Gastbeitrag von Harald Wolf (Linke): Sozialwohnungen sind für Mieter da, nicht für Vermieter

Der Mietenvolksentscheid würde Berlin Milliarden kosten, beklagt der Senat. Dabei hätte es die rot-schwarze Koalition in der Hand, der Initiative entgegenzukommen – und nicht nur durch eigene Maßnahmen Kosten zu vermeiden, sondern vor allem den Mietern etwas Gutes zu tun. Es gibt dafür einen viel zu wenig beachteten Vorschlag.

Doch zunächst zur Situation: In Berlin gibt es noch knapp 130.000 Sozialwohnungen. Sie sind – eigentlich – für Menschen da, die sich die Mieten auf dem „normalen“ Wohnungsmarkt nicht leisten können. Aber die Mieten in diesen mit viel öffentlichem Geld geförderten Wohnungen liegen meist höher als der Berliner Durchschnitt und auch höher als die Mietzuschüsse für Empfänger von Hartz-IV-Leistungen und Grundsicherung. Grund dafür ist ein verfehltes Fördersystem der Vergangenheit, das überhöhte Bau-, Betriebs- und Finanzierungskosten subventionierte – und die Bauherren so geradezu aufforderte, ihre Kosten hoch zu halten. Der Staat hat’s ja bezahlt.

Eigentümer profitieren bisher von Subventionen

Von diesem System profitierten daher vor allem Immobilienbesitzer, Bauwirtschaft und Banken – weniger die Mieter. Für eine Berliner Sozialwohnung aus dieser Zeit gilt nämlich nicht der Mietenspiegel, sondern die sogenannte Kostenmiete. Darin stecken alle (überhöhten) Bau-, Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten der Wohnung zusammengenommen. Sie liegt zwischen 12 und im Extremfall 19 Euro, also eigentlich im Luxusbereich. Diese astronomisch hohe Kostenmiete wird staatlich heruntersubventioniert, allerdings Jahr für Jahr weniger. Lag die Durchschnittsmiete vor 15 Jahren noch bei 4,10 Euro, so liegt sie jetzt bei 5,91 Euro nettokalt. Zu viel für viele.

Aber welche Lösungen bieten sich dafür an? Der Gesetzentwurf des Mietenvolksentscheids schlägt eine einkommensabhängige Mietensubvention vor, um diese Wohnungen für Menschen mit wenig Geld wieder erschwinglich zu machen. Die – keineswegs unberechtigte – Befürchtung des Senats ist, dass eine solche Ausgleichszahlung erneut einen Anreiz für die Vermieter schafft, Mieterhöhungsspielräume voll auszunutzen. Schließlich würde die Differenz ja bezahlt. Damit würden nicht nur die Mieter, sondern ein weiteres Mal die Eigentümer gefördert, die ohnehin schon jahrelang von staatlichen Kostenerstattungen profitiert haben.

Es gibt dafür aber eine Lösung. Der Senat könnte eine gesetzliche Mietobergrenze im sozialen Wohnungsbau einführen, die sogenannte soziale Richtsatzmiete. Nicht nur der Berliner Mieterverein fordert dies. Auch der rot-rote Vorgängersenat diskutierte einen solchen Schritt bereits 2011. Seinerzeit war die SPD dazu aber nicht bereit – man verwies auf den verfassungsrechtlichen Schutz des Eigentums, der mit Obergrenzen gefährdet sei. Die Zeit drängte damals, letzten Endes gab es dann nur eine unbefriedigende Lösung: die aktuelle.

Soziale Richtsatzmarke als Ergänzung zum Volksentscheid sinnvoll

Inzwischen ist aber von Juristen per Gutachten eindeutig festgestellt worden, dass eine soziale Richtsatzmiete zulässig ist – solange für den Vermieter ein Mindestmaß an Wirtschaftlichkeit gegeben ist, er also nicht in den Ruin getrieben wird. Eigentümer können demnach in die Verantwortung genommen werden, indem man die teure Nachsubventionierung auf Ausnahmefälle beschränkt. Dass es Spielraum für Mietsenkungen via Obergrenzen gibt, zeigt schon die Tatsache, dass in etwa der Hälfte der Sozialwohnungen Mieten unterhalb der Durchschnittsmiete bezahlt werden, ohne dass die Objekte insolvent gehen. Sollte das mal nicht der Fall sein, hätte der Senat weitere Möglichkeiten, etwa durch eine Streckung von Aufwendungsdarlehen oder eine Reduzierung des Tilgungssatzes. Zwar würde das Land damit eine Weile geringere Einnahmen aus den alten fälligen Förderdarlehen erzielen, dafür aber länger Zins und Tilgung – mit dem erfreulichen Nebeneffekt, dass diese Wohnungen auch länger den Status einer öffentlich geförderten Sozialwohnung hätten und so für Ärmere zur Verfügung stehen.

Statt also mit dem Kostenargument gegen den Volksentscheid zu arbeiten, wäre der Senat gut beraten, mit der Einführung einer sozialen Richtsatzmiete den Gesetzentwurf des Volksentscheids sinnvoll zu ergänzen. Dem Haushalt bleiben so überflüssige Nachsubventionierungen erspart. Und Sozialwohnungen würden wieder für Menschen mit niedrigem Einkommen bezahlbar. Was ihr eigentlicher Zweck ist.