In Prenzlauer Berg, dem Sehnsuchtsort gut situierter Öko-Großstädter, beschleunigen sich die Umwälzungen: Wie in einem Versuchslabor lässt sich dort beobachten, was passiert, wenn sich die Wucht des Immobilienbooms, internationales Finanzkapital und der Hype um den Szene-Kiez gegenseitig verstärken.

„Man kann in Prenzlauer Berg keine großen Sprünge mehr machen, indem man die Miete im Bestand erhöht – da liegen die meisten schon am oberen Ende“, sagt Andrej Holm, Stadtsoziologe an der Humboldt-Universität, „also bleiben nur Neuvermietung oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen.“

Schon heute lägen die Mieten in den angesagten Gegenden bei Preisen um neun Euro, sagt Holm – bei Neuvermietungen würden schon mal bis zu 16 Euro pro Quadratmeter verlangt. „Super-Gentrifizierung“ ist der Begriff, den Stadtforscher geprägt haben, er wurde bisher vor allem auf die Zustände in London angewendet.

Inzwischen gibt es auch in Berlin Viertel, in denen die Verdrängung Gutverdienende trifft – Menschen mit kleinerem Einkommen gibt es in Prenzlauer Berg ohnehin kaum noch. In den sanierten Kiezen am Kollwitz- und Helmholtzplatz soll die Akademiker-Quote inzwischen bei 75 Prozent liegen.

„Wir sind schutzlos“

Der Marktdruck macht sich zunehmend auch in den Teilen des Bezirks bemerkbar, wo sich eine gemischte Bewohnerschaft halten konnte. In der Varnhagenstraße zum Beispiel leben noch Rentner, Geringverdiener, Alleinerziehende, doch auch dort ändert sich das Bild; bisher weckten die eher bescheidenen Wohnungen nicht viel Interesse, jetzt zieht die Straße Makler und Investoren an.

Der Immobilienriese Vonovia hat dort kürzlich 68 Wohnungen übernommen, und eine Sprecherin lässt keinen Zweifel daran, dass der Konzern sie weiterverkaufen wird. Der Rest ist bereits in Privathand.

In der Varnhagenstraße zeigt sich nun auch, wie wenig Sicherheit der Mieterschutz bietet: Die DeGeWo hat die Anlage Ende der 90er-Jahre per Teilungserklärung in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft – die zehnjährige Sperrfrist für Eigenbedarfs-Kündigungen ist damit längst abgelaufen. „Wir sind schutzlos“, sagt ein Mieter.

In Berlin fehlen, je nachdem, wen man fragt, zwischen 120.000 und 200.000 Wohnungen. In Prenzlauer Berg spitzt sich der Kampf um bezahlbaren Wohnraum besonders stark zu. Die zunehmende Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung folge der Nachfrage, sagt Harald Simons, Vorstandsmitglied beim Forschungsinstitut Empirica – viele Mieter in Prenzlauer Berg sind um die 40, haben Vermögen und wollen in ihrem Bezirk kaufen. Der Milieuschutz könne dagegen wenig ausrichten: „Juristische Wälle halten auf Dauer nicht, wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind – da finden sich Wege.“

In Prenzlauer Berg wird sich der Markt vorerst nicht entspannen

Zu den Verlierern dieser Entwicklungen zählen auch Menschen, die in den 90ern kamen und das Gesicht des Bezirks mit seinen schicken Lokalen, Craft-Beer-Brauereien, veganen Pizzerien und Designboutiquen geprägt haben. „In Kreuzkölln verdrängt die Journalistin den Migranten mit geringem Einkommen, in Prenzlauer Berg wird die Journalistin vom Start-up-Unternehmer verdrängt“, sagt Simons, „die Karawane zieht weiter.“

Der Volkswissenschaftler rechnet nicht mit einem weiteren Anstieg der Mieten, da die Preise inzwischen die Zuwanderung ausbremsten. In Prenzlauer Berg aber wird sich der Markt vorerst nicht entspannen, auch, weil Finanzanalysten in der deutschen Hauptstadt lukrative Anlagemöglichkeiten erkennen. „Wir sehen jetzt mehr institutionelle Käufer in Berlin, also Fonds, Investmentgesellschaften, aus Deutschland, aber auch aus Skandinavien oder China“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW in Köln.

Aber was geschieht mit Vierteln, wo selbst die Mittelschicht nicht mehr mithalten kann?

In Teilen von Mitte und Prenzlauer Berg kriegt man eine Vorahnung, Straßenzüge, die vorwiegend aus Ferienwohnungen zu bestehen scheinen, pastellfarben getünchte Airbnb-Wüsteneien. Nicht nur die Mieter, auch Gewerbetreibende sind bedroht. So ist zu beobachten, dass so manche originelle Boutique, so manches hippe Café kapituliert, und damit erodiert das, was den Charme von Prenzlauer Berg ausmacht.

Was dann kommt, sind große Ketten mit Fast Food oder Konzernmode, weil sonst niemand die hohen Mieten bezahlen kann. Das ist dann die letzte Stufe – wenn alles aufgewertet ist, kommerzialisiert und verödet.