Berlin - Berlins Vermieter zeigen sich kreativ, wenn es darum geht, trotz Mietendeckel die Einnahmen zu erhöhen. Der Rechtsanwalt Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin, schlägt in einem Text auf dem Onlineportal anwalt.de unter der Überschrift „Mietendeckel und Mietpreisbremse entgehen“ vor, gesonderte Verträge über Nebenflächen abzuschließen.

Brückner führt aus, dass Vermieter „mit einer gesonderten Vermietung des Kellers, der Garage, des Kfz-Stellplatzes, der Waschküche, des Bodenraums, des Hobbyraums, der Grün- und Gartenflächen“ einen „nicht unerheblichen Teil Ihrer Immobilie dem Anwendungsbereich der Miethöhevorschriften für Wohnraum entziehen“ können. Bei diesen Mietverträgen handele es sich dann „nicht um Wohnraummietverträge, sodass die miethöheregelnden Vorschriften für Wohnraum keine Anwendung“ fänden, argumentiert er. Auch den Auslegungsregeln des Mietspiegels unterlägen diesen Vereinbarungen nicht.

„Im Rahmen der Wohnraummietvertragsverhältnisse werden dem Mieter oftmals Leistungen miterbracht, die nicht ausreichend gewürdigt werden und keinen angemessenen wirtschaftlichen Gegenwert erfahren“, erläutert Brückner seinen Vorstoß auf Anfrage. Zum Beispiel bei der Schaffung von Fahrradabstellplätzen. Die Vermieter seien „in der Vergangenheit nicht aufmerksam genug bei der Vermietung mit ihrem Eigentum umgegangen“, meint Brückner. „Vieles ist viel zu selbstverständlich geworden. Zugegeben – es gab vielleicht auch nicht die Veranlassung dazu, spätestens seit dem Mietendeckel hat sich die Situation aber grundlegend geändert“, sagt Brückner.

Mieterverein hält Vorstoß für sehr bedenklich

Bei seinem Vorschlag stützt sich Brückner auf die Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel. Darin wird festgestellt, dass unter der Miete im Sinne des Gesetzes „die Nettokaltmiete einschließlich aller etwaigen Zuschläge“ verstanden wird. Dann folgt eine einschränkende Ergänzung, in der es heißt: „Falls nicht zusätzlich außerhalb des Mietvertrages Nutzungsvereinbarungen über vom Vermieter bereitgestellte Gegenstände“ getroffen wurden. In einer Beispielrechnung für einen Fahrradabstellplatz kommt Brückner zu dem Ergebnis, dass dieser entsprechend dem Berliner Mietspiegel bei einer 85 Quadratmeter großen Wohnung für 62,39 Euro vermietet werden könnte. Alles Theorie? Nein. „Solche Verträge sind entsprechend meiner Empfehlung auch bereits abgeschlossen worden“, erklärt Brückner.

Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert den Vorstoß. „Herr Brückner, der ja Vorsitzender von Haus & Grund Berlin ist, sucht alle erdenklichen Schlupflöcher beim Mietendeckel und empfiehlt sie den Vermietern zur Anwendung“, sagt Geschäftsführer Reiner Wild. Die dahinterliegende Geisteshaltung sei doch sehr bedenklich. „Ein Gesetz passt mir nicht, dann versuchen wir, es eben zu umgehen. So etwas schadet der Demokratie“, kritisiert Wild. In der Sache habe Brückner nach Auffassung des Mietervereins nicht Recht. Gemäß der Ausführungsvorschriften liege eine unwirksame Umgehung des Mietendeckels immer dann vor, wenn Flächen „bei faktischer Betrachtung überwiegend in die Wohnnutzung eingebunden sind“. Insoweit dürfte die Umsetzung des Vorschlages von Brückner fast immer eine Umgehung des Mietendeckels darstellen und unwirksam sein. Wild: „Denn ein Keller oder eine gebäudebezogene Grünfläche dürften wohl Bestandteil der Wohnnutzung sein, was sonst?“

Senatsverwaltung: Definition der Miete wird konkretisiert

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weist darauf hin, dass zur Miete auch das in einem gesondert geschlossenen Mietvertrag vereinbarte Entgelt zählt. Jedenfalls, „wenn diese Vermietung rechtlich oder auch nur faktisch und zudem wirtschaftlich mit einer Neuvermietung von Wohnraum verknüpft ist“. Wenn beispielsweise Möbel gesondert zur Wohnung vermietet werden. Sollte eine solche Vereinbarung nicht mit der Wohnungsvermietung verknüpft sein, wären diese Zahlungen aus Sicht der Behörde „dagegen nicht als Miete zu betrachten“. Offenbar sieht die Behörde aber Nachbesserungsbedarf. Die Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel würden, so die Senatsverwaltung, gerade zusammen mit den Bezirken angepasst. Es sei geplant, die Definition der Miete „zu konkretisieren“.