeneinhalb Monate später beschloss der Senat am 18. Juni dieses Jahres, einen Mietendeckel einzuführen. Danach sollen die Mieten für fünf Jahre eingefroren werden. Außerdem ist die Einführung von Mietobergrenzen geplant. Zwar hat der Senat bisher nur ein Eckpunkte-Papier zum Mietendeckel beschlossen, der Gesetzentwurf steht also noch aus, aber schon jetzt ist klar: Ohne Peter Weber wäre es nie so weit gekommen.

Hehre Ziele

Bei einem Treffen in seinem Büro schildert er, was ihn antreibt und was aus seiner Sicht noch weit notwendiger ist. „Ich habe einen ausgeprägten Gerechtigkeitssinn“, sagt der Jurist. Als Interessenvertreter von Mietern will er sich nicht sehen. „Mich stört eher die einseitige Bedienung von Vermieter- und Eigentümerinteressen“, sagt der 51-Jährige. „Ehrenhaft leben, niemanden schädigen, jedem das Seine gewähren – das ist die klassische Definition der Gerechtigkeitsidee“, sagt Weber. Das geltende Recht sollte versuchen, dieser Idee möglichst nahe zu kommen und zur Wirksamkeit zu verhelfen. „Wenn man sich das zum Maßstab nimmt, stört es schon, wenn eine gesellschaftliche Gruppe pochend auf ihr Privateigentum an Grund und Boden meint, ihre Interessen ohne Rücksicht auf die Allgemeinheit durchsetzen zu dürfen“, sagt er.

Dabei sei dies aus der Verfassung nicht abzuleiten. In Zeiten von Wohnraummangel könne der Gesetzgeber etwa verbieten, Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken zu verwenden – unabhängig davon, was Vermieter wollen oder vereinbart haben. So sei es auch sonst im Mietrecht. Es gebe keinen Anspruch darauf, bei Privatgeschäften von staatlichen oder behördlichen Maßnahmen unbehelligt zu bleiben.

Preisstabilität nötig

Zwar habe der Bundesgesetzgeber das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingehend geregelt. Doch das sei die „private“ zivilrechtliche Ebene. Es gebe darüber hinaus die Möglichkeit, die Mieten öffentlich-rechtlich zu binden. Das sei der Sache nach nichts anderes als bei der Mietpreisbindung im geförderten Wohnungsbau, also bei Sozialwohnungen. Da seit der Föderalismusreform von 2006 die Bundesländer die Kompetenz für das Wohnungswesen haben, könne Berlin, wie jedes andere Bundesland, ein eigenes öffentliches Mietpreisrecht schaffen – um das allgemeine Preisniveau im angespannten Wohnungsmarkt zu stabilisieren und unangemessene Preissteigerungen zu unterbinden.

Preisstabilität sei immer schon im Sinne des Gemeinwohls gewesen, sagt Weber. „Das ist die verfassungsrechtliche Basis für den Mietendeckel.“ Wobei Weber nicht so gerne von Mietendeckel spricht. „Ich benutze lieber den Begriff Mietpreisbindung oder Preisbindung“, sagt er.
„Meine Frau würde wohl sagen, ich bin ein Ordnungsmensch“, sagt Weber. „Mag sein, dass ich einen gewissen Drang zum Ordnung schaffen habe.“ So penibel wie im Privaten, ist Weber auch bei seiner Arbeit.

Für den Aufsatz in der Juristen Zeitung, der Mitte November 2018 erschien, studierte er monatelang eine Vielzahl von Quellen und wertete sie aus. Vom Reichsgesetzblatt über das Bundesgesetzblatt bis zu frühen Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts zum Mietpreisrecht. „Ich habe überall etwas gefunden“, sagt Weber. „Wie sich das zu einem schlüssigen Gesamtbild fügte, das war für mich wie für andere vielleicht Krimi-Lektüre.“

Was seine Rolle beim Mietendeckel angeht, gibt sich Weber bescheiden. „Wenn ich gefragt werde, was haben sie da entdeckt, sage ich, ich habe nichts Neues entdeckt. Ich habe mir nur die Mühe gemacht, die historische Entwicklung und die heutigen Probleme und Möglichkeiten in einem wissenschaftlichen Aufsatz zu Papier zu bringen.“ Mag sein, dass Weber nicht viel mehr als das getan hat. Andere Juristen an verantwortlicherer Stelle hätten das vielleicht ebenfalls machen können, vielleicht sogar machen müssen. Taten sie aber nicht.

Politik vorher informiert

Die Brisanz war Weber bewusst. Noch vor der Veröffentlichung gab er das Manuskript Politikern von Linken und Grünen zu lesen. „Die Berliner Landespolitik sollte nicht unvorbereitet sein“, sagt er. Als sein Aufsatz schließlich veröffentlicht war, nutzte Weber die sich bietenden Gelegenheiten, Leute auch direkt anzusprechen, die weiter die Ansicht verbreiteten, Berlin habe alles in seiner Macht stehende getan, um die Mieten zu begrenzen. Unter den Journalisten sprach Weber als ersten einen Redakteur des Neuen Deutschland an. „Ich hatte ihm einen Leserbrief geschrieben und gesagt, es gebe durchaus auch andere Stimmen“, erinnert sich Weber. Das Neue Deutschland veröffentlichte daraufhin einen Artikel über Webers Vorschläge. „Das war der Startschuss“, sagt Weber. Einer noch breiteren Öffentlichkeit wurde das Thema bekannt, als drei SPD-Politiker um die Bundestagsabgeordnete Eva Högl Mitte Januar 2019 im Tagesspiegel einen Meinungsbeitrag veröffentlichten, in dem sie feststellten: „Berlin könnte eine eigene Mietpreisregulierung einführen.“

Das habe die Debatte eröffnet und die Sache ins Rollen gebracht, sagt Weber. Die SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus stellte schließlich Mitte März 2019 ein Gutachten der Verfassungs- und Mietrechtsexperten Franz Mayer und Markus Artz von der Universität Bielefeld vor, in dem diese Webers Auffassung stützen. „Das Land Berlin verfügt aufgrund seiner eigenen materiellen Gesetzgebungsgewalt über die Gesetzgebungszuständigkeit für einen Mietendeckel“, stellt Mayer darin fest. Und Markus Arzt ergänzt: „Zur Sicherung des landesverfassungsrechtlich verbürgten Rechts auf Wohnen ist es verhältnismäßig, Vermietern zeitlich befristet durch Landesrecht zu untersagen, bestimmte Ansprüche aus dem Miethöherecht des BGB geltend machen zu dürfen.“ Es gibt allerdings auch Stimmen, die die Kompetenz des Landes für ein eigenes Mietpreisrecht verneinen. So der wissenschaftliche Dienst des Bundestags. Weber erschüttert das nicht. „Ein überzeugendes Gegenargument habe ich bislang nicht gehört“, sagt er. Die Einwände blendeten einige entscheidende Gesichtspunkte schlicht aus und gingen „nicht in die Tiefe“.

Externer Sachverständiger

Im Hause von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) wird derzeit am Mietendeckel gearbeitet, nachdem es dort intern zunächst Bedenken gab. Weber nahm an einer Reihe von Arbeitsgesprächen teil – als „externer“ Sachverständiger. „Ich bin einer von denen, die ein Einfrieren der Mieten befürworten“, sagt Weber. Als ersten Schritt. „Und zwar, weil es die günstigen Bestandsmieten sind, die für Stabilität sorgen.“ Sollten ausgerechnet diese Mieten ungehindert bis heran an die Mietobergrenzen klettern dürfen, drohe gerade jenen Mietern die Verdrängung. In der Regel würden in den Wohnungen mit niedrigen Mieten Haushalte leben, die nur ein geringes Einkommen haben. Ob und wieweit die Zulassung von Mieterhöhungen unterhalb der Mietobergrenzen zweckmäßig ist, sei letztlich eine politische Frage, sagt er. Weber bevorzugt eine Kombination und schrittweise Annäherung an eine „gerechte Miete“ – eine Miete, die für Mieter bezahlbar und für Eigentümer ausreichend sei. Die Substanz des Eigentums und die wirtschaftliche Auskömmlichkeit der Miete für den Vermieter müssten in jedem Falle gewährleistet bleiben, betont Weber. Dies zu berücksichtigen wäre der zweite Schritt.

In einem dritten Schritt sollten unangemessen hohe Mieten, die schon jetzt nach geltendem Wirtschaftsstrafrecht als überhöht oder gar als Wucher-Mieten gelten, preisrechtlich „für unzulässig“ erklärt werden, sagt Weber.

Der Verwaltungsjurist würde aber gerne noch mehr als nur das ändern.
„Meine Idee ist, eine gesetzliche Grundlage für eine dauerhafte Aufsicht über den Wohnungsmarkt zu schaffen“, sagt er: ein sogenanntes Wohnungswirtschaftsgesetz. Es sollte einen Abschnitt mit allgemeinen Regeln enthalten und spezielle Instrumente aufzählen, die vom Senat bei Bedarf vorübergehend aktiviert werden könnten. Neben dem Mietendeckel schwebt Weber eine Verordnung vor, mit der Eigenbedarfskündigungen erschwert werden könnten. Zudem wäre die Deckelung von Kaufpreisen möglich, sagt er. Erst einmal, so Weber, müsse aber der Mietendeckel sich durch die Gerichtsinstanzen hindurch bewähren und dazu müsse er die nötige „Gesetzesqualität“ bekommen. Also immer der Reihe nach.

Weber macht kein Geheimnis daraus, dass er einen rein privatwirtschaftlich organisierten und unbeaufsichtigten Wohnungsmarkt kritisch sieht. Er will erreichen, dass der Staat stärker Einfluss nimmt. Um das zu schaffen, seien jedoch mehr Informationen über den Immobilienmarkt nötig. So schlägt Weber den Aufbau eines Wohnungskatasters und einer Mietpreissammlung vor. Das Kataster soll – nach Vorbild der Schweiz – Auskunft darüber geben, welcher Wohnraum vorhanden ist und wem er gehört.

Besserer Überblick erwünscht

Die Mietpreissammlung soll einen vollständigen Überblick über die tatsächliche Entwicklung der Mietpreise bieten – und sich an der bereits heute existierenden Kaufpreissammlung orientieren, die einen Überblick über die Preise auf dem Immobilienmarkt liefert. Die „statistische Vollerhebung sämtlicher relevanter Mieten“ sei übrigens ein Vorschlag des Wirtschaftsrates der CDU, fügt Weber hinzu. Dadurch könnte das Land Berlin Überblick und Kontrolle über den Wohnungsmarkt gewinnen – Mieter, Vermieter und Gerichte könnten verlässlicher einschätzen, so Weber, welche Mietforderungen berechtigt sind. „Das wären notwendige Grundlagen, um Fehlentwicklungen am Wohnungsmarkt rechtzeitig zu erkennen und dagegen vorzugehen“, sagt Weber. Und zwar auch über jene fünf Jahre hinaus, die der Mietendeckel gelten soll. Der Vorschlag zeigt: Weber hat noch viel vor.